Что стоит строить в Москве

Анзори Хасия, советник главы представительства ФК «Открытие», отмечает, что сейчас девелоперы изобретают способы так снизить себестоимость, «чтобы какая-то маржа оставалась». Найти деньги на стройку сложно, зато сейчас хорошее время для ленд-девелопмента и проектирования, считает эксперт: это не требует больших вложений и позволяет через год-другой выйти на стройку уже в «другом» рынке. Сейчас гораздо комфортнее работать с московской бюрократией, отмечает Михаил Уринсон, управляющий директор компании «Алур».

ФСК «Лидер» рассчитывает в 2010 г. зарабатывать как на генподряде, так и за счет продажи квартир в строящихся компанией домах и поселке, рассказал ее президент Владимир Воронин. Форсировать продажи он не планирует, чтобы «войти в период роста цен с квартирами, а не с деньгами». Воронин не исключает, что будет рассматривать возможность приобретения площадок (до 200 000 кв. м) под новые проекты в Московском регионе.

Любой новый проект в жилой или коммерческой недвижимости сейчас принесет не более 30% годовых, спекулятивные операции выгоднее, заявил на круглом столе «Ведомости-Недвижимость» Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль – загородная недвижимость».

Начать или завершить

«Стартовавший сегодня проект вряд ли будет успешным через год», – соглашается Кира Смирнова, директор по стратегическому развитию GVA Sawyer. Но девелоперы не могут не строить, если намерены остаться в этом бизнесе, считает Андрей Васильев, гендиректор компании «Загородный проект». Яхонтов согласен: если точка невозврата пройдена, то целесообразнее завершить проект, на «полуфабрикат» покупателей найти трудно.

Уменьшают издержки

Гендиректор Urban Group Андрей Пучков уверен: спрос на жилье экономкласса сейчас колоссальный. Его компания начинает в Сходне строительство 50 000 кв. м малоэтажного жилья. Планируемая себестоимость строительства – 30 000 руб. за 1 кв. м, а цена продажи – до 50 000 руб. В проект компания будет инвестировать сама, но переговоры с банками ведутся, рассказал Пучков.

Galaxy Group начинала строительство первой фазы (50 000 кв. м) ЖК «Бутово парк» (700 000 кв. м) год назад также за счет собственных средств, говорит гендиректор компании Евгений Штраух. «Рынок позволял так выстроить взаимоотношения с подрядчиками, что издержки были минимизированы», – делится он. У компании есть договоренность со Сбербанком о кредитовании второй очереди (150 000 кв. м). «Сейчас продаем по 58 000–65 000 руб., в 2010 г. будет 70 000 руб. за 1 кв. м», – уточняет Штраух.

«Сити – XXI век» в начале 2010 г. планирует вывести на рынок новый жилой комплекс класса «эконом+» в Строгине (в этом районе компания уже возводит жилье классов «бизнес» и «премиум»). «Цена определится ближе к концу года, примерно 100 000 руб. за 1 кв. м», – говорит руководитель PR-отдела компании Сергей Лядов.

Кандидаты на успех

Аналитики GVA Sawyer не рекомендуют инвесторам вложения в офисы: этот сегмент достиг насыщения. Виталий Антонов, гендиректор «Эспро девелопмента», подтверждает: «Даже если рынок восстановится через 1–2 года, все равно будет пустовать 10–15% – слишком много было введено».

Сейчас в Москве в среднем вакантно около 20% площадей в бизнес-центрах классов А и В, по данным Knight Frank. В отчете компании за III квартал указано, что «девелоперы без финансовых проблем запускают новые офисные проекты»: «Лотте груп» планирует построить МФК (60 000 кв. м) на Профсоюзной улице, а Coalco – бизнес-центр White Gardens (класс А, 88 000 кв. м).

Прибыль, по мнению Смирновой, могут принести вложения в развлекательные и выставочные комплексы – «при грамотном маркетинге и девелопменте».

Антонов уверен, что торговые проекты с хорошим расположением и концепцией будут востребованы рынком. Ольга Штода, директор по развитию УК BlackStone Keeping Company, добавляет, что через год могут быть успешны проекты, ориентированные на продажу детских товаров и услуг для детей и молодых родителей.

Но сейчас, чтобы сдать в аренду торговый центр, его необходимо открыть даже при минимальной загрузке (20–25%), отмечает управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский. «Торговая недвижимость продолжает быть интересной, но я бы не стал рекомендовать кому-то запускать новые проекты», – говорит он.

По данным аналитиков Knight Frank, к концу 2009 г. совокупное предложение офисов составит 10,4 млн кв. м, торговых площадей – почти 6,343 млн кв. м (открытие ряда торгцентров перенесено с 2009-го на 2010 г.), складов – около 9,6 млн кв. м. В следующем году на рынке может появиться около 270 000 кв. м качественных складов, но, по словам Антонова, все будет зависеть от запросов потенциальных клиентов.

Уринсон считает интересной нишу 3-звездочных гостиниц. «Будь это новое строительство или переоборудование офисного центра, и независимо от состояния экономики окупаемость гостиницы начинается от семи лет», – уточняет Александр Гендельсман, гендиректор Azimut Hotels Company.

Оценки ставок капитализации основаны на ожиданиях игроков, отмечают аналитики Knight Frank, ведь классических сделок с действующими объектами коммерческой недвижимости нет. Хотя активная смена собственников происходит – недвижимость переходит в руки банковских и финансовых структур за долги. Для лучших объектов офисной недвижимости ставка капитализации, по данным Knight Frank, составляет 10,5–12%, для торговых центров – 11–13%, для объектов складской недвижимости – 13–14%.