Столичные власти смогут менять условия договоров с застройщиками задним числом

Дмитрий Медведев разрешил органам власти досрочно расторгать договоры аренды земельного участка, находящегося в Москве и Санкт-Петербурге, в случае "существенного изменения обстоятельств". В этих целях вносятся изменения в федеральные законы «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Согласно принятым поправкам, власти получили возможность задним числом менять условия ранее заключенных с девелоперами соглашений, а шансов для застройщиков взыскать с властей понесенные расходы стало меньше.

Поправки разрешают досрочное расторжение в одностороннем порядке заключенного до 1 января 2011 г. договора аренды земельного участка, расположенного в границах городов федерального значения - Москвы и Санкт-Петербурга. Договор может быть расторгнут в случае "существенного нарушения его условий договора или существенного изменения обстоятельств", отмечается в тексте поправок. Договор с застройщиком считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом власти или местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора, то есть во внесудебном порядке.

К числу "существенных нарушений условий договора" относятся неисполнение застройщиком взятых обязательств в установленный срок (при этом степень готовности объекта должна быть ниже 40%), отсутствие в течение пяти лет со дня заключения договора полученного разрешения на строительство.

К "существенным изменениям обстоятельств", согласно поправкам, относятся, например, факты наличия прав третьих лиц на земельный участок или объекты недвижимости на нем, а право возмещения понесенных застройщиком убытков не допускается, ему компенсируются только документально подтвержденные расходы. По мнению Алексея Коневского, руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства "Пепеляев груп", "данный закон фактически предоставляет руководству двух столиц свободу по изменению условий договоров с застройщиками задним числом". "Девелоперы же оказываются в заведомо невыгодном положении, в том числе и в ситуациях, ответственность за которые должны вместе застройщик и город, как-то: неполучение разрешения на строительство или наличие прав третьих лиц. Также надо обратить внимание на запрет взыскивать в суде упущенную выгоду, которая часто по сумме оказывается больше фактически понесенных расходов", - говорит он.

Максим Лещев, гендиректор "Гео девелопмента", говорит о том, что норма, предполагающая компенсацию лишь подтвержденных расходов, оптимальна для столичного бюджета. "При помощи бухгалтерских махинаций застройщики могут раздуть свои убытки от расторжения договора и преувеличить упущенную выгоду. Сейчас по факту пересмотра инвестконтрактов многие девелоперы судятся со столичным правительством, и городской бюджет несет потери на компенсацию убытков строительных компаний", - отмечает он. В то же время, по мнению Лещева, изменения, позволяющие властям расторгать договоры аренды по причине отсутствия разрешения на строительства, кабальны для застройщиков: в отдельных случаях все согласования на получение такого разрешения могут затянуться срок, превышающий пять лет.

Московские власти с ноября 2010 г. провели ревизию 800 инвестконтрактов и в итоге решили прекратить из них 344, или 43% от проверенных. В 2011 г. в московском бюджете на компенсацию инвесторам предусмотрено 2,4 млрд руб., в 2012 г. – 7,7 млрд руб., в 2013 г. – 3,7 млрд руб., а в 2014 г. – 1,7 млрд руб.