В Подмосковье покупают только дальние и дешевые земли

Оживление оптовой торговли участками под коттеджную застройку могло бы служить признаком восстановления загородного рынка. Но 60% спроса на крупные земельные наделы приходится на земли промышленного назначения.

"Умерев в кризис, оптовый рынок земли пока не восстановился, считают многие эксперты. В 2009 и 2010 гг. в Московской области прошло лишь несколько десятков сделок с крупными наделами, тогда как до кризиса их количество измерялось сотнями", – вспоминает Юлия Севериненко, гендиректор компании «Земактив». «Норма прибыли снизилась настолько, что покупать землю по рыночной цене девелоперам стало невыгодно, а лендлордам продавать ее на условиях девелоперов неинтересно», – уверен директор по маркетингу компании «Величъ» Петр Кирилловский. «Поэтому волну проектов-полуфабрикатов с участками без подряда и коммуникаций могут остановить только конструктивные стратегические партнерства между землевладельцами и застройщиками», - добавляет он.

В январе - феврале 2011 г. количество обращений на покупку крупных участков земли выросло на 40% по сравнению с этими же месяцами 2010 г., возражает гендиректор компании «Гео девелопмент» Максим Лещев. Сейчас, по его данным, предлагается 15 000 участков площадью от 1 га, всего около 100 000 га (в 2008 г. – 40 000 га). «Оптовый рынок вслед за розничным начинает выходить из кризиса», - уверен он.

Группы спроса

60% спроса приходится на земли промышленного назначения в 30 км от МКАД, 1-5 га покупают под строительство небольших складских помещений для собственного использования, в том числе мелкое сборочное производство. «Оптовый рынок живет сейчас в основном за счет продажи промземель», - подтверждает Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию УК «Абсолют менеджмент». «Самый востребованный формат – участки в мини-промзонах или бизнес-парках. Они продаются внарезку с подведенными коммуникациями. По сути, это аналог поселков с участками без подряда», - говорит Шишкина. Цены в бизнес-парках начинаются от $10 000 за сотку.

Но востребованы и участки под малоэтажное строительство. Эта тенденция обозначилась лишь в конце прошлого года, наиболее популярны площадки в пешей доступности от железнодорожной станции, уточняет Лещев. Участки в зоне до 15 км от МКАД рядом с городами-спутниками берут под возведение трех- четырехэтажных многоквартирных домов. «Спрос на такие квартиры очевиден, а строительство многоквартирных домов не выше трех этажей позволяет избежать экспертизы, необходимой для более высоких зданий», - считает он.

Сельхозземли в 70-100 км от МКАД по цене до $500 за сотку покупают с совершенно разными целями: строительство корпоративного или дачного поселка, личного конноспортивного комплекса, под аграрный бизнес или ведение крестьянско-фермерского хозяйства и др., по данным «Гео девелопмента». «Есть спрос на оптовые земли именно для ведения сельхозбизнеса. Запрашиваются наделы от 2 га. Рост спроса объясняется невысокой ценой сельхозземель: от $500 до $2000 за сотку в зависимости от удаленности, а на расстоянии 100 км от МКАД могут стоить и $50 за сотку», - детализирует Шишкина.

«В большинстве районов разрабатываются схемы территориального планирования, которые должны быть утверждены до конца 2013 г. Приобретение участков, на которых по схемам разрешено строительство, может стать хорошей инвестицией, - считает Лещев. - Понимая, что участок будет отнесен к тому или иному населенному пункту, можно купить его, а затем практически бесплатно изменить категорию и вид разрешенного использования согласно генплану. Такая операция может принести от 50 до 100% доходности на вложенный капитал».

Подальше и подешевле

Примерная стоимость участков от 2 до 10 га со статусом земли промышленности в собственности и без обременений с адекватными техническими параметрами без учета какой-либо уникальности предложения, до данным «Гео девелопмента»: до 15 км от МКАД $5000 - 15 000 за сотку, в 15-30 км от МКАД $3000–7000 за сотку, в 30-50 км - $2000-4000 и далее 50 км - от $500 до $3000 за сотку. Земли поселений для ИЖС могут стоить примерно столько же за исключением мест на западе области или расположенных в местах с очевидными природными преимуществами, говоритЛещев.

Екатерина Лобанова, руководитель отдела маркетинга компании «Земер», также отмечает возобновление крупных сделок на оптовом рынке, но не спекулятивных (преобладали до кризиса). «Сейчас продается именно та земля, которая нужна покупателям в краткосрочной перспективе, для текущей профильной деятельности компаний», – подчеркивает Лобанова, «и бюджет таких сделок несколько завышен по причине дефицита действительно качественных предложений». «Участки под строительство выбираются уже с учетом концепции будущего поселка, – подтверждает Севериненко. - Среди характеристик, которые рассматриваются при принятии решений, – наличие дорог, коммуникаций, качественная внешняя инфраструктура и природное окружение».

"Для строительства новых поселков инвесторы пока готовы приобретать только дешевую оптовую землю, поскольку рассчитывают только на эконом-сегмент", – говорит Шишкина из «Абсолют менеджмента». Под загородную недвижимость бизнес-класса и элитную сейчас мало запросов. Это создаст в 3-5-летней перспективе вакуум в качественных загородных проектах, – прогнозирует она.