На загородном рынке поселки не строятся, цены не растут

«Сегодня компания тратит в 10 раз больше усилий, чтобы иметь от реализации загородных проектов тот уровень отдачи, который бы нас устраивал», – посетовал Георгий Дзагуров, гендиректор компании Penny Lane Realty.

В Подмосковье не строятся новые поселки, цены не растут ни в каком сегменте, спрос на недвижимость небольшой. Основной тенденцией I квартала 2011 г. стал дефицит качественного предложения на рынке. Число новых проектов уменьшилось более чем в два раза по сравнению с I кварталом 2010 г. Тогда было 44 проекта, сейчас – только 20, переживает Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. Выход новых проектов, предполагающих стройку, которые все связывали с началом весны, не случился. «Анонсируемые новинки являются зачастую проектами, пережившими реконцепцию в сторону удешевления продукта», – уточняют в Rodex group.

«Как и в I квартале 2010 г., 95% нового предложения представлено поселками без подряда, – отмечает Цветков. – Однако если в прошлом году за первые три месяца их вышло около 40, то в этом году – всего 17. Подобные «проекты» становятся не интересны не только девелоперу, но и конечному покупателю». «Неконтролируемый выброс бесподрядных участков сбил цены на рынке», – сокрушается Илья Ануров, гендиректор RCF Capital Trust. И все меньше людей готовы рисковать, приобретая не размежеванные участки с неясной перспективой по подключению их к инженерным коммуникациям, говорят риэлторы.

Те из девелоперов, кто «выжил», размораживают свои проекты, делают реконцепцию. В качестве примера в Penny Lane Realty называют «Павловские озера», «Баден хиллз», проекты группы «Конти» и др.

В компании "ОПИН», впрочем, считают, что до конца года на рынок выйдет 25-30 проектов, больше половины из них (около 3000 домовладений) - в сегменте «участки с подрядом», а готовые дома подорожают к концу года на 20-25%. Более того, девелоперы вспоминают о развитии инфраструктуры в поселке, описывает одну из тенденций начала года Алексей Аверьянов, гендиректор Vesco Consulting (в кризис в первую очередь отказывались от создания инфраструктурных объектов).

Неустойчивый рост

Ценовая ситуация далека от идеальной – сказывается отсутствие спроса. По данным аналитического центра корпорации «Инком», средняя стоимость объектов загородной недвижимости Подмосковья с начала года практически не менялась. «Загородная недвижимость в основной массе все еще переоценена, она просто не продается. Единственное действенное лекарство в данной ситуации – снижение цены», – уверен Цветков. Наметившийся рост еще не устойчив, прошло слишком мало времени, продолжает эксперт. Любая «непогода» (скачок курсов валют, низкая динамика строительства, длительные сроки экспозиции объектов и т. п.) - и он опять стремится к нулю.

«На рынок вернулись сделки в премиальном бюджете – от $1 до $3 млн. Но сейчас покупатель хочет купить за эти деньги то, что раньше стоило $5 млн», – описывает Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселков «Величъ» и «Lipki парк».

Но на готовые дома застройщики стараются не делать дисконт, надеясь продать дороже в сезон, отмечает Виктор Сюков, заместитель гендиректора «Аллтек девелопмент». «С выходом нашего проекта «Руза Family park» на более высокий уровень готовности все участки будут дороже на 30-50%, чем сейчас, – приводит пример Александр Дубовенко, директор по развитию компании «Гуд вуд». – Поэтому самые привлекательные мы придерживаем, установив на них заградительную цену. Потом мы их отпустим». Придерживать готовые ил почти готовые проекты девелоперам нет смысла, пока макроэкономическая ситуация остается нестабильной, считает Сергей Фокин, вице-президент компании Multigroup.

Новый формат

По данным аналитического центра корпорации «Инком», средняя цена загородного объекта – 14,7 млн руб. Дом экономкласса обойдется в 10,5 млн руб., бизнес-класса - 22 млн руб., premium и de luxe - 34,4 млн и 97 млн руб. В диапазоне до 30 км от МКАД средние цены коттеджей по базам агентств — от 15-20 млн руб. Для сравнения: средняя стоимость 1 кв. м в трехкомнатных квартирах в настоящее время - $4600 (данные Irn.ru). В среднем выходит $330 000-340 000, или около 10 млн руб. за квартиру.

«Жилая загородная недвижимость бизнес-класса от 10 млн до 25 млн руб. находится в полузамороженном состоянии – спрос на нее маленький, эти объекты трудно продать. На элитные объекты по цене от 60 млн руб. покупатель есть, и он достаточно быстро оформляет сделку», – уточняет Сюков.

Пока нельзя утверждать, что посткризисный период на рынке загородной недвижимости уже наступил, сожалеет Сюков. Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенский» «Инком-недвижимости», сравнивает рынок со сломанным радиоприемником: «Когда ручку крутишь, то либо очень громко, либо шорох вместо музыки. Так и поселки: какие-то хорошо продаются, какие-то никак».