Юхани Питкакоски: «Россия для нас более интересна, чем другие страны»

Жилищное строительство быстрее всего восстанавливается после кризиса, считают в международном концерне YIT, который строит жилье и коммерческую недвижимость в Финляндии, странах Скандинавии, Балтии и в России. В следующем году концерн готовится отметить 100-летний юбилей, а в этом году минуло 50 лет, как YIT вышел на российский рынок, начав с подрядных работ. Топ-менеджмент концерна до сих пор делает ставку на Россию, которую называет самым важным рынком жилищного строительства. По данным компании, средние цены на жилье в Хельсинки – 3000–4000 евро за 1 кв. м, в Эстонии – 1200–1300 евро, в Риге – 800–1000 евро, в Вильнюсе – 1000–1100 евро, в Петербурге – 1800–2000 евро, в Москве – 4000 евро. В России есть огромная потребность в жилье и хороший спрос, а также достаточно места для всех, считает президент концерна YIT Юхани Питкакоски. Вместе с ним в интервью участвовал первый вице-президент YIT Кари Каунискангас.

– Компания более 50 лет работает в России – как изменилась доходность этого рынка для вас за последние годы?

Юхани Питкакоски: Доходность в последние годы существенно увеличилась. Проект по реконструкции гостиницы «Астория», которым мы занимались в 80-е гг., принес нам убытки. Тогда мы допустили ряд неверных оценок с точки зрения экономики проекта. Но сегодня мы рентабельно строим дома для наших клиентов, процессом строительства которых мы владеем. Доходность по уровню EBITDA в международном строительном бизнесе у нас к концу 2010 г. была почти 10%.

– Сейчас, по данным вашей компании, на Россию приходится 14% от всего оборота группы. Как менялась из-за кризиса доходность бизнеса в России?

Ю. П.: Здесь у нас дела идут успешно. В 2008 г. мы несли убытки, а во II квартале 2011 г. имели уже порядка 10% доходности по EBITDA. Большая часть наших отрицательных результатов в 2008 и 2009 гг. связана со стоимостью финансов, в том числе с девальвацией рубля, с затратами на хеджирование валютно-курсовых рисков финансирования. Мы стали уменьшать проекты, делать их более компактными – ими можно эффективнее управлять.

– Как вы работали на российском рынке до наступления в России капиталистических отношений, для кого строили и на каких условиях?

Ю. П.: Около 50 лет назад мы получили подряд на строительство автодороги до Верхне-Туломской электростанции недалеко от границы России и Финляндии через деревню Рая-Йоосеппи. В целом мы осуществляли экспорт проектов из Финляндии в разные регионы России: строительство промышленных предприятий, реконструкцию и капитальный ремонт зданий. 2001 год стал важным для YIT – мы начали строить жилые дома с инвестиционными целями в России, это было началом нашего сегодняшнего бизнеса здесь.

Кари Каунискангас: Первые 40 лет мы работали на основе экспорта проектов из Финляндии в Россию. В конце 90-х мы решили локализовать свой бизнес и приобрели петербургскую компанию «Лентек». Точно так же и в других регионах России мы покупали действующие компании, которые затем приобретали землю под строительство жилых объектов. По такой схеме мы работаем в Петербурге, Москве, Казани, Ростове-на-Дону и Екатеринбурге.

– Насколько для вас важна Россия и почему?

Ю. П.: Россия является для нас самым важным рынком роста жилищного строительства. Здесь имеется огромная потребность и хороший спрос, а также достаточно места для всех участников рынка.

– Каков сейчас земельный банк у группы YIT?

К. К.: У нас достаточный задел на два-три года работы во всех странах присутствия. В прошлом году в России, Балтии и Чехии мы начали строительство примерно 4000 квартир – это 200 000–250 000 кв. м. Но мы будем увеличивать количество новых строек. Наша стратегия определяется двумя словами: рентабельный рост.

– Какие у вас планы по приобретению земельных участков?

К. К.: Мы постоянно занимаемся работой по подбору участков во всех регионах нашего присутствия. Так, в этом году в Петербурге мы приобрели несколько участков для очень важных проектов. Один – на набережной рядом со Смольным, другой – рядом со станцией метро «Фрунзенская». Стоимость этих объектов после их осуществления может составить несколько сотен миллионов евро.

– Компания строит жилье в разных странах. Какие наиболее перспективны с точки зрения девелопмента жилья и его продаж, на ваш взгляд?

Ю. П.: В разных странах мы стараемся вести бизнес по одной схеме, поэтому больших различий между доходностью быть не должно в долгосрочной перспективе. Девелоперский бизнес в странах Балтии в кризис сильно увяз, хотя сейчас и наблюдаются признаки роста. Мы считаем, что в каждой из стран нашего присутствия доходность по EBT (прибыль до налогов) должна быть примерно на одном уровне. В России и в пяти странах Восточной Европы в начале этого года в среднем она составила 9,5%. Россия для нас более интересна, чем другие страны. Объемы коммерческой деятельности и размер рынков являются самыми привлекательными на этом рынке.

– За счет чего она более интересна – дешевле рабочая сила, выше цены на жилье?

Ю. П.: В России мы достигли определенного объема бизнеса. А чем выше объем, тем ниже затраты. Так что это не только вопрос оплаты труда. Мы набрали определенное количество проектов, что сказывается на стоимости стройматериалов и в конечном счете влияет на рентабельность. Но главное – уровень внутренних управленческих процессов в компании.

– Использовать подрядные структуры дешевле?

Ю. П.: Дело не в стоимости, для нас очень важно качество и соблюдение сроков. Все зависит от региона – в некоторых городах мы своими силами строим и отделываем квартиры. Если какую-то работу выполняют наши сотрудники, то мы должны быть уверены, что эта работа выполняется с конкурентным преимуществом.

– Можно ли назвать регулирование в России бюрократическим?

Ю. П.: В России строительный рынок действительно серьезно регулируется. В Финляндии по сравнению с Россией работать проще. Но, возможно, это ощущение связано с тем, что мы лучше знаем, как работает система в Финляндии.

– Как складывается коммуникация с местными властями? Есть ли разница в подходах чиновников в Петербурге и Московской области?

Ю. П.: С местными властями у нас нет проблем, мы точно следуем местным законам. Разница в продукте – в Петербурге мы сами проектируем здания, а в Московской области строим серийное жилье. И там и здесь все достаточно хорошо организовано, есть четкие правила.

– Как ведут себя цены на жилье в России и в Европе?

К. К.: Больше всего пострадали страны Балтии. Но с точки зрения цен на недвижимость до кризиса там был мыльный пузырь – в итоге цены упали на 50–60%. Уже два года цены там стабильны, можно лишь говорить о совсем незначительном росте. В Хельсинки был лишь незначительный спад – 5–10% и всего на несколько месяцев, а потом цены стали снова расти. Восстановление спроса связано со ставкой по ипотечным кредитам. В период рецессии она снижается. Для развития строительного рынка Финляндии, где почти 90% жилья покупается в кредит, стоимость кредита – сильнейший драйвер. Когда ставки по кредитам превышают 4–5%, я говорю о еврозоне, спрос начинает падать. В 2006–2007 гг. они были такими, но инфляция – около 1–2%, т. е. эффективная ставка была 5%. В России при инфляции в 8% и ставке 10% эффективная ставка составляет 2%. Простая математика. Сейчас ипотека в Финляндии стоит 2–4% годовых, в среднем 3%.

– Почему квартиры в Хельсинки дороже, чем в России?

Ю. П.: В Хельсинки сдаются [в эксплуатацию] квартиры со встроенной мебелью и кухней, можно въезжать и начинать жить, поэтому сложно сравнивать тот продукт, который мы предлагаем в России и в Финляндии.

К. К.: Основные строительные материалы стоят примерно одинаково во всех странах, но характеристики квартир разные. Жилье в Хельсинки отличается от России тем, что там сложнее характеристики квартир и нет такой разницы в классе жилья, как в России. А цена, как правило, зависит от местоположения дома. В структуре стоимости важное значение имеют и цены на участки, и зарплата работников, и стоимость инфраструктуры. В Хельсинки инфраструктурная часть дешевая, но выше затраты на труд.

– Стараетесь ли вы обеспечить финансирование своей российской «дочки» из Финляндии или она занимает у российских банков по российским ставкам?

Ю. П.: В группе у нас такие правила – только четверть финансирования приходит от банков и три четверти равномерно из других источников. В начале этого года мы выпустили облигации на 100 млн евро. Мы очень осторожны и не берем более 25% у банков.

– Что происходит с рынком земли в Европе и в России?

К. К.: Если смотреть с точки зрения долгосрочной перспективы, то земля всегда растет в цене, поскольку ее количество уменьшается. В этом смысле ситуация одинакова во всех странах. Но нельзя забывать об экономических циклах.

– Тем не менее в последнее время YIТ изменил стратегию, и если раньше, по крайней мере в Петербурге, он ориентировался на участки в спальных районах, то теперь стал приобретать заведомо дорогие объекты – например, рядом со Смольным. Связано ли это с тем, что земля подешевела и вы можете себе позволить купить более дорогой объект?

К. К.: Нет, мы тщательно подходим к выбору участка, и не все зависит от цены. Прежде всего у участка должна быть чистая история и доступная инфраструктура. Кроме того, он должен соответствовать всем нашим целевым показателям, которые мы установили для инвестиций в участки. И, конечно же, очень важный момент для нас – ожидаемая годовая доходность вложенного капитала, которая не должна быть ниже 20%. В этом смысле элитные проекты не всегда соответствуют нашим требованиям. Но именно проекты жилья бизнес- и комфорт-класса могут, на наш взгляд, обеспечить такой возврат инвестиций.

– Ищете ли вы новые рынки?

Ю. П.: Единственное, что мы сейчас ищем, – услуги в сфере инженерно-технического обеспечения объектов недвижимости в немецкоговорящих странах, например в Швейцарии, и услуги по строительству в Польше. Польша – это огромный растущий рынок. Польский рынок очень стабильный, как в Германии.