Правовые риски при покупке загородного дома

При покупке загородной недвижимости мало кто из покупателей задумывается над правовыми рисками, которые лежат не на поверхности. Работа брокеров и юридических консультантов, как правило, сводится к проверке стандартного набора юридических документов, включающего свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок и дом, разрешение на строительство, выписки из государственных реестров и т.п. Но имеет смысл «копнуть» глубже и обратить внимание покупателей, их юридических консультантов и девелоперов на некоторые подводные камни, с которыми можно столкнуться.

И не стоит уповать на статус добросовестного приобретателя – он не всегда спасает покупателя от негативных последствий сделки. Самые честные и добросовестные покупатели могут столкнуться с такими проблемами, как невозможность строительства жилого дома на приобретенном участке или регистрации уже построенного дома, как принудительное изъятие земельного участка… Давайте по порядку рассмотрим основные способы продажи загородной недвижимости и ключевые правовые аспекты, на которых стоит обратить внимание покупателям.

Без подряда

Финансовый кризис привел к тому, что на рынке загородной недвижимости заметно увеличилась доля предложений приобрести «участки без подряда». Застройщики в силу понятных причин вынуждены пойти на распродажу земли на льготных условиях, не обязывая покупателей к заключению договоров подряда. Количество поселков, продаваемых по этой схеме, за последний год увеличилось в несколько раз.

Какие же правовые риски, какие нарушения законодательства при первичном приобретении земельных участков могут возникнуть?

Прежде всего необходимо выяснить, насколько законно продавец участка приобрел титул на него, нет ли обстоятельств, на основании которых сделка по покупке «участка без подряда» может быть оспорена в будущем.

Как правило, территория, на которой расположены предлагаемые к продаже участки, была изначально закреплена за колхозами или совхозами. В результате приватизации эта территория (крупные земельные участки, зачастую даже неразмежеванные) поступала в общую долевую собственность физических лиц – членов колхозов/совхозов. Впоследствии происходила скупка земельных долей у физических лиц и выделение участков. Причем этими серыми операциями обычно занимались не сами застройщики, а специализированные компании.

В итоге практически каждый земельный участок, продаваемый «без подряда», имеет длинную историю, отдельными этапами которой является выделение из большого земельного участка индивидуальных участков или объединение с другими участками, а также совершение ряда других сделок. Не исключено, что при этом были допущены существенные нарушения, которые могут привести к оспариванию права собственности на земельный участок.

В последние годы премьер-министр Владимир Путин неоднократно обращал пристальное внимание на использование земель сельскохозяйственного назначения не по назначению. Реакцией на его внимание стал ощутимый прессинг со стороны государственных органов на земельный рынок. Уже в самое ближайшее время могут быть сделаны серьезные шаги со стороны государства, направленные на изъятие ранее выделенных земельных участков сельскохозяйственного назначения, используемых в иных целях, в том числе для строительства дачных поселков. Для этого даже не надо вносить изменения в действующее законодательство, так как действующих норм вполне достаточно для изъятия участков.

Органы прокуратуры и органы государственной власти могут в судебном порядке оспорить некоторые сделки, по которым к застройщику перешло право собственности на земельные участки, руководители организаций могут быть привлечены к уголовной и административной ответственности. Такие действия могут оказать негативные последствия и на судьбу приобретенного покупателем земельного участка, даже если принять во внимание принцип добросовестности приобретателя.

Формирование земельных участков

Физические лица обычно приобретают земельные участки небольшого размера. Поэтому девелоперы, обычно обладая достаточно большим по площади участком, вынуждены его переформировывать (например, делить на несколько маленьких), не обращая внимания на установленный законом запрет на совершение сделок с сельскохозяйственными земельными участками. В результате образуются новые участки меньше минимального размера, установленного субъектом Федерации. В частности, для Московской области установлен минимальный размер в 2 га. Получается, что даже при наличии государственной регистрации сделок по разделению земельных участков в дальнейшем они могут быть признаны ничтожными, как не соответствующие закону и иным правовым актам.

Ограничения в использовании

При проведении юридического анализа, предшествующего приобретению земельного участка, одним из ключевых вопросов является возможность строительства определенного объекта (жилого дома, гаража и т.п.) на приобретаемом участке.

Как правило, это связано с категорией земельного участка (сельскохозяйственная, земли поселений и т.д.) и видом разрешенного использования (под дачное строительство, для индивидуального жилищного строительства и т.п.). Прежде всего стоит обратить внимание на ограничения в использовании земельного участка, которые могут быть скрыты продавцом при заключении сделки. Такими ограничениями могут быть водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны и полосы, охранные зоны газо-, водо- и иных трубопроводов, охранные зоны ЛЭП, электро-, телефонных и иных кабелей и т.д. Все это может привести не только к невозможности строительства на участке дома, гаража, надворных построек, но и к возбуждению государственными органами судебных дел о сносе уже построенных объектов. В результате у покупателя может остаться земельный участок, на котором он не сможет возвести какие-либо сооружения.

Ограничения могут быть связаны и с возможными обременениями земельных участков, в частности, наличием сервитутов (права ограниченного пользования участком), залогом или арестом, наложенным на земельный участок. Выявить такие ограничения для покупателя будет проще, чем названные ранее, так как они подлежат государственной регистрации в соответствующих органах и их можно выявить при получении актуальных выписок из Государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Дачные поселки

Отдельно стоит рассмотреть некоторые аспекты дачного строительства. Застройщики (коммерческие организации) с целью минимизации цен на готовые дома строят так называемые дачные поселки на землях сельскохозяйственного назначения. Называя поселки дачными, застройщики пытаются обойти нормы земельного и градостроительного законодательства, в соответствии с которыми дачное строительство может осуществляться только физическими лицами или некоммерческими организациями. Термин «дача» используется в законодательстве только в контексте ведения дачного хозяйства гражданами и их объединениями. В последние годы появилась судебная практика на уровне ВАС, в соответствии с которой разрешенное использование для «дачного строительства» может быть установлено только в отношении участков, предоставленных некоммерческим объединениям граждан (в форме дачного потребительного кооператива и т.п.). В связи с этим акты органов местного самоуправления, которыми было разрешено дачное использование участков, принадлежащих коммерческим организациям, могут быть оспорены в судебном порядке. Прецеденты уже существуют.

Отмеченные нарушения могут повлечь за собой отказ в регистрации готового дачного дома, и застройщик окажется не в состоянии передать такой объект покупателю на законных основаниях. В то же время риски покупателя и застройщика после оформления дачного дома в собственность покупателя сводятся к минимуму. Это связано с общим духом российского законодательства и настроем судебных органов и прокуратуры, приоритетом для которых является защита прав физических лиц даже при наличии формальных нарушений законодательства.

Автор – управляющий партнер юридической фирмы «Синергия права». Статья написана специально для "Жилого фонда". Материалы рубрики "Точка зрения" не обязательно совпадают с позицией редакции.