В Москве начали расти продажи жилья

В марте у продавцов была тяжелая ситуация, сейчас они из нее вышли, рассказывает анонимный риэлтор: «1 кв. м в готовом монолитно-кирпичном доме на западе Москвы стоил $2850, а сейчас я замучился говорить людям, что такого предложения больше нет, – продают уже по $4000, а через месяц будет по $6000: девелопер вышел из тяжелого положения и ему не надо демпинговать». Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер», объясняет: девелоперские кредиты либо реструктурируются, либо списываются или банки забирают квартиры.

Продавцы утверждают, что снижается разрыв между ценами предложения сделок. Но даже на блоге так хорошо раскупаемого Марфина (по 50–60 квартир в день, по данным «НДВ-недвижимости») есть высказывания о том, что платить по 90 000 руб. за 1 кв. м в панельной малогабаритной однокомнатной квартире – это дорого. Да и сами риэлторы в приватных беседах ужасаются: по $3000–4000 за 1 кв. м для «гадости в виде панельного жилья» – нереальная цена, в Париже квартиры дешевле.

один за другим

Оживление рынка Ольга Косенкова, директор управления Panorama Estate, объясняет не только оптимистичными заявлениями властей, но и «коллективным бессознательным»: все стали покупать, и я тоже куплю. Активность проявляют не только покупатели дешевого (по московским меркам) экономкласса, но и VIP-клиенты риэлторов. «В октябре в жилом комплексе «Четыре солнца» (1 кв. м – от $8200 до $17 000) за 10 дней продано 17 квартир, как в старые добрые времена», – радуется Ирина Могилатова, гендиректор компании Tweed.

Песни о дефиците

Чтобы стимулировать продажи сейчас, девелоперы убеждают покупателей в том, что завтра их ждет дефицит предложения. «В 2010–2011 гг., когда имеющийся задел будет во многом исчерпан, а новые проекты в таком же объеме не выйдут, сокращение предложения новостроек может дойти до 30–50% от уровня 2008 г.», – считает Виктор Преснов, коммерческий директор «Сити – XXI век».

За девять месяцев 2009 г. в Москве возведено 1,56 млн кв. м жилья. Годовой план – 3,1 млн кв. м, из них 722 000 кв. м – по городским социальным программам. В 2010 г. предполагается ввести около 3 млн кв. м, из них почти 1 млн кв. м – по горзаказу. А вот к 2011 г., как заявил на открытии октябрьской выставки-ярмарки «Недвижимость-2009» руководитель градостроительного департамента Владимир Ресин, стройкомплекс намерен выйти на докризисные объемы – 5 млн кв. м.

Но пока что застройщики не только не торопятся выходить на новые площадки, но и разрывают уже заключенные инвестконтракты или добиваются их пересмотра. По словам Ильи Свиридова из «Земельных дел конторы», девелоперы, общая задолженность которых по инвестконтрактам перед бюджетом за год превысила 8 млрд руб., либо не имеют возможности погашать долги, либо не хотят этого делать. Департамент экономического развития правительства Москвы даже предпринял недавно инвентаризацию всех инвестиционных контрактов. По словам замглавы департамента Евгения Васькина, ее цель – принять дополнительные меры поддержки инвесторов и оказать при необходимости адресное содействие в решении их проблем.

В октябре мэр Москвы одобрил в соответствующем постановлении инициативу «Интеко» о расторжении инвестконтракта 2004 г. на право застройки 76,5 га по Международному шоссе и 148,6 га по Ленинградскому шоссе. Вдоль Ленинградки планировалось построить более 1 млн кв. м, в основном жилья. На сайте префектуры САО висит список из 24 инвестконтрактов «с истекшими сроками действия, по которым строительство объектов не завершено». Однако инвесторам, строящим жилые дома, как правило, дается возможность их завершить.

Например, «Главстрой» совместно с ФСО России к январю 2008 г. должен был ввести новостройку на Карельском бульваре, 1/24. В мае 2009 г. Москонтроль принял решение продлить срок реализации проекта до октября 2013 г. без применения к заказчику-застройщику (ФСО России) и инвестору (ОАО «Главстрой») штрафных санкций. А вот ОСК повезло меньше: на июльском совещании у Ресина постановили, что компания, не сдавшая новостройки на ул. Дубнинской, вл. 20–22, к ноябрю 2008 г., должна ввести корпуса к октябрю 2009 г., уплатив солидный штраф за «просроченный» год.

В поисках площадок

«Есть девелоперы, которые не скрывают, что не достроят объекты», – рассказывает Воронин. Его и другие компании сейчас «шерстят» рынок, присматривая лакомые инвестпроекты. «Шерстят» по большей части зря: «вкусного» мало, и оно уходит «по своим». Panorama Estate, по словам Косенковой, смотрит площадки, но «если цена приемлемая, то риски высокие». «Сейчас рассматриваем проект малоэтажного дома в центре: разрешение продлить – и можно выходить на стройку, доходность – 20–25% годовых», – рассказывает она.

Нормальных инвестконтрактов, по словам Косенковой, мало: либо непосильные обременения, либо сложности с переоформлением, так как условия договора перестали удовлетворять власти.

«Новые площадки брать не время, они будут дешеветь», – выражает Воронин общее мнение потенциальных покупателей. Они стали разборчивы и не собираются скупать все подряд. Времена не те. «Раньше $5–10 млн вложил в проект, вышел на площадку, раз копнул – и уже все окупил за счет предварительных продаж. Сейчас надо вложить $50 млн: покупатели «котлован» не берут», – рассказывает Воронин.

Он рассматривает предложение войти генподрядчиком на стройку, а в качестве оплаты взять квартиры: «Это лучше, чем площадку покупать».