В поисках денег

Средневзвешенная ставка по проектному финансированию, которое девелоперы привлекают непосредственно для строительства жилья, по данным ЦБ на 1 сентября 2025 г. (более свежих данных пока нет), составляет 10,5%. Казалось бы, не так уж и критично, даже несмотря на то что за год она выросла в 1,5 раза. Но стоит помнить, что чем хуже идут продажи квартир и наполнение эскроу-счетов, тем выше ставка.

По данным Дом.РФ, с июля 2024 г. по июнь 2025 г. в стране было продано 458 727 квартир в новостройках общей площадью 21,9 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом предыдущих 12 месяцев эти показатели упали на 38,7% в лотах и на 37,2% в метрах. Это значит, что некоторым застройщикам, не сумевшим подстроиться под ситуацию, привлечение проектного финансирования обходится гораздо дороже. А ведь им надо еще и расти – покупать участки, нанимать сотрудников, арендовать помещения, гасить долги и проч. Где же взять дешевые деньги?

Девелоперы, как известно, пережили не один кризис. Не все, но многие. Поэтому искать нестандартные решения в, казалось бы, безвыходных ситуациях у многих из них в крови. Кто-то привлекает в свои проекты соинвесторов, тем самым снижая свою финансовую нагрузку, кто-то привлекает средства через ЗПИФы (правда, в жилье такой инструмент пока не особо развит).

Но есть и другие варианты. Группа «Самолет» – к слову, один из крупнейших игроков на рынке – решила запустить конвертируемые облигации со ставкой ежемесячного купона не выше 13% годовых. Их при определенных условиях можно будет через полгода обменять на акции самого застройщика, причем с премией в 30% к цене самой бумаги. Вырученные средства планируется направить на погашение публичного долга. Сам инструмент в отличие от классических облигационных займов, имеющихся практически у каждого публичного застройщика и, вероятно, набивших оскомину у инвесторов, как утверждают эксперты, используется довольно редко. Но, возможно, именно он за счет своей нестандартности, по крайней мере для девелоперского рынка, и станет востребованным.

Необычный формат для привлечения средств выбрал и застройщик Glorax. Компания, готовящаяся провести в этом году IPO на Мосбирже, пообещала выкупить свои акции у инвесторов обратно, если их цена окажется ниже уровня размещения. Правда, через год. Если вспомнить все предыдущие IPO девелоперов, вероятность того, что Glorax придется выполнить это обязательство, крайне высока. Потеряет ли она от этого? Нет. Во-первых, фактически эти деньги в каком-то смысле можно считать кредитом, а во-вторых, к этому времени, учитывая прогноз ЦБ по ключевой ставке, стоимость денег, возможно, будет уже другой.

Вероятно, в ближайшее время стоит ожидать еще каких-нибудь нестандартных вариантов от застройщиков. Другой вопрос – насколько они в итоге будут эффективными. Это покажет время.