Девелоперы складов остались без денег

Объем арендованных в этом году складов в Подмосковье за неполные полгода превысил 200 000 кв. м – большинство из них сняли ритейлеры. Год назад рынок до этой цифры не дотянул. Девелоперы достраивают начатые объекты: новых проектов на рынке нет

Даже увеличивающийся спрос не дает собственникам возможности повышать ставки, поскольку некоторые девелоперы по-прежнему готовы снижать цены под конкретного арендатора, а уровень свободных площадей в разы выше докризисного – 13%. С лета прошлого года ставки застыли на отметке $100 за 1 кв. м в год, говорят опрошенные «Ведомостями» брокеры и девелоперы. Однако эксперты надеются на их рост, говоря о грядущем дефиците качественных площадей: в этом году никто из игроков складского рынка пока не заявил о новых проектах, все достраивают начатое.

Логисты в аутсайдерах

В I квартале 2010 г. было куплено или арендовано 269 500 кв. м складских помещений, что втрое больше, чем за аналогичный период 2009 г. Тогда их было 90 000 кв. м, говорится в отчете консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL). У брокеров Knight Frank цифры несколько другие: 170 000 против 57 000 кв. м. У консалтинговой компании Core Group это соотношение равно 200 000 к 75 000 кв. м.

Основной спрос на склады собственникам обеспечили торговые сети и дистрибуторы, говорит Владислав Рябов, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Colliers International. «Сети расширяют бизнес, плюс многие компании, стараясь оптимизировать расходы, отказываются от услуг логистов, сами арендуют помещения и закупают оборудование», – объясняет он. На торговые сети в этом году пришлось 60% сделок по аренде, уточняет директор Core Group Елизавета Эстрина. Например, отмечают аналитики JLL, «Х5 недвижимость» арендовала 46 200 кв. м в «ПНК-Чехов», «Ашан» занял 21 800 кв. м в «Трилоджи парк Томилино». На долю же логистических операторов, по данным JLL, пришлось всего 8% сделок аренды. «Их услуги не пользуются спросом, у 70% логистов половина площадей в арендуемых складах свободна или заполнена малодоходными клиентами», – вздыхает Рябов.

Арендатор правит бал

Подводя итоги января – мая, директор отдела складской недвижимости Knight Frank Вячеслав Холопов разглядел на складском рынке «некоторые признаки стабилизации». По его словам, в прошлом году как раз в этот период у арендаторов складов началось сужение продуктовой линейки или падение оборотов. Для оптимизации расходов они массово выводили арендуемые площади в субаренду. Объем предложения последней тогда сравнялся с новым предложением от девелоперов – по 300 000 кв. м. Сейчас, уточняет эксперт, эти площади либо нашли своего арендатора, либо вернулись к девелоперам и рынок субаренды сходит на нет.

В прошлом году активность арендаторов была направлена на переговоры с собственниками о снижении ставок. Со II квартала аренда, по оценке Эстриной, подешевела на 15–20% – до $105–110 за 1 кв. м в год в классе А и до $85–90 за 1 кв. м в год в классе В. С тех пор ставки стоят на месте, единодушно признают все опрошенные брокеры, объясняя это двумя причинами.

«Рынок продолжает оставаться рынком арендатора, поэтому некоторые собственники готовы делать скидку до 10%, чтобы скорее заполнить пустующие площади», – объясняет Рябов. Уровень вакантных площадей остается высоким – около 13%, или 420 000 кв. м, дополняют аналитики Colliers International. И хотя по сравнению с осенью прошлого года объем свободных площадей снизился на 6%, до докризисного уровня еще далеко: до 2008 г. пустовал всего 1% складов.

Условия аренды также пока выгоднее клиентам, чем собственникам. «Срок аренды снизился с 7–10 до 3–5 лет. Уменьшился и размер обеспечительного депозита: 1–3 вместо докризисных 3–6 месяцев», – рассказывает Рябов. Внимание арендаторов по-прежнему привлекают только готовые или почти готовые объекты, отмечает генеральный директор «Международного логистического партнерства» (МЛП) Мишель Паскалис. «Это до кризиса было обычным делом сдать во время строительства от 50 до 100% площадей», – вспоминает он.

Зато немного вырос размер запрашиваемых помещений. В 2009 г. старались арендовать до 5000 кв. м, сейчас – от 5000 кв. м, радуется Эстрина. Она объясняет это образовавшимся отложенным спросом.

«Тенденция пересидеть кризис закончилась», – не спорит Холопов. «Правда, никуда не делась ротация арендаторов. Но если в кризис уезжали из хороших складов в помещения качеством похуже, то сейчас возвращаются обратно», – смеется Рябов. Понимая, что ставки достигли дна, компании стараются арендовать лучшие площади на приемлемых условиях, добавляет Холопов.

Ничего нового

По данным Colliers International, впервые за последние несколько лет за I квартал в Московской области не было введено в эксплуатацию ни одного нового объекта. «Если сравнивать докризисный объем строек с сегодняшним, то можно сказать, что не строится почти ничего», – вздыхает Паскалис из МЛП. По предварительным прогнозам опрошенных экспертов, в 2010 г. рынок получит в лучшем случае 320 000–400 000 кв. м новых площадей, что в четыре раза меньше, чем, например, в 2007 г.

Основными строящимися объектами Паскалис считает всего два: «ПНК-Чехов» от PNK Group и «Крекшино» от «Росевродевелопмента» с общим выходом площадей в 200 000 кв. м. Само МЛП начнет новый проект лишь в конце года, рассказывает его гендиректор. Это будет вторая очередь «МЛП-Подольск» площадью 90 000 кв. м, запланированная еще до кризиса.

«По состоянию на июнь никто проекты не разморозил», – подтверждает Игорь Богородов, глава российского представительства Raven Russia. По подсчетам Knight Frank, в состоянии низкого старта находится 600 000 кв. м складских проектов. Если девелоперы найдут на них деньги, то смогут их реализовать в течение 9–12 месяцев. Однако ни Паскалис, ни Богородов не знают ни одного факта посткризисного кредитования строительства складов. Холопов также полагает, что раньше будущего года кредитов на логокомплексы ждать не стоит.

Нет и другого источника финансирования проектов – продаж объектов инвесторам, говорит Богородов. В прошлом году, вспоминает Рябов из Colliers International, было 3–4 сделки по продаже складов, в этом – ни одной. «Склады инвесторам неинтересны: ставки аренды низкие, а ставки капитализации высокие. Они готовы покупать по $700 за 1 кв. м, но это ниже себестоимости, и собственники не готовы продавать», – объясняет Рябов.

Паскалис уверен, что при таком раскладе в конце года рынок неизбежно ждет дефицит складов: те, что были свободны на начало года, разберут арендаторы, а вслед за этим вырастут ставки. «Тенденция к дефициту есть, а значит, в октябре-ноябре ставки подрастут процентов на 10%», – вторит коллеге Богородов. Консультанты в своих прогнозах более сдержанны. «Раньше 2011 г. роста не будет. Все-таки основным критерием выбора помещений для арендатора остается цена, и в случае ее повышения оживший спрос может снова пошатнуться», – говорит Рябов.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать