Арендаторам офисов пентхаусы больше не нужны

На долю столичных бизнес-небоскребов сейчас приходится около 730 000 кв. м (данные Jones Lang LaSalle) из более чем 15 млн кв. м общей площади офисов классов А и В. В процессе строительства находится еще 813 000 кв. м офисных высоток. Средние ставки аренды в них практически сравнялись со средними ставками в высококлассных бизнес-центрах: $800 против $785 за 1 кв. м в III квартале (данные Jones Lang LaSalle и Colliers International). Это означает, что арендаторы больше не хотят платить девелоперам «премию за вид из окна», величина которой в докризисные годы могла доходить до 100%.

«До кризиса офисы на 50-х этажах в "Башне на Набережной" стоили более $2000 за 1 кв. м, в то время как нижние сдавались за $1000», – вспоминает Елена Денисова, директор отдела офисных помещений CBRE. Арендаторы доламывают стереотип «выше – значит дороже», к сожалению девелоперов высотных проектов. «За последние три года я не помню ни одного клиента, который пришел бы и сказал, что хочет арендовать помещение именно в высотке, даже если люди нацелены на пафосное здание премиум-класса», – рассказывает Денисова.

Средняя площадь, которую сейчас запрашивают компании, по словам опрошенных брокеров, – 1000-1500 кв. м. Верхние этажи из-за особенностей конструкции высотного здания таких объемов предложить арендаторам не могут. К примеру, самые близкие к небу этажи в новом бизнес-центре «Домников» занимают немногим более 300 кв. м арендуемой площади. Это, уверяет Ирина Постникова, старший консультант департамента офисной недвижимости Knight Frank, вариант для небольших компаний, которым «важна имиджевая составляющая их офисного пространства»: российских банков, финансовых корпораций, юридических фирм, государственных структур.

Виктория Задорина, директор по развитию агентских услуг S.A.Ricci, видит «особый спрос» на верхние этажи в БЦ «Домников» со стороны компаний, которые готовы разместить на нижних этажах рядовых сотрудников, рассматривая при этом «возможность аренды VIP-офисов для руководства» наверху: «Небольшая площадь верхних этажей идеальна для размещения кабинета руководителя и приемной. На эти этажи поднимается отдельный лифт с VIP-парковки».

«Высотки уже не престижны, престижны [комфортно перестроенные под офисы] исторические особняки», – категорична Лада Белайчук, замглавы аналитиков Cushman & Wakefield. «В большинстве случаев арендатору не важно, какой высоты здание», – дипломатична Ирина Неврова, ведущий консультант отдела по работе с корпоративными клиентами компании. Однако арендаторам, думающим об эффективности бюджета, особенно крупным международным, высотные здания, по ее словам, «не всегда подходят, так как обладают неэффективной планировкой этажа». Так, в башне Nordstar на самом верху села небольшая нефтяная компания, в то время как ТНК ВР разместилась на нижних этажах, приводит пример Неврова.