Каждый десятый проект бизнес-центра можно переделать в гостиничный
Часть новых объектов появится в связи с перепрофилированием или реконструкцией офисных или жилых зданий.
До кризиса окупаемость московских гостиниц составляла 4-6 лет. Так не могло долго продолжаться: рынок был перегрет. Сейчас инвестиции в отель хорошо если окупятся за 7-10 лет. Однако владельцы офисных проектов готовы переделывать кабинеты в номера – ради потока наличности.
По словам Кеннета Макларена, исполнительного вице-президента Interstate Management Services, в 2009 г. большинство отелей потеряли от 20% до 40% прибыли в рублевом эквиваленте. Но падение произошло относительно процветающего периода 2005-2008 гг., - подчеркивает он.
В кризис гостиничный сегмент продемонстрировал большую стабильность по сравнению с другими форматами коммерческой недвижимости. Доход на номер (RevPar, revenue per average room) московских отелей остается одним из самых высоких среди европейских городов. $225 для отелей уровня 4-5 звезд и $150 – для трехзвездочных гостиниц (на 25-35% меньше, чем в прошлом году), уточняют в GVA Sawyer. "Все инвесторы, которые вложили деньги в гостиницы в Москве, сегодня довольны", – уверяет Арилд Ховланд, первый вице-президент по развитию бизнеса The Rezidor Group.
"Рентабельность гостиничного объекта "три звезды" в Москве по EBITDA в 2009 г. составила 35%, в 2010 г. мы прогнозируем незначительное увеличение этой цифры", - оценивает генеральный директор AZIMUT Hotels Company Александр Гендельсман.
«Не думаю, что в 2010 г. будет достигнут уровень деловой активности 2008 г., однако есть основания полагать, что доходы вырастут на 5-10% по сравнению с 2009 г.», - прогнозирует Макларен.
Часть новых объектов появится в связи с перепрофилированием или реконструкцией офисных или жилых зданий. Администрация города декларирует упрощение процедур согласования гостиничных проектов. «Раньше до выхода конкретного адресного постановления проходило в лучшем случае 6 месяцев, сейчас это можно сделать за 4 месяца. Получить разрешение строить за месяц все равно нельзя», - комментировал на круглом столе в «Ведомости. Недвижимость» Владимир Поддубко, директор гостиничной недвижимости УК «Уникор». – Городом приняты правильные решения, но пока этот механизм сложится и заработает, пройдет год, если не больше».
Рассматривают возможность войти в проект по перепрофилированию незавершенных офисных проектов под гостиницы крупнейшие бренды, такие как The Rezidor Hotel Group. "Мы сейчас смотрим на переделку несколько проектов в Москве и один в Волгограде", - говорит Ховланд.
По оценке Станислава Ивашкевича, замдиректора по развитию CB Richard Ellis (CBRE), в этом случае денежные и временные затраты на проект удваиваются. «Гостиница – это 160 маленьких помещений, каждое из которых надо сделать качественно. Офис – это большие открытые пространства, и это другой подход», - объясняет он. "Стандартная планировка офисного пространства - квадрат с глубиной этажа 20 м. А гостиница - это прямоугольник с коридорной системой и номерами глубиной 8-10 м", - подтверждает Ховланд.
По словам Поддубко, стоимость переделки бизнес-центра под гостиницу определяется прежде всего стадией, на которой находится проект. «Если строить еще не начали, затраты минимальны. Если комплекс уже построен, то переработка удорожает проект в 1,5-2 раза как минимум, с учетом стоимости предыдущих вложений», - оценивает он. И в эксплуатации такой гибрид обойдется дороже, предупреждают эксперты. И впечатление он будет производить не гостиничное, добавляет Дэвид Дженкинс, директор группы гостиничной недвижимости DTZ Россия/СНГ, поэтому лучше сразу планировать отель экономкласса.
«Когда владельцу офисного здания надо выбирать: нести убытки и ждать арендатора либо перепрофилировать проект в отель, наверное, есть смысл предпочесть меньшее из двух зол», - считает Лучицкая. Такая переделка позволяет разморозить проект и получать первые деньги, - соглашается Дженкинс (у DTZ сейчас в работе 2-3 подобных проекта в Москве и два в Киеве). По мнению Поддубко, возможность и целесообразность переориентации офисов в гостиницы имеет место в 5-10% случаев. Ховланд считает, что в 80% случаев переделка невозможна.
«А через 2-3 года, пока будет длиться переформатирование, может вернуться спрос на офисы. Только обратно переделывать будет трудно», - иронизирует Ивашкевич.