Жилые малоэтажные комплексы прибыльны и без помощи государства

Сейчас в Подмосковье реализуется 36 малоэтажных проектов (данные Vesco Consulting). В 2009 г. их было не более пяти (информация MR Group). Только в 2011 г. под Москвой начато пять комплексов и открыты новые очереди еще в двух. Vesco Consulting знает еще о пяти малоэтажных проектах общей площадью более 0,5 млн кв. м, о которых заявят в 2012–2013 гг.

Привыкают к формату

«Такие проекты перестают быть экзотикой», – рад Константин Попов, председатель совета директоров «Инкома». В 2007 г. в малоэтажных комплексах, по данным Vesco Consulting, насчитывалось 658 квартир, за неполный 2011 год предложение составило 3426. Две трети предложения (2125 квартир) расположено в 10–30 км от Москвы, а средняя цена 1 кв. м – $2876 (86 200 руб.). Основной спрос, считает Андрей Пучков, гендиректор Urban Group, приходится на цену в 60 000–75 000 руб. за 1 кв. м на объекты, расположенные до 12 км от МКАД, и 48 000–60 000 руб. за 1 кв. м на объекты, удаленные до 60 км от столицы.

Власть и бизнес

Малоэтажное домостроение названо одним из приоритетных направлений жилищной политики. Но в рынок государство так и не встроилось, утверждает Вячеслав Ширяев, гендиректор Vesco Group: «Где-то для показухи могут построить какой-нибудь городок, где муниципалитет подвел дороги, чтобы потом декларировать, как государство малоэтажку поддерживает».

Один из знаковых проектов Подмосковья – малоэтажный город-спутник «Новое Ступино» (в нем предусмотрено 1,75 млн кв. м жилья). «Работу с государством» его застройщик, MR Group, ведет уже больше года. «В крупных частных проектах без господдержки не обойтись», – говорит Ирина Дзюба, партнер MR Group. В декабре 2010 г. губернатор Московской области Борис Громов подтвердил значимость проекта и подписал постановление о его обеспечении необходимыми энергоресурсами. Но обещанных денег от государства MR Group еще не видела, рассказала Дзюба: все сети и инфраструктуру девелопер делает пока за свой счет. «Но мы надеемся, что государство компенсирует наши затраты», – добавила она.

«Государство не должно помогать конкретным девелоперам или конкретным покупателям, а должно быть озабочено созданием нормальной, работающей экономики», – возражает Попов. По его словам, нужно создать условия, чтобы девелоперам было просто строить дома и подключать их к мощностям, а покупателям – получать кредиты по низким ставкам. Если бы государство взяло на себя финансирование сетей и дорог, себестоимость строительства снизилась бы на 15–35%, отмечает Пучков.

«Инком» проводил расчет себестоимости для поселка таунхаусов «Маленькая Шотландия» на Ленинградском шоссе, рассказывает Попов: подготовка участка к строительству, проведение коммуникаций, создание дорог, очистных сооружений, подключение к сетям увеличило итоговую стоимость объекта в 2 раза. Сейчас таунхаус в 160 кв. м компания продает за 7,5 млн руб. А наибольший спрос зафиксирован на домовладения по цене до 6 млн руб. (или до 3 млн руб. за квартиру в малоэтажном доме), утверждают аналитики Vesco Consulting и Urban Group.

Есть доход

Однако даже без помощи государства MR Group работает не в убыток, призналась Дзюба, хотя и с «очень маленькой маржей». Себестоимость строительства малоэтажных проектов в Московской области, по ее данным, варьируется от 25 000 до 35 000 руб. за 1 кв. м. MR Group готова и далее заниматься малоэтажными проектами при условии, что «основные вопросы будут взяты под особый контроль государства», подчеркивает Дзюба.

По информации Татьяны Алексеевой из Vesco Consulting, многоэтажные дома приносят девелоперу 42% годовых, а малоэтажные – от 25 до 30%. «Доходность на сотку увеличивается по мере роста этажности», – добавляет она. Застройщик выгадывает на том, что в домах нет лифтов, лучше соотношение общей и продаваемой площади, меньше трат на фундамент и т. д., перечисляет Сергей Хорошков, гендиректор «МИЦ-девелопмента». «Малоэтажное жилье может обеспечить сопоставимый доход с многоэтажными домами», – утверждает и Антон Скорик, гендиректор «Мортон-инвеста». Для таунхаусов и коттеджей экономкласса доходность сейчас – 15–20%, добавляет Попов. «Гуд вуд», по словам Александра Дубовенко, директора по развитию, решил построить дуплексы по цене 1 кв. м в 30 000 руб. в 18 км от МКАД по Пятницкому шоссе, – для сотрудников. «Построили, но встал вопрос: зачем? Доходность проекта – всего 20%», – поделился он.

У ГК «Мортон» кроме «Сакраменто» в проекте есть ряд малоэтажных комплексов, под которые отведено около 200 га на востоке и юге ближайшего Подмосковья. Все площадки находятся на удалении до 10 км от МКАД. «Через три года земля [в городах-сателлитах] кончится и все будут вынуждены идти дальше от Москвы», – говорит Александр Ручьев, президент компании, о перспективах малоэтажного девелопмента. По словам Ширяева, расширение границ Москвы может дать огромный толчок к появлению малоэтажного пригорода а-ля Америка. Он видит в этом «единственный вариант планомерного распределения жителей».