Прописка - способ испортить жизнь покупателю квартиры

Согласно опросу риэлторов, сейчас на рынке примерно 70% сделок – альтернативные. Серьезно осложнить жизнь покупателю жилья на вторичном рынке могут ранее зарегистрированные на этой жилплощади лица. Может случиться, что семье продавца будет некуда выписаться на момент продажи либо кто-то из членов семьи по каким-то причинам не снимется с регистрационного учета до сделки, объясняет Светлана Бирина, руководитель департамента «НДВ-недвижимость». Но зарегистрированный человек может и не выписаться, и новому собственнику предстоят длительные судебные процессы о принудительном снятии с учета прописанного лица. Опрошенные риэлторы говорят, что в судах такие дела рассматриваются неохотно: ни одному судье не хочется обрекать кого-либо на бомжевание. Хотя законодательство в таких спорных ситуациях целиком и полностью стоит на стороне законопослушного собственника. «На основании ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом», - отмечает Ирина Шугурова, замгендиректора «Миэль-брокеридж» по правовым вопросам. Но есть нюансы.

Бирина приводит пример: живут в квартире брат с сестрой. Живут давно, родители умерли, брат после их смерти приватизировал квартиру на себя, сестра в приватизации не участвовала, скажем, по причине недееспособности. Если брат продаст квартиру, а сестра не захочет оттуда выписаться – она останется на этой жилплощади, и никакой суд не примет решения в пользу нового владельца.

Покупать квартиру с обременением можно, говорит Юлия Лурье, руководитель офиса «Добрынинское» «Инком-недвижимости», но покупателю надо быть готовым, что ему предстоит за собственный счет разбираться с прописанными (в том числе и с теми, за кем сохранено право прописки по решению суда). Поэтому покупка такой недвижимости интересна лишь в том случае, если ее цена намного меньше рыночной. Например, если мать, в свое время приватизировавшая квартиру, где прописана и живет ее взрослая дочь, которая от приватизации отказалась, продает это жилье, то на сделку стоит соглашаться, если оно отдается меньше чем за полцены, советует Лурье: суд обяжет вас определить право пользования как минимум половиной жилплощади этой самой дочери.

Как правило, такие покупки непопулярны. Разве что это недвижимость с обременением в каком-нибудь уникальном доме вроде высотки на Котельнической набережной - тогда люди цепляются за любую возможность, чтобы «влезть» в квартиру, а потом уже начинают за нее бороться разными путями. И все-таки в таких сделках больше минусов, чем плюсов, считает Светлана Федянина, риэлтор компании «Пересвет-недвижимость»: «Выписать из квартиры, даже через суд, можно только

дееспособных, зарегистрированных в данной квартире граждан. Дети,

пенсионеры и инвалиды под данную категорию не попадают. Да и окончание судебного процесса полностью предугадать нельзя».

Покупатель может обезопасить себя следующим образом, советует Бирина: взять с продавца и всех зарегистрированных на данной жилплощади нотариальные обязательства о снятии с регистрационного учета к определенной дате. Еще более надежный вариант – если вы письменные гарантии подкрепите материальными: «заморозите» определенную сумму, отдаваемую за квартиру, до того момента, пока она окончательно не освободится. Обычно деньги закладываются в банковскую ячейку, и продавец может их взять только после того, как все ранее прописанные снимаются с регистрационного учета. Обычно закладывается 150 000–200 000 руб., но чем большая сумма заложена «под выписку», тем больше уверенности у покупателя, что квартира будет освобождена в срок. «Продавцы стремятся юридически и физически освободить продаваемую квартиру. Так как квартира с прописанными людьми – даже если они обещали выписаться к определенному сроку – стоит процентов на 20 дешевле рынка», - утверждает Бирина.