Купить часть петербургской истории

Спрос на исторические здания среди инвесторов стабильно высок. Но при всем многообразии этих зданий предложить инвестору что-то подходящее не так просто – качественные объекты в хорошем состоянии крайне редко поступают в продажу. А вот малые исторические здания, которые требуют внушительных вложений и не адаптированы для современного использования, встречаются на рынке часто.

Цена роскоши

Историческими особняками считаются отдельно стоящие или встроенные в уличный фронт застройки здания площадью около 4000 кв. м, расположенные в основном в центре города. Каждый такой адрес может похвастаться многовековой историей, уникальными интерьерами и красивыми фасадами. Особняки выглядят солидно и часто используются как представительская резиденция для состоятельного человека или бизнеса. Но и недостатки у таких зданий существенные – некогда передовые архитектурные решения сегодня архаичны, а интерьеры требуют серьезных вложений в реставрацию и поддержку при минимальной функциональности. Именно поэтому цена на такой особняк формируется исходя из затрат на восстановление здания с учетом его местоположения и текущего состояния, а не из затрат на его приобретение много лет назад или субъективного представления собственника, сколько должен стоить его объект.

Если здание не было реконструировано и имеет множество ограничений по сохранению исторического облика, полноценно использовать его невозможно, соответственно, его стоимость будет невысокой, даже несмотря на привлекательное местоположение и выдающуюся историческую ценность. Например, полуразрушенное, но такое знаменитое Конюшенное ведомство передали новому собственнику по программе «Рубль за метр». А вот реконструированное здание объединения «Союзпушнина», ныне БЦ «Пушной дом», под собственный офис приобрела транспортная компания почти за 1 млрд руб.

В погоне за эксклюзивом

Запросы на покупку небольших объектов в центре Петербурга приходят регулярно, но выбор, как правило, небольшой – зачастую достойные внимания предложения являются объектами трофейной недвижимости, так называемые здания или комплексы, расположенные в знаковых локациях, которые имеют признанную культурно-историческую ценность. Традиционно трофейными считаются до 2% от общего фонда особняков в Петербурге. Яркий пример такой недвижимости – дом торгового товарищества «Братья Елисеевы» на Невском проспекте. Но подобные объекты составляют лишь малую часть того, что регулярно можно найти в продаже. А покупателей, способных по достоинству оценить трофейную недвижимость, мало – они сродни коллекционерам предметов искусства: прирожденные эстеты, голосующие сердцем и жаждущие получить эксклюзив, которого нет ни у кого. Как правило, это состоятельные люди, владеющие зданием напрямую или через инвестиционные фонды. Приобретается такая недвижимость на собственные средства, поскольку заем в этом случае экономически нецелесообразен – поступления от коммерческой деятельности не компенсируют обслуживание долга.

Нетрофейные малые особняки также востребованы на рынке. Их основными критериями привлекательности являются исправные инженерные системы, собственный земельный участок под парковку или обособленный двор, а также отсутствие или минимум предметов охраны в интерьере.

В последнее время спрос на такие премиальные здания значительно снизился. Банки, которые часто приобретали такие здания под представительский офис, перестали интересоваться особняками, отдавая предпочтение более современным объектам, а крупные компании в текущих условиях предпочитают приобрести или арендовать площади в бизнес-центрах.

Подводные камни рынка особняков

Ключевой момент при покупке исторического здания – правильная оценка его технического состояния и прогноз затрат на владение им и восстановление. Если экспертиза будет поверхностной, то вложенные в покупку объекта и его реконструкцию средства вернуть будет невозможно. Яркий пример – особняк И. Ф. Паскевича на Английской набережной, в восстановление которого вложены десятки миллионов долларов, но в продаже особняк уже более пяти лет.

Мы часто наблюдаем ситуацию, когда инвесторы без совета экспертов приобретают здание в неудовлетворительном состоянии в надежде приспособить его под современное использование, но по итогу согласование изменений затягивается на десятилетия. Спустя время, когда инвестор решает выйти из проекта, продав свою долю, инвестклимат настолько меняется, что объект можно реализовать только с дисконтом. В качестве примера приведем реконструкцию исторического здания на набережной реки Фонтанки, 23. Проект пятизвездочной гостиницы под управлением крупного международного оператора стартовал 16 лет назад, в 2006 г., но к моменту его продажи – в апреле 2022 г. – западная компания отказалась от договора на управление, поэтому собственнику пришлось предоставить покупателю 20%-ную скидку. И надо отметить, что спрогнозировать прибыльность этого проекта в принципе было довольно сложно, так как 16 лет – очень большой срок для сделки такого небольшого масштаба.

В Петербурге рынок особняков до сих пор является одним из наиболее привлекательных для инвесторов, и мы верим, что, как только удастся наладить грамотный обмен информацией и провести правильную оценку рисков, большая часть пустующих зданий найдут своих владельцев и арендаторов и исторический центр города вступит в новую эпоху ренессанса.