В Москве резко упал спрос на офисы

«Потребительские запросы стали гораздо скромнее, - говорит Анзори Хасия, советник президента «Открытие-недвижимость». - Кто-то отказывается от офисных площадей, кто-то сокращает занимаемые». Генерировать удовлетворяющие инвесторов арендные потоки все сложнее. «Офисы просели сильно», – признает Владимир Поддубко, директор гостиничного департамента «Уникора». Когда компания в 2005 г. начинала работу над Summit, офисная составляющая была на первом месте, теперь проект вытягивает отель (его оператором стал InterContinental).

Офисные новостройки Москвы – как памятник девелопменту: арендаторы ходят вокруг, прицениваются, но внутрь заходят немногие. Средний уровень заполняемости, по данным Knight Frank, – 80%. Но он учитывает и давно работающие объекты с хорошей арендной историей. «Есть сложности по заключению договоров в зданиях, строительство которых не завершено», – дипломатична Елена Денисова из офисного отдела Jones Lang LaSalle.

По минимуму

Спрос на бизнес-центры класса А резко упал, признают брокеры, сейчас клиенты спрашивают в основном класс В – по минимальным с точки зрения докризисных цен ставкам. По словам Киры Смирновой из GVA Sawyer, в конце первого полугодия класс В отдавали по $200–550 за 1 кв. м (без НДС и эксплуатации), класс А предлагался по $550–800. Но это в среднем. Например, 1 кв. м в технопарке Nagatino i-Land может обойтись в $50 в год (при аренде от 1700 кв. м). Компания готова и на другие уступки: как рассказал Алексей Чертков, начальник коммерческого отдела Nagatino i-Land, на первый-второй год арендаторы площадей под отделку могут разместиться только за коммунальные платежи.

«Выбор сейчас настолько велик, что арендодатели вынуждены предлагать многое: скидки, отделка помещений, арендные каникулы, увеличение срока контракта», – признает Анжела Кузьмина, директор коммерческого департамента «Уникора». Она ведет «активные переговоры» с западными компаниями, которые, как рассчитывает «Уникор», станут основными арендаторами офисной части (19 000 кв. м) комплекса Summit (планируемый ввод – конец 2010 г.).

Из кабинета в номер

Сейчас многие задумались о перепрофилировании офисных объектов в гостиницы, говорит Григорий Звенигородский из «ОПК-девелопмента». Благо примеры уже есть: бывшее офисное здание на территории Даниловской мануфактуры стало одним из отелей сети Azimut, рассказал гендиректор Azimut Hotels Company Александр Гендельсман. По его словам, под гостиницу можно переделать практически любой офисный объект, вопрос только в том, насколько эффективно он будет работать. Его компанию интересуют здания от 5000 кв. м с возможностью размещения там 90 номеров, а также ресторанов, конференц-залов и т. п. помещений.

Наталья Сазонова из Knight Frank рассказала, что в одном из подобных проектов, который они как консультанты сейчас изучают, затраты на перепрофилирование и ввод в эксплуатацию гостиницы будут выше, чем потери от простоя бизнес-центра без арендаторов. Azimut Hotels Company, по словам Гендельсмана, также просчитывала один офисный объект в Москве. Но в итоге собственник решил сделать реконцепцию собственными силами.

В компании Coalco – она официально открывает в октябре бизнес-центр «Белая площадь» – также не исключают возможности изменения функционального назначения объектов. «Для любой девелоперской компании это нормальная практика, цель которой – оптимизация использования площадей», – сообщила пресс-служба.

Продай сам

Спрос на покупку офисной недвижимости, по оценкам GVA Sawyer, уменьшился почти вполовину, «объемы новых сделок сократились в несколько раз», говорит Смирнова. Здания отдают как за живые деньги, так и за долги. Валерий Савельев, председатель совета директоров екатеринбургской AVS Group, рассказал, что его компания берет сейчас (за долги) офисный особняк в центре Москвы: «Окупаемость его будет около 13 лет при существующих ставках».

Одно из предложений на продажу GVA Sawyer – бизнес-центр «Спартаковский, 2» (14 000 кв. м). Как рассказала Смирнова, можно приобрести как отдельные небольшие блоки, так и проект реконструкции всего здания, последний – по цене $1000 за 1 кв. м.

AFI Development продала в августе бизнес-центр «На Косинской» за $195 млн, «что на $40 млн больше оценки комплекса консультантами», с гордостью отметила пресс-служба компании. MosCityGroup (MCG), по словам ее коммерческого директора Дмитрия Чертковского, также ориентирована на продажу офисных площадей. Компания, по его словам, завершает в «Москва-сити» строительство Imperia Tower (офисная часть – 70 110 кв. м). В мае MCG подписала очередной кредитный договор с ВТБ на ее достройку – уже под залог имущественных прав. Чертковский также рассказал, что они «выходят на стройку» Sky House на Мытной улице, где появится офисное здание в 17 000 кв. м, но основной будет все-таки жилая составляющая. «Переизбыток предложения коммерческих объектов, построенных в период инвестиционного бума, будет еще какое-то время очевидным», – объяснил он.