Застройщики вынуждены распродавать участки без подрядов

Финансовый кризис вынуждает землевладельцев распродавать землю. Поселки с участками без обязательного подряда – то, что сейчас пользуется спросом. Но через пять лет обитатели коттеджных поселков поймут, что живут в шанхаях.

Репутация – ничто

В прошлом году на коттеджном рынке, по данным Vesco Consulting, продавалось 82 поселка с участками без подряда. За год их количество увеличилось в 2,5 раза – до 179. Пятая часть из них изначально выставлялась на рынок с единой концепцией и обязательным подрядом. Ухудшение финансовых условий вынуждает застройщиков идти на компромиссы, они пытаются выжать из своей земли хоть какие-то деньги.

Многие расширяют продажи без подряда за счет сокращения очереди с обязательным подрядом на строительство, отрезают куски и перепрофилируют их в поселки, где земля продается без подряда, отмечает гендиректор коммуникационной группы «Земер» Илья Терентьев. Например, так поступила управляющая компания RCF Capital Trust в поселке на 27-м км Ярославского шоссе.

Год назад в продаже появились участки в поселке «Антоновка» (Калужское шоссе), рассказывает Елена Первакова, управляющий партнер компании Tweed. Этот поселок вышел на рынок четыре года назад. Если до кризиса в «Антоновке» прилесные участки продавались по $35 000–40 000 за сотку, то сейчас лесные участки реализуются по $20 000 за сотку. Поменяли концепцию такие поселки, как «Староникольское» на Киевском шоссе, «Баден-Баден» на Калужском шоссе – в них появились участки без подряда. В «Крекшино» на Минском шоссе часть участков продается с домами, часть – без подряда. По сути, это две территории, которые позиционируются как один поселок. В поселке «Шервуд» (один из первых проектов компании «Инком» на Новой Риге) также есть предложение – лесные участки без подряда от 30 соток до 1 га по цене $80 000 за сотку.

Основной удар пришелся на проекты бизнес-класса. В проектах «Витро Кантри», «Гринбург» на Новорижском, «Акватория Истры» на Пятницком шоссе, «Дмитровка Village» на Дмитровской трассе, «Чеховские дачи» на Симферопольском шоссе появились земли без подряда, отмечают в Vesco Consulting. Среди элитных можно отметить «Графские пруды» на Киевском. В поселке «Нахабино-Парк» (Волоколамское шоссе, 17-й км) помимо продажи домовладений покупатели могут приобрести участки без подряда по цене от $7500 за сотку (от 6,9 млн руб. за участок без подряда).

Некоторые девелоперы предлагают в поселках участки двух типов – с подрядом и без него. Например, в поселке «Новорижский», расположенном на одноименном шоссе, можно купить дом, а можно только участок, рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». О популярности нового поселка на рынке свидетельствуют объемы продаж: за два месяца было реализовано более 80 объектов.

Наибольшее количество участков без подряда, по данным Артура Хахокова, директора по продажам компании «Красивая земля», продается на Ярославском, Симферопольском и Калужском шоссе. К началу кризиса на этих направлениях было немного сформированных поселков, на долю южных трасс приходилось не более 5–10% загородных поселков. В то же время к концу 2008 г. владельцы многих крупных участков на Ярославке и юге Подмосковья были готовы вывести их на продажу. Нераскрученность этих направлений позволила реализовать землю по относительно невысоким ценам, что в кризис стало особенно актуальным.

«Обычно на старте проекта продажи начинаются интенсивно, – делится опытом Юрий Сорокин, директор по развитию группы компаний «Партнеры земли». – 2–3 месяца спустя количество продаж сильно падает, а затем, через какое-то время, опять подрастает и стабилизируется». Такую динамику он объясняет тем, что на старте участки покупают в основном инвесторы – т. е. те, кто готов рискнуть и купить землю по низкой цене. Дальше волна инвесторов уходит, но волна покупателей, которые хотят приобрести землю для себя, еще не приходит: за 2–3 месяца реализации проекта, как правило, не подведены коммуникации, и потенциальные покупатели боятся рисковать. Дальше, если на участке видны признаки работ, потенциальные покупатели становятся лояльнее к этому проекту.

Для застройщиков распродажа участков невыгодна, так как идет потеря прибыли, считает Наталья Картавцева, директор департамента загородной недвижимости Vesco Group. Девелопер теряет прибыль от строительства домов, добавляет Александр Разин, управляющий партнер «Земельного агентства».

Кроме того, ситуация чревата тем, что компания перестает быть девелопером, а скорее становится землевладельцем. «У такой компании портится репутация, и она просто-напросто дискредитируется на рынке», – уверена Картавцева.

Тем не менее, чтобы привлечь клиентов, застройщики просто вынуждены распродавать участки без подрядов. В I квартале 2008 г. доля коттеджей в общем предложении достигала 65%, на участки без подряда приходилось не более 14% (Vesco Consulting). Сегодня их позиции сравнялись: 41% и 40% соответственно. В ближайшей перспективе эта тенденция получит свое развитие. «Большинство новых проектов, появившихся в продаже после октября 2008 г., пришлось на земельные участки – 89%», – говорит Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований Vesco Consulting. Согласно данным «Инком-Недвижимости» на сегодняшний день в продажу предлагается 2050 участков без подряда. Ежемесячно их становится больше: только за август – примерно на 5%.

Участки без обязательного подряда на строительство – это единственный формат, продажи которого продолжают уверенно расти в посткризисный период. По сравнению с I кварталом 2009 г. во II квартале продажи увеличились в 1,7 раза, отмечает Картавцева. Минимальная стоимость сотки в таких проектах составляет 10 000 руб., коммуникации оплачиваются отдельно. Например, так действует компания «Финансы и недвижимость»: «Участки у деревни Константиново», «Участки у деревни Чаплыгино» (Новорязанское шоссе, 65 км от МКАД).

«Выход большого количества проектов, предлагающих на продажу участки без подряда, с одной стороны, несет в себе риски снижения качественных характеристик выставленных на продажу объектов недвижимости, однако с другой – способствует развитию сегмента «эконом», который ранее был менее востребован девелоперами/застройщиками, – оценивает ситуацию Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. – То, что сейчас мы наблюдаем на рынке загородной жилой недвижимости, является вполне адекватной реакцией на кризис. Начав предлагать более дешевый продукт, девелоперы смогли охватить ту часть потенциальных покупателей, которой в докризисный период уделялось мало внимания».

Долго и некрасиво

Любой поселок, где начата продажа участков без обязательного подряда, какого бы высокого класса он изначально ни позиционировался, неизбежно станет напоминать стихийную дачную застройку. Может быть, дома будут чуть повыше и побольше. «Без сомнения, приобретение участка без подряда означает для покупателя проживание в так называемом шанхае, – соглашается Разин. – Однако для клиента класса «эконом» важнее сэкономить средства на строительстве, чем платить застройщику за подряд и жить в поселке с единой архитектурной концепцией».

«Если при покупке готового дома нужно будет заплатить не менее 3–4 млн руб., то покупка участка без подряда с последующим строительством своими силами обойдется в 200 000–800 000 руб. за участок плюс от 800 000–900 000 руб. за дом, т. е. суммарно в 1–1,5 млн руб.», – продолжает Хахоков.

В большинстве участки предлагаются в проектах, которые находятся на начальной стадии продажи и строительства, отмечает Алексеева. Другое дело – те поселки, для строительства которых девелоперу не хватило средств в кризис и продажи были заморожены. Владельцы домовладений в таких поселках гадают, что же будет дальше.

Покупатели, которым застройщик продавал землю с подрядом и обещал единую архитектурную концепцию и низкие западные заборчики, часто пытаются продать землю при изменении ситуации у застройщика, рассказывает Алексей Артемьев, руководитель отдела загородной недвижимости «Калинка-Риэлти». Но земля с конца прошлого года подешевела на 50% и более, и многие, понимая ситуацию, не предпринимают никаких действий. Людям придется смириться с длительной стройкой, шумом, разбитыми дорогами и разнообразием архитектурных стилей, если можно так назвать дачную эклектику.

На сегодняшний день, по словам Алексеевой, пока не зафиксировано исков к застройщику о несоблюдении архитектурной концепции проекта. Сложно как-то дисциплинировать и соседа, гоняющего строительную технику через поселок вторую пятилетку подряд. «Это довольно сложно осуществить юридически, поскольку ограничение при выборе архитектурного стиля имеет меньше юридической силы, нежели документы о собственности на объект, а значит, и менее доказуемо при судебном разбирательстве», – объясняет она. В каждом поселке существуют регламент строительства, правила проживания, сроки, отпущенные на стройку, под которыми подписывается покупатель участка. Но это скорее понятийное соглашение, внутренний поселковый документ. Такие моменты детально не регламентируются основным законодательством.

«Как только владелец участка получает собственность на землю, его фактически невозможно обязать что-то сделать, – продолжает Первакова. – Существуют только косвенные способы воздействия на собственника, с помощью которых можно влиять на сроки строительства частных домов. Отказывать в каких-то согласованиях, подключениях к сетям или предоставлять нерадивым собственникам эти опции по ценам в разы выше, чем для их более сознательных соседей. Вплоть до отключения канализации. Были и такие прецеденты».

Например, в «Никольской слободе» после покрытия дорог «последним» асфальтом были введены штрафы за въезд в поселок тяжелой техники и грузовых автомобилей – это касалось в первую очередь бетономешалок, но и «Газелей» тоже, вспоминает Первакова. Такие нарушения регламента могут довольно дорого обходиться владельцу и привести к конфликтам.

Еще один фактор риска в поселках, где земля продается без подряда, заключается в технологии проведения сделки, в наличии необходимого комплекта документов, предупреждает Разин. Зачастую продажа земли без подряда может быть начата, например, без документа, подтверждающего постановку этого участка на кадастровый учет. Таким образом, клиент приобретает некий «эфемерный» участок с не подтвержденными кадастровой палатой границами.

Кроме того, на сегодняшний день множество бесподрядных поселков продают участки по предварительным договорам купли-продажи, а свидетельства на право собственности на каждый надел отсутствуют. Но уже на этом этапе с покупателя могут затребовать аванс в размере до 50% стоимости участка. Клиента обязывают внести денежные средства в обмен на обещание в дальнейшем получить свидетельство на право собственности и заключить основной договор купли-продажи, рассказывает Разин.

Другой побочный эффект бесподрядных поселков – отсутствие коммуникаций или невнятные перспективы их получить. Застройщики могут собирать внушительные взносы с владельцев земельных участков на так называемый «полный пакет коммуникаций» и обещать их скорейшее подведение, однако не всегда эти обязательства выполняются или же выполняются в срок, продолжает он. Если коммуникации уже подведены к границе участка, его владельцу придется заложить в бюджет средства для подключения инженерных сетей непосредственно к своему дому.

По словам Терентьева, подведение коммуникаций обойдется в цену самого участка в поселке экономкласса. По данным Хахокова, стоимость самостоятельного подведения начинается от 1,5 млн руб. К ним надо прибавить огромное количество часов, затраченных на согласования, организацию установки столбов для электросетей, бурение водозаборной скважины и т. п. «Полностью обезопасить себя в данном случае нельзя. Но, чтобы снизить риски, имеет смысл выбирать девелоперов, которые уже давно работают на этом рынке и у которых много заявленных проектов. Таким застройщикам еще продавать и продавать, и им важна репутация надежной компании», – полагает он.

Лучше всего приобретать землю в уже готовом поселке, советует Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль – Загородная недвижимость», где застройщик планировал строить вторую или третью очереди домов, но в связи с кризисом выпустил на рынок участки без подряда. Там наиболее просчитана стоимость коммуникаций, они уже проложены, и покупка участка там – наиболее безопасный вариант. Однако порой застройщики ошибаются в определении стоимости коммуникаций, и покупатели будут вынуждены доплачивать.