Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков рассказал радио «Бизнес ФМ» о том, какие меры необходимо предпринять, чтобы темпы реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) в регионах были ускорены и принесли эффекты.
Как пишет издание, в НОСТРОЙ высоко оценивают важность закона о КРТ в современных реалиях, поскольку этот механизм позволяет решить сразу несколько проблем: от качественного освоения новых территорий до развития «морально устаревшей» сложившейся городской застройки. Еще в 2022 году регионы начали активно осваивать схему КРТ, и эта тенденция продолжилась в 2023 году. По данным Минстроя России, на 1 мая 2023 года субъектами РФ прорабатывался вопрос о применении механизма КРТ в отношении 903 территорий общей площадью 27 тыс. га, в том числе 92 территории, комплексное развитие которых осуществляется АО «ДОМ.РФ». Градостроительный потенциал в рамках применения механизма КРТ составляет 161 млн кв. м, из них около 122 млн кв. м жилой площади.
Основываясь на результатах собственного мониторинга реализации проектов КРТ, в НОСТРОЙ заявляют, что в регионах ситуация различается. Например, в Нижегородской области по состоянию на март 2023 года к реализации заявлен 31 проект КРТ с градостроительным потенциалом более 8 млн квадратных метров, а в Тверской области, Алтайском крае, Республике Калмыкия и во многих других регионах КРТ-примеры единичны.
Вместе с тем, исследование НОСТРОЙ позволило выявить и целый ряд проблем. В частности, на территории Еврейской автономной области КРТ жилой застройки будет осуществляться только в 2026 году, а в Томской области примерные сроки подготовки проектов решений о КРТ — с 1 апреля 2023 года по 3 февраля 2025 года. В Санкт-Петербурге был принят закон, предусматривающий приостановление до 1 января 2024 года действия статей, регламентирующих порядок определения границ территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, порядок реализации решения о КРТ жилой застройки и так далее.
Еще одна проблема из списка крайне важных и крайне трудно решаемых — отсутствие интереса к механизму КРТ со стороны застройщиков. Так, правительством Псковской области совместно с органами местного самоуправления ведется работа по отбору территорий, перспективных для освоения под комплексное развитие территорий. В то же время на неоднократно проводимых совещаниях застройщики области не проявили никакой заинтересованности в участии в проектах КРТ. В Республике Мордовия торги не состоялись из-за отсутствия заявок на конкурс, и на данный момент ведется подготовка нового проекта решения о КРТ по данной территории.
Приводя данные НОСТРОЙ, «Бизнес ФМ» сообщает, что по состоянию на 16 марта 2023 года на территории Ненецкого автономного округа в рамках КРТ по инициативе правообладателя земельных участков (застройщика) планировалось строительство объектов жилого назначения в районе улицы Заводская в городе Нарьян-Мар. Между тем договор о КРТ не заключен, заявки не поступило, застройщик не обладает в настоящее время оборотными средствами для реализации мероприятия.
По мнению Антона Глушкова, «очень многие проекты КРТ формируются без участия бизнеса, и поэтому существует риск того, что в конечном итоге такие проекты не дойдут до конечной стадии реализации. Земельные участки, вовлекаемые в проекты КРТ, должны иметь экономическую целесообразность. Поэтому надо советоваться с бизнесом, чтобы совместно формировать границы территорий, а главное, устанавливать для них экономические параметры — это диалог власти и бизнеса. Надеяться на то, что исполнительная власть самостоятельно с этим справится, возможности нет».
Президент НОСТРОЙ добавил, что уже сложилась определенная практика реализации механизма КРТ и понимание базовых направлений совершенствования законодательного КРТ-механизма, чтобы обеспечить баланс интересов государства, общества и бизнеса и решение системных проблем на уровне федерального законодательства.
«Все риски при реализации принятых градостроительных решений и проектов КРТ должны быть определены с равной ответственностью по ним для сторон — участников инвестиционно-строительной деятельности, включая публичную власть. В связи с этим НОСТРОЙ подготовил и направил в уполномоченные органы ряд дополнительных инициатив, направленных на совершенствование механизмов инвестирования в КРТ и предоставление дополнительных гарантий застройщику, реализующему такие проекты», — отметил глава нацобъединения.
По его словам, следует, например, рассмотреть вопрос о возможности заключения соглашения о защите и поощрении капиталовложений (СЗПК) до момента получения разрешения на строительство путем исключения обязанности инвестора, с которым заключен договор о КРТ, прилагать к заявлению о заключении СЗПК разрешение на строительство. Закон № 69-ФЗ обязывает инвестора делать это, если проект предполагает строительство или реконструкцию объектов капитального строительства, что лишает инвестора возможности воспользоваться механизмом СЗПК в период с момента заключения договора о комплексном развитии незастроенных территорий до оформления им разрешений на строительство конкретных объектов.
Антон Глушков, президент Национального объединения строителей:
«Существенной проблемой при КРТ является отсутствие необходимого объема земельных участков, расположенных в черте города, которые могут быть вовлечены в границы комплексного развития. Одна из причин — наличие различных ограничений, установленных зонами с особыми условиями использования территорий. Особенно это актуально для приаэродромных территорий и объектов культурного наследия. В настоящее время целые города и их части (Иркутск, Томск, Академгородок в Новосибирске) лишены возможности развития, поскольку в связи с наличием ограничений там запрещено какое-либо строительство. Необходимо концептуально пересмотреть порядок установления зон приаэродромных территорий, а также вопрос о целесообразности регулирования указанных видов зон с особыми условиями использования территорий на региональном уровне. Кроме того, необходимо разработать единую методику для расчета потребности в государственной поддержке реализации проектов комплексного развития незастроенных территорий. На данный момент ни в одном из субъектов РФ не приняты соответствующие нормативные правовые акты во исполнение требования, предусмотренного положениями Градостроительного кодекса РФ. Но их жизненно важно принять как можно быстрее и предусмотреть в них такие льготы и меры поддержки инвесторов, как снижение или освобождение от платы за подключение к инженерным сетям, предоставление льготного размера арендной платы, поручительство по кредитам или займам, снижение процентной ставки по кредитным продуктам для застройщиков, осуществляющих освоение территорий. Более того, в обязательном порядке необходимо предусмотреть обязанность ресурсоснабжающей организации предоставлять девелоперу технические условия, срок действия которых должен соответствовать сроку договора о комплексном развитии, с порядком оплаты, привязанным к этапам освоения территорий. Такая организация должна обеспечивать необходимые параметры требуемых ресурсов и включать необходимые изменения в инвестиционные программы».
Также предлагается рассмотреть возможность предоставления земельных участков под комплексное развитие незастроенных территорий не только на праве аренды, но и в собственность. Это позволит защитить интересы инвесторов и эффективнее осваивать территории в рамках проектного финансирования, уверен Антон Глушков.