Как редевелопмент меняет жизнь города
Почему районы, где 80% застройки приходится на жилье или офисы, больше не в модеПривычные монофункциональные районы – спальные, деловые и производственные – уходят в прошлое. Тренд градостроительства – многофункциональные пространства: жить, работать, отдыхать и развлекаться можно в пределах одного квартала, говорят ведущие архитекторы. Это позволяет избежать маятниковой миграции и улучшить качество жизни горожан. Но как превратить сложившуюся дифференцированную застройку в современный город? Все снести и отстроить заново чревато потерей исторического наследия и требует больших затрат. Ответ – редевелопмент, реконструкция и новая жизнь исторических пространств. Это позволяет городу и его жителям сохранить связь с историей и одновременно вернуть актуальность неэффективно используемым территориям.
Районы, кварталы, жилые массивы
«Мы должны отойти от принципа зонирования городских кварталов на жилые и рабочие (офисные) <...> Молодые люди уже сейчас хотят жить, работать, проводить свободное время в одном месте, а не тратить часы своей жизни в автомобильных пробках. Именно поэтому необходимо делать акцент на смешанном планировании, развивая новые подходы к градостроительной, строительной и инфраструктурной политике», – цитирует The Village архитектора Штефана Бениша.
Если раньше в Европе существовали жилые или офисные монорайоны, где 80% застройки занимали жилые или коммерческие площади, а 20% – сопутствующая инфраструктура, то типичный пример сегодняшней планировки – районы, в которых 45% приходится на офисы, 45% – на жилые площади, а остальное пространство – на инфраструктуру и общественные зоны, рассказывала на Moscow Urban Forum (MUF) в 2019 г. член совета директоров ISOCARP (International Society of City and Regional Planners) Милена Ивкович.
По словам Ивкович, за счет создания многофункциональных районов и зданий городские планировщики и архитекторы стараются исправить ошибки прошлого. Становится все очевиднее, что доля общественных зон в 15% и даже 20% от общей площади застройки уже недостаточна, этот показатель должен и дальше расти – как внутри районов, так и внутри отдельных зданий, объясняет она. При этом современные кварталы должны быть гармонично вписаны в окружающую среду и сохранять индивидуальность за счет использования разных архитектурных форм, подчеркивает Ивкович.
Создание многофункциональных районов в мегаполисах – один из основных принципов программы ООН по населенным пунктам UN Habitat. Смешение различных функций в одном пространстве – коммерческой, деловой, жилой – позволяет преодолеть проблему маятниковой миграции, снизить нагрузку на общественный транспорт, способствует развитию пешеходной и транспортной инфраструктуры, возникновению дополнительных рабочих мест в жилых кварталах. Кроме того, такой подход к проектированию дает множество разнообразных сценариев использования территорий. Но на практике переход от монофункциональных кварталов к многофункциональным происходит достаточно медленно – в том числе потому, что создание таких кварталов требует больших затрат: объекты в них продаются медленнее, а управление требует внушительных ресурсов, отмечается в материалах UN Habitat.
Рынок недвижимости, как и весь мир, становится сложнее, а потребитель – требовательнее. Ему нужна городская среда, в которой комфортно жить и работать, но где сохраняется историческая идентичность и улучшается экологическая обстановка. Поэтому будущее за районами и даже зданиями смешанной концепции (mixed use), в которых совмещено несколько функций, согласен с Ивкович Денис Соколов, партнер компании Cushman & Wakefield.
К общественным пространствам сегодня возникают новые требования, говорил в интервью изданию Strelka Mag сооснователь и исполнительный директор Friends of the High Line (организация управляет парком «Хай-Лайн» в Нью-Йорке) Роберт Хэммонд. «Парк сегодня не может оставаться просто парком, города переросли этот этап, – объяснял он. – Любые общественные пространства должны сочетать две, три, а лучше четыре функции: музей, ботанический сад, место развлечений и центр услуг».
Такие проекты, как «Хай-Лайн» в Нью-Йорке, район Hafen City в Гамбурге и Олимпийский парк королевы Елизаветы в Лондоне, не только играют огромную роль в оздоровлении заброшенных земель, но и сами становятся драйверами развития окружающих территорий, говорит Марина Руднева, председатель совета директоров Vos’hod. Эти проекты способствуют привлечению бизнеса, креативных индустрий и развитию инфраструктуры для различных слоев населения, продолжает она.
В Москве девелоперам тоже предстоит много работы. По данным стройкомплекса Москвы, в городе одни только промзоны занимают около 18 800 га, т. е. более 17% территории «старой» Москвы.
До 1980-х гг., говоря о развитии Москвы, в первую очередь подразумевали развитие производства, а значит, индустриальных пространств, поэтому сегодня вовлечение в городской оборот избыточных индустриальных мощностей, а также пространств, утративших по разным причинам свою актуальность и востребованность, – основная задача города, говорил на MUF руководитель департамента культуры Москвы Александр Кибовский.
В России уже есть свои удачные проекты модернизации промышленных территорий – например, дизайн-завод «Флакон» и центр дизайна Artplay в Москве, остров «Новая Голландия» и лофт-проект «Этажи» в Санкт-Петербурге.
40% рабочих мест Москвы сосредоточено в Центральном округе, при этом здесь проживает только 8% населения города.
Источник: стройкомплекс Москвы
Дух времени
Горожане начинают все больше ценить историю, даже недавнюю, и все чаще хотят жить и работать в зданиях XIX и XX вв., рассказал «Ведомости&» руководитель департамента городского развития Берлина Манфред Кюне: «Мы пришли к выводу, что должны сохранять наследие каждого поколения, не только то, что было построено сотни лет назад, но и, например, здания 1920-х и даже 1980-х гг. В каждом периоде были свои знаковые объекты».
Архитектура влияет на общество, отражается на качестве жизни и заметным образом влияет на окружающую среду, считает британский архитектор Дэвид Чипперфильд. «В этом контексте все более востребованным направлением работы архитекторов становятся проекты реконструкции, ревитализации (восстановления и оживления городского пространства. – «Ведомости&») зданий и территорий, что связано со стремлением общества к осознанному потреблению и устойчивому развитию», – говорит он.
Движение вперед не всегда означает строительство новых объектов, говорил Чипперфильд в интервью РБК: «Ключ к устойчивому развитию – забота о ресурсах, включая повторное использование и переработку».
Среди работ бюро David Chipperfield Architects много как новых зданий, так и проектов редевелопмента: Нобелевский центр в Стокгольме, универмаг Selfridges в Лондоне, реконструкция Нового музея в Берлине и создание в городе современного микрорайона на месте заброшенной промзоны Georg-Knorr-Park.
В Москве David Chipperfield Architects по заказу девелоперской компании Vos’hod работает над концепцией ревитализации здания Центрального телеграфа. Построенное в 1927 г. по проекту архитектора Ивана Рерберга в самом центре Москвы, монументальное здание вмещало помимо телеграфа еще и радиоузел, районное почтовое отделение, зал собраний, Народный комиссариат связи и даже библиотеку для просвещения трудящихся.
Подробнее см. Работа, жизнь и отдых на Центральном телеграфе
По мере модернизации технологий под нужды телеграфа требовалось все меньше площадей, а освободившиеся помещения заполнили офисы, коворкинг и кафе. Таким образом, Центральный телеграф потерял свое первоначальное значение для города. Под руководством David Chipperfield Architects здание превратится в многофункциональный комплекс с общественной составляющей и будет открыт для москвичей в 2024 г.
«Мы искали профессионала, который знает, как обращаться с памятниками архитектуры, бережно работает с существующей тканью города, понимает специфику московской жизни и относится к нашему историческому наследию так же трепетно, как мы сами, – комментирует Руднева. – В предложениях David Chipperfield Architects мы увидели именно такой подход».
Чипперфильд считает, что в дополнение к ответственности за сохранение исторического облика здания, определенного его создателем, перед последующими поколениями стоит задача адаптировать его таким образом, чтобы людям было комфортно и удобно. «Лучшие здания – это те, внутри которых хочется находиться и которые нравятся не только на картинке, но и когда входишь внутрь или гуляешь около него. По этому признаку лучше всего судить о работе архитекторов», – говорил Чипперфильд РБК.
«Архитектура – это искусство строительства зданий для людей. Но это также здания и для человеческих сообществ, не просто отдельных индивидуальностей <…> Красота может менять людей к лучшему, зажигая свет в их глазах. Создавая красивые здания, мы делаем города лучшими местами для жизни. Вслед за этим лучше становятся и их жители. Эта универсальная красота – одна из немногих сил, которые могут менять мир», – сказал на конференции TED в 2018 г. архитектор Ренцо Пиано.