ВАС не хочет потрясений на рынке жилья

Опасный для жилищного рынка прецедент создал Федеральный арбитражный суд Московского округа (ФАС МО) по спору компаний «Мегастрой» (аффилирован с «Ренова-стройгруп») и «Бриз». В марте он решил, что соинвестор строящегося дома не должен передавать права на квартиру, не предложив приобрести их другому соинвестору.

Спор разгорелся вокруг жилого комплекса в подмосковной Ивантеевке. Первоначальным инвестором была компания «Стройметресурс», которой предназначались 88% жилплощади, 12% – администрации Ивантеевки. В ноябре 2004 г. «Стройметресурс» уступил права требования на 53 квартиры Московскому индустриальному банку в счет погашения кредита в 76 млн руб., а банк в апреле 2007 г. – «Бризу».

Но к тому времени «Стройметресурс» уже передал права на остальные квартиры «Мегастрою». Этот новый инвестор обратился в Арбитражный суд Московской области с иском о признании сделки «Бриза» с банком ничтожной. Последний должен был сначала предложить права на квартиры другим соинвесторам – «Мегастрою» или администрации, сослался истец на ст. 250 Гражданского кодекса (ГК). В мае 2008 г. суд согласился с ним, переведя долю в праве на квартиры с «Бриза» на «Мегастрой». Это решение было отменено в апелляционной инстанции, но подтверждено в кассации (ФАС МО).

Завтра дело рассмотрит ВАС, куда пожаловался «Бриз». Уступка прав без уведомления соинвесторов предусмотрена законом «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений», а ссылаться на ст. 250 (ГК) неправильно, говорится в определении тройки судей о передаче дела в президиум ВАС.

На момент заключения договора уступки прав банку дома не были сданы, а собственность на них не зарегистрирована, рассуждает партнер «Юстины» Владимир Плетнев, консультировавший «Бриз». «Как можно предложить соинвестору права на квартиры, если еще не существует объекта собственности?» – удивляется он.

«Банк уступил нам квартиры по $520 за 1 кв. м, сейчас их в цена выросла в 1,7 раза», – говорит представитель «Бриза». Представитель «Ренова-стройгруп» не комментирует процесс до решения президиума.

Компании часто передают доли в недострое через договор уступки прав (см. врез), как правило, выстраивается цепочка из нескольких фирм, говорит замгендиректора «Трест 1991» Татьяна Пальчикова: «Часто деньги нужны сразу, а если ждать ответа от других соинвесторов, то уйдет много времени». Пока решение кассации не повлияло на рынок, но если оно не будет пересмотрено, то желающие им воспользоваться найдутся, уверена она: соинвесторы начнут оспаривать передачу прав на квартиры без их уведомления.