В Санкт-Петербурге оживился рынок жилищного строительства

«В начале года ситуация на рынке жилья была в стадии неопределенности и ожидания, а апрельский рост фондового рынка подтолкнул покупателей. Лето прошло спокойно, к осени же активность покупателей возросла и продолжает расти», – говорит Вячеслав Заренков, председатель совета директоров группы компаний «Эталон». Продажи «Эталона» в этом году увеличились примерно на 30%, добавляет он.

По прогнозу петербургской администрации, в этом году строители сдадут 2,7 млн кв. м жилья, это немного больше, чем в прошлом (2,6 млн кв. м). Рынок выходит на докризисный уровень как по объему спроса, так и по объему предложения, говорит заместитель гендиректора КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. По данным АРИН, на конец III квартала объем предложения на первичном рынке практически достиг показателей 2008–2009 гг. и составил около 2,3 млн кв. м, или 38 500 квартир.

По оценке «Петербургской недвижимости», в III квартале 2011 г. на первичном рынке в городе и ближайших пригородах было продано на 42,3% больше жилья по сравнению со II кварталом. По данным Оксаны Малеевой, руководителя отдела аналитических исследований АРИН, с января по сентябрь объем продаж на первичном рынке Петербурга составил 1,6 млн кв. м. В конце года продажи обычно растут, по итогам года будет продано до 2,3 млн кв. м жилья, а по итогам 2010 г. – всего 2 млн кв. м, добавляет Малеева.

Весенний подъем

Этот год кардинально отличается от прошлого, в прошлом году было сложно получить доступ к заемным средствам, потребители и игроки рынка не были уверены, вышла ли экономика из кризиса, говорит Роман Розенталь, гендиректор Mirland Development Corporation Plc. Но за прошедшие 11 месяцев последствия кризиса 2009 г. практически нивелировались: активно развивалось ипотечное кредитование, спрос на жилье только в III квартале увеличился на 45% по сравнению со вторым, добавляет он. Mirland Development в III квартале открыла продажи в новом проекте «Триумф парк» в Московском районе (первая очередь – 50 000 кв. м). Весь проект на 40 га стоимостью $1,5 млрд планируется завершить до 2020 г.

Положительная динамика наблюдается по всем направлениям – предложение, спрос, цены, подтверждает Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI. Объем продаж на рынке Петербурга за девять месяцев этого года он оценивает в 723 000 кв. м, это на 9,5% больше прошлогодних показателей, а объем вывода новых проектов в продажу – в 888 000 кв. м (на 25% больше). Отличительные особенности этого года – активное развитие проектов комплексного освоения территорий, которые составляют до 20% в общем объеме продаж, считает он.

За девять месяцев 2011 г. группа ЛСР заключила новые контракты на продажу почти 170 000 кв. м жилья в Петербурге, в сегменте экономкласса рост продаж составил 103%, в элитном – 33%, рассказывает управляющий «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич. В IV квартале динамика сохраняется, добавляет он. Рост продаж Ходкевич связывает с реализацией отложенного спроса на жилье и развитием ипотечного кредитования. За 10 месяцев 2011 г. Setl City продала в два раза больше квартир, чем за аналогичный период прошлого года, говорит гендиректор компании Илья Еременко.

Не ждут чудес

По результатам трех кварталов в среднем по рынку рост цен в зависимости от класса составил 4–8%, подсчитала Трошева.

Цены на жилье прибавляют в среднем 1% в месяц, говорит Розенталь. Он объясняет это «значительным неудовлетворенным спросом». По словам Тиктинского, за девять месяцев этого года средняя цена составила 73 000 руб. за 1 кв. м, рост к началу года – 5,5%. На объектах компании «Северного города» цены к 1 ноября выросли в среднем на 8,5%, в элитном сегменте – на 9%, добавляет Тиктинский.

Заренков говорит, что у его компании цены выросли за год на 7–10%. Причина – рост себестоимости за счет повышения цен на материалы, расходов на зарплату, транспорт и проч., объясняет он.

В следующем году, по оценке Тиктинского, рост цен будет в пределах инфляции и может достигнуть 10%. Рост покупательской активности будет продолжаться, что приведет к незначительному росту цен в пределах 7–10%, согласен Заренков. Он объясняет это недостаточным объемом предложения и общей инфляцией.

По словам Ходкевича, в течение года цены менялись в зависимости от сегмента: в среднем по элитному рынку стоимость квартир за девять месяцев возросла на 7% к прошлому году, в сегменте экономкласса – примерно на 4–5%.

Рост средней стоимости обусловлен как рыночным фактором, так и увеличением стадии готовности объекта, добавляет Еременко. Рост цен вызван совокупностью факторов: это и отложенный спрос, и активное развитие ипотечного кредитования, и выход в продажу большого количества новых проектов, констатирует Трошева.

Кредиты возвращаются

По данным ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство», объем ипотечных кредитов за девять месяцев вырос по сравнению с тем же периодом прошлого года в 3,2 раза до 28,1 млрд руб., количество кредитов – в 2,8 раза до 13 746. Объем ипотечного рынка в Петербурге будет расти, считает региональный директор Delta Credit Ольга Бажутина. По оценке банка, в 2012 г. он увеличится к этому году на 58%. Первичный рынок становится привлекательным сегментом, в связи с ростом строительства Delta Credit в этом году вышел на кредитование строящегося жилья, говорит Бажутина.

В разгар кризиса процентные ставки взлетели, а сейчас банки предлагают несравнимо более привлекательные условия, да и в целом ипотечных программ стало больше, говорит Ходкевич. В I квартале 2011 г. средняя сумма кредита составляла 2,2 млн руб. против 1,6 млн руб. годом раньше, средняя ставка по рублевому кредиту – 13% годовых, на 1,5 п. п. ниже, чем в 2010 г., говорил «Ведомостям» в апреле начальник отдела развития Санкт-Петербургского ипотечного агентства Сергей Милютин.

У ЛСР в этом году в Петербурге процент сделок с использованием ипотеки в массовом сегменте уже вышел на докризисный уровень и составил 28%, добавляет он.

Земля по взаимозачету

В этом году Фонд имущества продал семь земельных участков общей площадью около 9 га примерно на 2,4 млрд руб., сообщила пресс-служба фонда. На них можно построить 242 000 кв. м жилья. Кроме того, в этом году состоялись торги по продаже объектов для завершения строительства жилых домов, застройщиком которых ранее выступала компания «Чесма»: три участка общей площадью около 1,6 га были проданы за 102 млн руб. (в 12 раз дороже стартовой цены), на них можно построить 56 000 кв. м жилья. А «Российский аукционный дом» по договоренности со Сбербанком продал восемь участков, принадлежавших компании ЛЭК и заложенных в банке. За 19,6 га в Парголово фонд выручил 1,23 млрд руб. «В этом году на аукционы стало приходить больше участников, в отличие от прошлого года цены существенно превышают стартовые», – говорит представитель фонда.

На рынок выходят новые игроки. В ноябре компании, принадлежащие экс-гендиректору Setl City Василию Селиванову, приобрели на торгах фонда 1,5 га за 629 млн руб. (стартовая цена – 125 млн руб.) и 1,4 га за 570 млн руб. (стартовая цена – 110 млн руб.). Оба участка находятся на ул. Оптиков (Приморский район). По итогам последних торгов землей нагрузка составила $752 на 1 кв. м возводимых улучшений, аналогичный результат последний раз был зафиксирован в 2008 г. при продаже участков в этом же районе, цитирует пресс-служба фонда слова гендиректора Андрея Степаненко.

Заметна тенденция к росту стоимости земельных участков, однако в среднем уровень цен сопоставим с концом прошлого года, отмечает Трошева. Денежный объем сделок на рынке невелик, порядка двух третей сделок полностью или частично проходят по различным схемам взаимозачета, добавляет она.

Тренд на повышение цен на землю есть, но он не всегда обоснован – многие собственники участков ориентируются на итоги торгов, воспринимая их главным и основным индикатором и не принимая во внимание действующие градостроительные ограничения по возможностям строительства, рассрочки при торгах, готовность градостроительной документации и прочие нюансы, говорит Тиктинский. Цены на участки растут, но не так значительно, как до кризиса, считает Заренков. На рынке много продавцов участков, но мало тех, кто способен их покупать, соответственно, и рост цен на участки незначительный, объясняет он.