Андрей Кулагин: «Офис больше не место для работы»

Что происходит с офисами?

Сейчас на офисном рынке происходят противоречивые события. С одной стороны, работодатели массово сокращают офисные площади. Так, во время пандемии компании в Москве стали отказываться от офисов и в среднем арендовать помещения площадью меньше, чем годом ранее, следует из данных Knight Frank. С другой – объем сделок на столичном офисном рынке по итогам первого полугодия этого года стал рекордным за восемь лет (по данным JLL, объем сделок аренды и купли-продажи составил 644 000 кв. м. – «Ведомости&»). С чем это связано?

Во-первых, сказался эффект отложенного спроса. В 2020 г. компании стали очень осторожными из-за пандемии COVID-19: откладывали аренду новых офисов, поскольку не было понятно, как будет развиваться пандемическая ситуация.

Во-вторых, во время пандемии компании массово протестировали форматы удаленной и гибридной работы сотрудников, в связи с чем многие работодатели решили сократить свои офисные площади. При гибридном формате часть времени сотрудники работают из офиса, часть – из дома. Привычная неделя 5/2 (пять дней работы в офисе, два дня выходных) превратилась в 3/2/2 (три дня работы в офисе, два дня – из дома, два дня выходных). Офисы из-за этого часть времени свободны, соответственно, количество работников больше не определяет метраж офиса.

В-третьих, пандемия подстегнула развитие некоторых отраслей – IT, электронную торговлю, онлайн-образование и т. д., поэтому до трети российских компаний планируют, наоборот, расширить офисные пространства.

По всем этим причинам офисы остаются очень востребованным элементом корпоративного мира, но они изменятся.

Офис для счастья

Какие функции должен сегодня выполнять офис? Для ответа необходимо понять, какие запросы есть у соискателей, работодателей и их сотрудников.

По прогнозам аналитиков, к 2025 г. до 75% рабочей силы в мире могут составить миллениалы (поколение людей, родившихся с 1981 по 1996 г. – «Ведомости&»). По теории поколений Штрауса и Хоува, эти люди – гуманисты и оптимисты, они ориентированы на общечеловеческие ценности и блага, ценят технологии. В отличие от них предыдущее поколение X (рожденные с 1964 по 1980 г. – «Ведомости&») – прагматики и индивидуалисты. Милленниалы ценят не саму возможность работы, а шанс получить новые впечатления и опыт общения, они оценивают эффект от своей деятельности, хотят влиять на изменения, быть их причиной. Поэтому сам смысл офиса уже сейчас меняется.

В целом сотрудники приходят в офисы не для работы, а для того чтобы ощутить связность и идентификацию с компанией, быть частью команды, общаться с коллегами, развиваться, участвовать в мероприятиях. Поэтому, например, в офисах прогрессивных компаний мы уже наблюдаем, что 80% пространств – это не рабочие места, а коллаборативные зоны.

Рекрутеры говорят, что для потенциальных работников офис – вторая причина после зарплаты при выборе места работы. Поэтому в битве за лучшие кадры компаниям приходится создавать такие офисы, в которых человек чувствует себя счастливым. Особенно это касается компаний, которые конкурируют за креативные и нелинейные кадры, например за разработчиков. Таким образом, офис становится частью HR-бренда компании и социального пакета работодателя.

Работодателям важно, чтобы сотрудники работали эффективно. Правильно организованный офис влияет на это больше, чем мы думаем. Исследования показывают, что на работоспособность сотрудников в офисе влияют цвет стен, материалы мебели, размер столов, конфигурация пространства и т. д. Например, в 2013 г. американская компания 3M выяснила, что эффективность работников снижается на 50%, если они знают, что другие сотрудники офиса в любой момент могут заглянуть им через плечо в экран их компьютера. Если компания учтет фактор офиса, эффективность ее сотрудников и их удовлетворенность своей работой увеличатся.

Мы видим, что у компаний есть большой запрос на создание офисов, в которых миллениалы будут счастливы. Компании ищут экспертизу по созданию офисов на открытом рынке, и такая услуга будет востребована.

Как организовать офис?

Есть несколько способов организации нового офиса. Первый – найти помещение «в бетоне» и нанять десятки подрядчиков для его создания. Для этого у заказчика должна быть команда, которая будет заниматься ремонтом: сделать проект, провести тендеры, организовать контроль качества, бюджета и сроков ремонта, закупить мебель, контролировать поставки т. д. А еще заказчику придется самостоятельно искать бизнес-центр, отвечать за взаимоотношения с арендодателем и вкладывать миллионы рублей в ремонт. Этот вариант подходит компаниям с понятной среднесрочной перспективой. В этом варианте у компаний есть возможность сделать офис с учетом корпоративных потребностей, требований по безопасности компании (в том числе информационной), пожеланий работников и бренд-платформы.

Второй способ – это найти офис, который когда-то создавался для нужд другой компании, «за выездом арендатора». Этот способ заставляет компании идти на компромиссы – в частности, мириться с неудобствами, возникающими из-за того, что офис сделан без учета потребностей нового арендатора или он не соответствует внутренним требованиям и нормативам офиса.

Третий способ – арендовать коворкинг. Такой формат рассматривается компаниями из-за гибкости: есть возможность въехать в течение нескольких дней, пространство полностью готово. Минус в том, что зачастую компания не находится в изолированном офисе, не может организовать для работников идентификацию своего бренда через пространство, а IТ-инфраструктура офиса не подходит под требования арендатора. Поэтому такой офис часто может рассматриваться как временный формат размещения работников.

«Единое окно» для арендатора

Из-за минусов трех моделей оптимальной для многих компаний становится новая, четвертая – built-to-suit (BTS; создание объекта под конкретного клиента. – «Ведомости&»). В этом случае BTS-оператор берет на себя поиск помещения для арендатора, заключение договора и отношения с ним, организацию и финансирование ремонта, а затем еще и управление офисной эксплуатацией. Все риски также несет BTS-оператор. Свои затраты он закладывает в арендную ставку. Стоимость аренды для компании при этом сопоставима с арендой коворкинга. Минимальный срок аренды составляет три года – за это время оператор возвращает свои вложения. Клиент ни за что не платит, пока офис не будет введен в эксплуатацию.

Manufaqtury как раз и является таким BTS-оператором. Мы создаем корпоративные офисы для бизнеса, а клиенты могут сосредоточиться не на ремонте, а на своем продукте, передав нам задачу и ответственность за создание и обслуживание офиса. Мы инвестируем несколько сотен миллионов рублей в корпоративные офисы, а зарабатываем на комиссии от их управления.

Кроме того, мы предоставляем нашим клиентам PropTech-платформу (цифровую. – «Ведомости&») для управления оптимизированным офисом: сотрудники компании могут бронировать рабочие места для посещения офиса. Поскольку из-за гибридного формата работы организации сокращают офисные площади и отказываются от закрепленных рабочих мест, эта опция пользуется большим спросом.

Общий объем инвестиций в офисный сегмент BTS в России на данный момент, по нашим оценкам, может составить до 50 млрд руб., из которых Manufaqtury уже привлекла 2 млрд на создание таких клиентских офисов от инвестиционного фонда WS Capital. Работодатели проявляют активный интерес к этому формату, поскольку понимают, что их офис должен измениться. К изменениям надо готовиться уже сейчас, пока битва за лучшие умы еще не проиграна. &