Главным критерием при выборе офиса в 2012 г. будет его близость к метро

Требования арендаторов к офисам ужесточаются, а принятие решения о подписании договора занимает все больше времени – таковы, к сожалению опрошенных «Ведомостями» брокеров и девелоперов, основные тенденции начавшегося года.

По разным оценкам, в Москве в 2012 г. будет введено от 450 000 до до 1 млн кв. м качественных бизнес-центров. Впрочем, последняя цифра – это скорее «заявленные проекты», отмечает Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate: «учитывая нестабильность на макроэкономическом рынке, тенденция переноса сроков ввода строящихся объектов продолжится и на рынок в лучшем случае выйдет не более 0,8 млн кв. м». Объем нового поглощения будет, как и в 2011 г., небольшим – сходятся во мнении аналитики Jones Lang LaSalle и Cushman&Wakefield. Поэтому, скорее всего, уровень вакантных помещений в среднем по рынку вырастет, – подтверждает и Ольга Побуковская, директор департамента офисной недвижимости Colliers International.

«На [офисном] рынке начинают действовать законы конкуренции», – свидетельствует Денис Соколов, партнер Cushman&Wakefield. Арендодателям, по его словам, придется более внимательно изучать предпочтения арендаторов, которые теперь не ограничиваются имеющимся бюджетом, но и включают «нематериальные» критерии, например, надежность и «гибкость» владельца, престиж и имидж здания и множество других. «Наша задача – постоянно доказывать нашим существующим и потенциальным резидентам, что они сделали или сделают правильный выбор», – говорит Наталья Проскурина, руководитель отдела рекламы и связей с общественностью Nagatino i-land. Но технопарк сделал ставку на продажу, а не аренду (в среднем по $4500-4800 за кв. м). «В этом случае, в 95% случаев решения принимаются субъективно, первым лицом компании, которому нужно место «постатуснее», транспортная доступность «позеленее» и цена пониже, – признает Проскурнина».

По мнению Юрия Тараненко из RRG и Александра Сурменева из Jones Lang LaSalle, важнейшим критерием для успешной сдачи офиса в 2012 г. станет его транспортная доступность, в первую очередь близость к метро. «Если [от арендуемого бизнес-центра] до метро гораздо более, чем 10 минут пешком, то период экспонирования может увеличиться в два раза», – говорит Сурменев. Тараненко отмечает, что «все, что за пределами ТТК, стоит с большим количеством вакантных площадей: как в бетоне, так и с отделкой».

Отделка тоже постепенно становится важной опцией для арендаторов: «Некоторые БЦ предлагают отделку, ее стоимость закладывается в цену аренды, прибавляя от $350 до 500 за кв. м», - говорит Тараненко. Сергей Кудрявцев, управляющий партнер Pridex (компания занимается отделкой офисов под конкретного заказчика, так называемой fit-out), отмечает, что, если раньше спрос на услуги fit-out со стороны девелоперов был весьма ограниченным и в основном касался общественных зон и входных групп бизнес-центров, то сейчас ситуация изменилась: «Мы отмечаем рост количества заявок на «базовую отделку» почти в два раза». Параллельно, говорит Кудрявцев, происходит и удорожание среднего проекта: «Еще несколько лет назад девелоперы предпочитали решения не дороже $400 за кв. м, а сейчас вынуждены

инвестировать в fit-out на 30-40% больше, иначе их предложения просто не выдержат конкуренции», – резюмирует эксперт.