После Олимпиады территорию Сочи придется развивать с нуля

У российских властей нет однозначной концепции по развитию Имеретинской долины после проведения Олимпийских игр - 2014. Участники рынка полагают, что реконцепцию региона придется делать с нуля.

В оргкомитете "Сочи-2014" ожидают, что Олимпийские игры придадут экономическому развитию региона импульс, эквивалентный 20–25 годам эволюционного развития. Как ожидают организаторы, поток туристов увеличится более чем вдвое к 2015 г. В настоящее время в Сочи приезжают около 2–2,5 млн человек, отмечает Кирилл Иртюга, гендиректор "РосИнвестОтеля". В оргкомитете "Сочи-2014" полагают, что количество туристов приблизится к 6 млн человек. "В 1980-х в Сочи приезжало около 5 млн человек. Но в то время сюда ехали со всего Советского Союза, альтернатив у жителей не было", – уточняет Иртюга.

И в прошлом, и в этом году количество желающих отдохнуть в Сочи заметно сократилось. Большим спросом пользуются Геленджик и Анапа. Первая причина – пробки и стройки в Сочи. Как ни странно, "олимпийская реклама" нанесла удар по туризму. Вторая причина – высокие цены. Уже сейчас отдых в Сочи обходится в среднем почти в 2 раза дороже, чем на соседних, более демократичных курортах. "И после Олимпиады, как мы предполагаем, ситуация будет схожей", – считает Людмила Митяева, гендиректор CHC International.

Номера будут, и много

Сейчас в Сочи предлагается около 20 000 номеров, столько же – в частном секторе и еще 2500 – в Красной Поляне, подсчитал Иртюга. Федеральной целевой программой к Олимпиаде планируется построить еще 25 000 номеров класса "3–4 звезды". Получается фонд в 50 000 номеров. Это больше, чем в Москве с ее 18 млн человек, ежедневно наполняющих мегаполис. В столице 230 отелей на 36 000 номеров.

Окупаемость гостиничных проектов в Москве до кризиса, по данным "РосИнвестОтеля", была на уровне 5–6 лет, сейчас раньше, чем через 7–10 лет, проект не отобьется. Об окупаемости проектов в Сочи можно только осторожно молчать. И участники рынка молчат. В одной из международных гостиничных сетей на вопрос "Ведомостей" "Будут ли востребованы 50 000 номеров" ответили вопросом: "А вы верите, что их построят?"

"Сейчас загрузка отелей в среднем по году – 40%, после Олимпиады, возможно, она достигнет 55–60%", – предполагает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга Blackwood. "После Игр гостиничный рынок будет перенасыщен. Чтобы сохранить привлекательность, операторы будут снижать цены", – полагает Арилд Ховланд, первый вице-президент по развитию бизнеса The Rezidor Group. Тем не менее The Rezidor Group участвует в сочинских проектах и ведет переговоры с несколькими владельцами участков. "Сейчас ряд инвесторов считает, что, если есть земля, значит, необходимо там строить отель, – рассказывает Ховланд. – Но, возможно, именно в этом месте проект другого назначения будет работать лучше".

Широкова видит хорошие перспективы у проекта ОПИН – на территории санатория им. Мориса Тореза, "Система-Галс" – на месте бывших "Интуриста" и "Камелии", ОПК – на месте гостиницы "Приморская". Будут пользоваться спросом отели в Адлере, Лазаревском, Дагомысе, где цены традиционно ниже, чем в Сочи.

"Мы анализировали возможную ситуацию после Олимпиады, - рассказывает Митяева. - У нас вызывает опасение тот факт, что большое количество высокопоставленных лиц, в том числе и губернатор Краснодарского края, почему-то уверены, что надо строить объекты в основном высокого класса". Как говорил Александр Ткачев, губернатор Краснодарского края, "50% гостиниц в Сочи будут пятизвездочными".

Даже беглый взгляд на перспективные проекты (24-этажный отель в виде олимпийского факела, построенный на искусственно созданном острове в 150 м от берега, гольф-курорты, порт-марины для яхт и т.п.) позволяет прогнозировать с большой долей вероятности перенасыщенность объектами высокого класса, говорит Митяева.

Русские Канны

Правительство РФ надеется превратить город в международный курорт. Несомненно, в целом Ховланд считает Сочи привлекательным регионом. "Это самое известное и популярное место в стране, его знает каждый житель России. Если правительство реализует хотя бы 80% запланированной инфраструктуры, это сделает Сочи очень привлекательным регионом, - полагает он. - В том числе и для иностранцев". Главным препятствием для развития иностранного туризма в России, и в частности в Сочи, Ховланд считает сложный визовый режим. Если его упростить и сделать, допустим, уведомительным, то, к примеру, в Санкт-Петербурге число туристов сразу увеличится на 25%. На Сочи это, по его мнению, так сильно не скажется, но положительное влияние оказано будет.

"Иностранцы высокого мнения о Сочи, - говорит Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group. - Их привлекают уникальная природа, горы, море, климат - то, что создается в Эмиратах искусственно, на Черноморском побережье просто есть. Иностранцы нередко называют Сочи "русскими Каннами". По ее словам, западные компании хотели бы работать здесь. Например, австрийская "Термариум", специализирующаяся в области SPA, итальянские компании из этой же сферы. Многие гостиничные операторы искали еще 1,5-2 года назад возможности для развития отелей - подбирали участки на побережье. Но цена "входа" оказалась слишком высока.

Что дальше

После проведения Олимпиады в Имеретинской долине останется большое количество спортивных объектов и... пустота. "Что в результате получится, пока неясно. Окончательных проектов нет, сами архитекторы не до конца понимают, что происходит, - говорит Широкова. - Вполне вероятно, что к Олимпиаде мы все построим, а потом начнем с нуля развивать территорию Имеретинки". В Ванкувере, Лондоне начали думать о постолимпийском использовании территории еще даже до подачи заявки в МОК, и с самого начала архитекторы разрабатывали планы развития этих районов на 15-25 лет. У нас уже нет на это времени. Поэтому о реконцепции территории российским властям придется думать после Игр.

"Есть идея сделать там игровую зону – может быть, наиболее интересное на сегодняшний день решение, но официальной информации на этот счет пока нет", - делится Широкова. Наиболее вероятный на сегодня вариант - застроить долину жильем. По мнению Ирины Дзюба, если в Имеретинской долине останутся действующие спортивные объекты, отели, санатории и другие места приложения труда, - здесь можно с успехом реализовать масштабный проект комплексной застройки: "В этом районе можно построить недвижимость разных форматов: малоэтажные дома, коттеджи и дорогое, и доступное жилье". По ее мнению, наиболее уместно малоэтажное строительство.

Сейчас жилье в сочинских новостройках покупают москвичи и жители нефтяных и газовых регионов Сибири. В частности, таковых большинство среди покупателей "Королевского парка" MR Group.

Стоимость 1 кв. м в ЖК - $6000. Для того чтобы местные жители могли приобретать квартиры в Имеретинской долине, цена метра, по мнению Ирины Дзюба, должна составлять $1500-2000 за 1 кв. м. Сейчас наиболее востребованные однокомнатные квартиры площадью в 35 кв. м стоят 1,5 млн руб. - около $1500. Сочи для среднего класса практически исчезает, он становится элитным курортом, сетует Митяева. Недорогие санатории и пансионаты с демократичными по цене курортными процедурами все чаще отказываются от своей лечебно-оздоровительной базы, все чаще вымываются модными SPA-центрами, которые в 2-3 раза дороже.

Цены на недвижимость здесь заоблачные, позволить себе купить недвижимость могут в основном зажиточные москвичи, как правило в качестве третьей квартиры (вторая обычно за рубежом). Сочи из живого города все больше будет превращаться в дорогое место тусовки. 400-тысячное население города может раствориться между полунаселенными квартирами, полупустыми элитными комплексами и регулярно простаивающими спортивными комплексами.