Большинство торговых центров опасны для детей

Около 15% объектов коммерческой недвижимости построены с серьезными нарушениями, влияющими на их безопасность, говорит Валерий Кузнецов, руководитель отдела запуска объектов в эксплуатацию Colliers International FM (компания управляет объектами МФК Lotte Plaza, Four Winds Plaza, «Неглинная Плаза» и др. – «Ведомости»). И на всех без исключения объектах есть отклонения, которые не противоречат кардинально СНИПам и не способны «вызвать какую-то фатальную реакцию со стороны надзирающих органов», – добавляет он.

Сэкономить на мелочах

При проектировании и строительстве торгово-развлекательных центров, несмотря на то что дети являются целевой аудиторией этих объектов, их интересы в расчет совершенно не берутся. В России существуют специальные нормы, которые сегодня, к сожалению, учитываются только при строительстве детских садов, школ и т.п. Правила эти довольно жесткие – например, в таких зданиях должна быть особая, отличная от обычных зданий система воздухообмена и т.д. При возведении ТРЦ эти нормы не используются, поскольку следование им делает проект слишком затратным, а значит, невыгодным, продолжает Кузнецов. С другой стороны, комплекс недостаточно качественно исполненных работ по разным направлениям может обеспечить девелоперу экономию в 30%.

Кузнецов приводит пример: «Сделали потолки на 10 см ниже нормы. Кто из посетителей в торговом центре это заметит? Но, учитывая площади ТЦ, которые могут доходить и до 100 000 кв. м, для девелопера это «укорочение» становится вполне доходным». Между тем от высоты потолков зависит такой параметр, как микроклимат в помещении, - а это и вентиляция, и холодоснабжение, и освещенность и т.д.

В торговых центрах дети вынуждены сталкиваться с явлениями и предметами, которые делают их пребывание там более чем небезопасным. Например, для уборки делаются так называемые бытовые, то есть не закрытые специальным образом розетки, которые используются для пылесосов. В дневное время эти розетки, по правилам размещенные в 30 см от пола, оказываются в поле зрения юных посетителей центра, говорит Кузнецов. Никаких специальных приспособлений, затрудняющих проникновение в них, там нет. Соответственно, нет никакой гарантии, что ребенок не решит исследовать содержимое розетки с напряжением 220 вольт.

Система рециркуляции воздуха, которую часто используют на объектах коммерческой недвижимости, предполагает, что воздух забирается из помещения, охлаждается и возвращается туда же. Если в помещение зашел больной человек, инфекция по системе воздухообмена распространяется по всему зданию.

На Западе используется система фильтрации и обеззараживания воздуха перед обратной подачей его в помещение, о чем обычно российские проектировщики «забывают», сетует специалист. В московских комплексах, как правило, никакой фильтрации воздух не проходит.

Даже непосвященный человек с легкостью может насчитать два десятка нарушений правил безопасности пребывания в здании, просто пройдясь по нему, утверждает Кузнецов: «Если на подходе к ТЦ вас встречают скользкие ступени, значит, нормы безопасности уже нарушены. По правилам должен быть либо запроектирован и смонтирован подогрев ступеней, либо уложена рельефная поверхность».

Старые здания на новый лад

Вопросы безопасности особенно актуальны при реконструкции зданий, когда существующий конструктив приходится подгонять под современные требования конструктивной и пожарной безопасности.

В принятом в 2008 г. 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» принципиальных изменений нет, все требования, которые были в нормативных документах, плавно перешли в техрегламент, отмечает Александр Бобров, замначальника управления государственного пожнадзора главного управления МЧС России по г. Москве. Тем не менее проектировщикам стало сложнее, поскольку раньше возможны были отступления от СНИПов, для конкретных зданий разрабатывались отдельные техусловия. Техрегламент – закон прямого действия, который жестко регламентирует противопожарные требования, например к расстоянию до проезжей части и т. д., добавляет Бобров.

Проект реконструкции центрального «Детского мира» (Театральный пр., 5) был разработан компанией «Система-галс» в 2007 г. В 2008 г. появились новые нормы безопасности (ФЗ РФ №123). Поэтому проект 2007 г. необходимо дорабатывать согласно современным стандартам, что «потребовало значительных изменений существующей планировки», – сообщила пресс-служба компании.

Сейчас здание главного детского магазина в плачевном состоянии.

«Сегодня это кажется нонсенсом, но большинство профессиональных экспертов сходятся на том, что, когда это здание строили в 1957 г., его спешили сдать к определенной праздничной дате. Если бы Сталин был еще жив, судьба многих из тех, кто принимал участие в этом мероприятии, возможно, сложилась бы иначе, ведь при нем, к сожалению, с провинившимися всякое могло быть», - считает Николай Переслегин, советник министра правительства Москвы, руководитель департамента культурного наследия города Москвы. В «Детском мире» негерметична кровля, из-за протечек подмокают кирпичные стены, что вызывает деформацию и разрушение. В фундаменте — множественные трещины, что сказывается на несущем остове здания и в целом на конструктиве постройки. Кроме того, в этом месте сложные и неблагополучные грунты - здание стоит на высоком берегу уведенной в коллектор реки Неглинки. В целом это дает неутешительную картину, и требуются срочные противоаварийные меры. Мы можем констатировать, что сейчас эти меры принимаются в рамках реализации проекта. «Там много недочетов, которые вскрылись только сейчас», - добавляет он.

Здание «Детского мира» построено на различных фундаментах, что неизбежно ведет к его постоянной деформации ввиду разности уровня осадки этих фундаментов, рассказывает Иван Виноградов, руководитель проекта по реконструкции центрального "Детского мира» «Система-галс». Ветхость и фактическое отсутствие единого фундамента, износ несущих конструкций (так, коррозия металлических конструкций составляет 25-30%), некачественные стройматериалы и нарушения технологии строительства повлекли не только постоянное появление новых трещин на стенах «Детского мира», но и сделали невозможной реконструкцию объекта без замены его конструкций.

Девелопер планирует в несколько этапов разобрать внутреннюю часть «Детского мира», усилить существующие стены и опоры здания и затем возвести внутреннюю начинку заново. «Нужно провести полную реконструкцию здания с уплотнением грунтов основания, устройством единой фундаментной плиты и новых несущих конструкций внутренней части здания, – детализируют в «Системе-галс». – Предстоит длительная и кропотливая работа: усиление конструкций и фундаментов первого пролета (создание так называемых ядер жесткости), затем надо разобрать центральную часть здания, усилить грунты основания методом устройства щебеночных свай, уложить единую фундаментную плиту, возвести новый монолитный каркас центральной части здания. После этого разберут участки первого пролета с креплением фасадных стен к новому монолитному каркасу. Затем начнется реставрация фасада».

«В настоящее время проект реконструкции универмага, принятый ранее и прошедший общественные слушания, дорабатывается компанией-инвестором «Система-галс",- говорит Иван Виноградов, - в том числе и с точки зрения создания современного, отвечающего всем требованиям безопасности детского торгового центра. Сроки реализации проекта непосредственно от получения разрешения на демонтаж центральной части до ввода в эксплуатацию могут составить 2–3 года, а объем инвестиций - 6 млрд руб.».

«Если бы этой реставрации не было, мы бы узнали о проблемах «Детского мира» гораздо позже, когда ничего поправить было бы нельзя», - продолжает Переслегин.