«Дело Долиной» существенно повлияло на рынок недвижимости психологически, однако практически никак не отразилось на объеме сделок. Об этом говорится в аналитическом обзоре «„Дело Долиной» и российский вторичный рынок недвижимости: макроэкономика против судебного прецедента», подготовленном экспертами Фонда Росконгресс.

Да, по опросам ВЦИОМ из-за дела рост опасений мошенничества вырос с 46 до 71%, произошли взрывной рост спроса на титульное страхование на 150% и удвоение стоимости юридического сопровождения сделок с 100 000 до 200 000 – 250 000 рублей в Москве. Однако, отмечают эксперты Фонда Росконгресс, психологические эффекты не трансформировались в статистически значимое изменение объемов сделок. Сравнительный анализ факторов влияния демонстрирует убедительное преобладание макроэкономических драйверов над судебным прецедентом. Аргументы в пользу ограниченного влияния «дела Долиной» включают стабильность объемов сделок за 11 месяцев 2025 года на уровне 2024 года, отсутствие роста страховых случаев по титульному страхованию при взрывном росте спроса на полисы, ничтожную долю мошеннических сделок – менее 0,02% от общего объема и позитивный характер решения Верховного суда, создавшего прецедент защиты добросовестного покупателя.

Доминирование макроэкономических факторов подтверждается падением доли ипотеки на вторичке с 25–30 до 10–20% как прямого следствия высоких ставок, ростом альтернативных сделок с 40 до 70–85% как адаптации к недоступности кредитов, удвоением дисконтов с 3 до 6% под влиянием сжатия платежеспособного спроса и увеличением спреда между первичкой и вторичкой с 20 до 27% как следствия субсидирования спроса на новостройки. Таким образом, траекторию вторичного рынка в 2025 году определили не судебные риски, а монетарная политика ЦБ и структура государственной поддержки ипотеки, сконцентрированной на первичном рынке.

В этой ситуации решение Верховного суда от 16 декабря создало важный правовой ориентир: защита добросовестного приобретателя признана приоритетной над интересами продавца – жертвы мошенников, что снижает системные риски вторичного рынка в долгосрочной перспективе. Рынок вторичной недвижимости, считают эксперты Фонда Росконгресс, в 2026 году продолжит функционировать в режиме альтернативных сделок и живых денег. При снижении ключевой ставки до прогнозных 11–14% рыночные ипотечные ставки могут опуститься до 15–17%, что частично вернет ипотечный спрос на вторичку.

Стабилизация рынка ожидается во второй половине текущего года при возможном снижении ключевой ставки. Прогноз цен на 2026 год предполагает снижение вторичного рынка на 10–15%, он может показать стагнацию или рост на уровне инфляции. Восстановление активности в большей степени зависит от макроэкономических факторов – динамики ключевой ставки и условий ипотечного кредитования, чем от судебной практики оспаривания сделок.

Полный текст аналитического обзора опубликован на сайте Фонда Росконгресс и в Дзен-канале Фонда Росконгресс.