Петербургский суд запутал правовую ситуацию на рынке новостроек

Последние решения петербургского суда легализовали «предварительные» договоры, поставили под сомнение право дольщиков забрать у застройщика внесенные деньги (хотя бы часть) и окончательно запутали правовую ситуацию на рынке новостроек.

Спад в строительной отрасли перевернул рынок. Ключевым моментом при принятии решения о покупке становятся надежность компании и ход работ на объекте (гарантии, что дом вообще будет построен, желательно – в обозримые сроки). В ситуации глобальной экономической неопределенности покупатели начинают думать, смогут ли они – в случае личных жизненных неурядиц – выйти из проекта. Возникает неустранимое противоречие: если хотя бы 10–15% дольщиков начнут вытаскивать средства из стройки, может завалиться даже самая сильная фирма.

С начала 2009 г. городская администрация провозгласила «новый курс»: до конца года все застройщики должны перейти на работу строго по правилам, предписанным законом о долевом участии (214-ФЗ). Законопослушным компаниям обещали отсрочку по инвестиционным платежам, продление сроков сдачи без штрафов и т.д. Кроме того, работа по 214-му закону стала практически обязательным условием банковского финансирования. В сентябре город заключил соглашение со Сбербанком о предоставлении строителям проектного кредитования в объеме до 26 млрд руб.

214-й закон действует с 2005 г. Принимался он как раз под флагом защиты прав дольщиков. Но его нормы оказались настолько жесткими, что и компании не слишком спешат в правовое поле, и власти не особо усердствовали с санкциями. Большинство петербургских застройщиков работают по «альтернативным» схемам: заключают предварительные договоры, договоры инвестирования, создают ЖСК и т. д. Только 32 фирмы из 170, по данным комитета по строительству, заключают с гражданами договоры долевого участия.

Одной из первых на работу по 214-му закону перешла Городская домостроительная компания (ГДСК, входит в группу ЛСР). Генеральный директор ГДСК Юрий Белышев перечисляет трудности, с которыми пришлось столкнуться.

«Первая проблема – регистрация ДДУ (договора долевого участия. – «Ведомости»). Сейчас она занимает месяц. И пока я не зарегистрировал первый договор, я не имею права продавать. Но сначала я должен пройти экспертизу проекта, получить разрешение УГАСН. Вторая проблема – мы должны платить НДС. Предварительный договор позволяет уходить от НДС. И вот когда [другие] строители спокойно уходят от 18% выплат и государство с этим ничего не делает, я в шоке. Нарушается принцип честной конкуренции. Третья проблема – обременение. Каждый дольщик становится совладельцем земельного участка. Объект находится в залоге. И пока я не передам последнюю квартиру дольщику, залог с меня не снимут и я не могу реализовать квартиры, не проданные к моменту ввода. А дольщик может заболеть, развестись, куда-то уехать... Четвертая проблема – неплатежи. Если клиент не платит, расторгнуть с ним договор я могу не раньше чем через 5–7 месяцев».

И все же, по мнению Юрия Белышева, преимущества «законопослушности» более весомы: доверие покупателей и поддержка со стороны государства.

В жесткой конструкции 214-го закона есть лазейка. По закону кроме договоров долевого участия деньги в стройку можно привлекать и через кооперативы. Деятельность ЖСК, как указывают юристы коллегии адвокатов «Юникс», регулируется Жилищным кодексом. А в нем не предусмотрены ни обязательная публикация проектной декларации, ни требование начинать продажи только после получения разрешения на строительство.

ЖСК на своих объектах создают холдинг «ЛенСпецСМУ», компания «Пионер», «Леонтьевский мыс» и многие другие.

Однако городские власти не считают такое строительство полностью законным.

По мнению специалистов комитета по строительству, при создании ЖСК сложнее проконтролировать, на что именно тратятся деньги, насколько защищены права участников... В общем, «кризисные льготы» на ЖСК не распространяются.

Получается форменный винегрет. Часть застройщиков заключает ДДУ по 214-ФЗ, идет на дополнительные затраты и организационные хлопоты, но пользуется благосклонностью власти. Часть работает через предварительные соглашения и векселя. Наконец, третьи создают ЖСК – что вроде бы законно, но требует, по мнению администрации, проверки в каждом отдельном случае.

Новых красок в эту пеструю картину добавил городской суд. Трое дольщиков собирались приобрести у корпорации «РосСтрой» 3-комнатную квартиру в строящемся доме за 6 млн руб. Заключили предварительный договор и заплатили около 400000 руб. Затем начался кризис, и покупатели решили деньги забрать. По договору это было возможно, штраф – 10% от внесенной суммы. Дольщики направили заявление в компанию и стали ждать, когда им вернут деньги (за вычетом штрафа). Не дождавшись, обратились в суд. Истцы требовали признать договор, заключенный с «РосСтроем», притворным, а сделку – ничтожной на основании того, что предварительный договор просто прикрывал долевку.

Московский районный суд решил, что условия предварительного договора купли-продажи на самом деле соответствуют ДДУ. Следовательно, договор надо признать незаключенным, строители должны вернуть дольщикам деньги в полном объеме. Строители обжаловали решение. Коллегия городского суда повернула дело с точностью до наоборот: предварительный договор в отношении новостроек имеет право на существование; в нем достаточно четко расписано, какая квартира будет продаваться. Деньги по такому договору выплачиваются как обеспечение выполнения дольщиком своих обязательств – т.е. чтобы он вдруг не передумал (в судебном определении фигурирует термин «задаток»). Коллегия решила в иске дольщикам отказать. Вероятно, аналогичные решения будут приняты по сотням схожих исков (только в отношении ЛЭК их подано более 100).

Легализация «предварительных» схем ставит под удар усилия администрации по приведению застройщиков к общему знаменателю – т.е. в рамки 214-го закона. Потенциальным покупателям теперь придется серьезно подумать: случись что – деньги из стройки будет не вытащить.

Генеральный директор компании «Адвекс. Недвижимость» Владимир Гаврильчук отмечает: «Застройщики, как правило, стараются не возвращать деньги дольщикам под любыми предлогами. В условиях падающего рынка практика массовых возвратов смертельно опасна для бизнеса. Граждане выйдут из проекта, чтобы снова войти на более выгодных условиях».