Статья опубликована в № 3057 от 12.03.2012 под заголовком: На воздухе: Делимая элита

На элитные загородные дома и спрос упал, и их предложение сократилось

Спрос на дорогую землю в Подмосковье остается высоким, утверждают аналитики, основываясь на публичных заявлениях риэлторов.
Прослушать этот материал
Идет загрузка. Подождите, пожалуйста
Поставить на паузу
Продолжить прослушивание
А. Махонин
Конкурируем ценой. Павел Трейвас, коммерческий директор Villagio Estate:

– Мы никогда не жертвовали продажами в пользу сверхприбыли, хотя многие застройщики готовы продавать всего по одному дому в месяц-два ради получения максимальной выгоды от продажи. Начальная стоимость домовладения в поселках Villagio Estate – $1,3 млн, а похожий объект по соседству будет предлагаться за $2–2,5 млн. И большой вопрос, насколько поселки, задирающие цены и позиционирующие себя как элитные, будут действительно отвечать критериям элитной недвижимости.

Но кулуарно торгующие элитными сотками признают, что даже обращений в их компании от потенциальных покупателей сейчас на порядок меньше, чем до кризиса. Не говоря уже о сделках, которых даже в лучшие годы больше 10 в год не происходило.

Впрочем, качественное предложение в этом сегменте также сильно уменьшилось. Хотя «элита» по определению не может быть массовой, как бы ни хотелось ее продавцам заработать на тщеславии денежных мешков.

Со смещением

Ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer Анастасия Цыганова утверждает, основываясь на данных проведенного ее компанией исследования, что предложение элитной недвижимости смещается (вместе со спросом) с Рублево-Успенского шоссе на другие направления: Пятницкое, Новорижское, Киевское, Минское, даже Дмитровское. Петербургский отдел GVA Sawyer сейчас консультирует компанию, которая раздумывает над концепцией девелопмента доставшегося ей участка в 4 га на Пятницком шоссе в Подмосковье (в 7 км от МКАД). Вариантов, по словам Цыгановой, два: строить полноценный элитный коттеджный поселок или продавать участки без подряда (УБП). Девелопер с подачи аналитиков склоняется к организованной застройке. «Анализ рынка показывает, что в элитном сегменте УБП не востребованы, это продукт для другой целевой аудитории – клиентов, экономящих деньги. Для богатых покупателей делать поселок с УБП нецелесообразно», – объясняет Цыганова. Цена сотки в новом поселке пока не определена, но на старте продаж она будет минимальной – примерно $17 500, обещает аналитик.

Предложение элитных участков на подмосковном рынке сейчас укладывается в бюджет $30 000–50 000 за сотку, говорит Константин Романов, гендиректор Vesco Realty. За такие деньги были распроданы, например, участки во второй очереди поселка «Николино» на Рублево-Успенском шоссе. Земля, по словам риэлторов, буквально «разлетелась» за три месяца. На сайте поселка указано, что в нем на территории более чем в 150 га насчитывается 250 коттеджей (площадью от 300 до 2000 кв. м), возведенных как по типовым, так и по индивидуальным проектам, оснащенных всем необходимым вплоть до «центрального пылесоса». Поселок уже обжитой – там работают рестораны, спортивные и SPA-комплексы, есть и другая полезная для проживания инфраструктура. Так что интерес покупателей риэлторам понятен. «Если клиент хочет строить дом своими силами, то ему стоит брать УБП в достроенном или активно строящемся поселке», – советует и Павел Трейвас, коммерческий директор Villagio Estate.

Впрочем, признает он, такое предложение на первичном рынке редкость. У Villagio Estate восемь элитных поселков и, по словам Трейваса, сейчас продажи УБП в них носят единичный характер. Например, в конце 2011 г. был покупатель, который искал именно УБП. У него собственная строительная компания, и он решил построить себе особняк собственными силами. В конце концов он нашел участок в поселке Millennium Park, где сотка обошлась ему примерно в $60 000.

«Очень мало наших клиентов покупает у нас УБП», – рассказывает Трейвас. Хотя компания и предлагает такую возможность в своих строящихся поселках. Но в этом случае покупатель подписывает соглашение, по которому обязуется построить дом в определенном стиле и в четкие сроки. Проект обязательно проходит через архитектурное бюро Villagio Estate и с ним согласовывается. «Это своего рода заградительная мера, чтобы не нарушить стилевое единство поселка. И чтобы не допустить ситуации, когда посреди готового квартала красуется поросший бурьяном участок или идет вечная стройка», – объясняет Трейвас.

Кризисные предложения

В кризис Villagio Estate вышла на рынок с проектом элитного поселка Bosconi, в котором предлагались исключительно УБП. Участков в нем было всего 10, каждый размером не менее 1 га, а средняя цена сотки составляла $50 000. Поселок, вспоминает Трейвас, был распродан очень быстро.

Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood, относит поселки Villagio Estate на Новорижском шоссе скорее к сегменту «бизнес-плюс». А посткризисное появление поселков с «элитными УБП» называет «вынужденной мерой в затухающих проектах». «Считалось, что в элитном сегменте это не тренд, проекты с УБП больше свойственны экономклассу», – объясняет риэлтор. Но в итоге на элитных направлениях сформировался некий пул потенциальных покупателей, готовых заплатить за так называемый входной билет в «клуб олигархов». Но сразу выложить деньги и за землю, и за дом они были не в состоянии, поэтому покупали загородную недвижимость «по частям».

Сейчас, по словам Сайфутдинова, УБП на вторичном рынке Рублевки предлагаются по цене от $150 000 за сотку, поэтому предложения первичного рынка, ценник которых, как правило, вдвое ниже, выглядят весьма привлекательно. Риэлтор рекламирует относительно новый поселок «Раздоры» – тот вышел на рынок в прошлом году с ценой $70 000 за сотку. К его преимуществам Сайфутдинов относит расположение на элитном рублево-успенском направлении, в новом месте недалеко от Москвы-реки, близость к МКАД и прозрачную юридическую схему покупки (не уточняя какую). В качестве недолго существовавшего на рынке элитного поселка с УБП риэлтор приводит «Новогорск-7»: «Участки там хорошо продавались, была интересная цена, но после реализации большей части проекта компания стала продавать уже участки с подрядом».

Романов рассказал о предложении от «Нью хаус капитал» земли в Раздорах – сотка там продавалась по $70 000. По его словам, участки разошлись в течение полугода: «Многие брали для перепродажи». «Небольшая для этой местности цена объяснялась тем, что там леса рядом нет и поселок только строится. Когда достроится, сотка будет стоить $100 000–120 000», – уверяет Романов.

Цена vs. товар

Трейвас полагает, что сейчас клиенты настроены рассматривать предложения в элитном сегменте по $50 000–60 000 за сотку. В поселках Villagio Estate этот ценник держится уже несколько лет. «Сотка в интересных местах на вторичном рынке Рублевки предлагается по сумасшедшим ценам – $150 000, а то и выше, – удивляется Трейвас. – По такой цене люди брали землю «вчера», т. е. до кризиса, сегодня мы не наблюдаем тенденции разбрасываться деньгами». Объем «нерегулярной застройки» на продажу по завышенным ценам на Рублево-Успенском шоссе весьма велик и никак не хочет уменьшаться.

У агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» есть клиенты, которые хотят приобрести 30 соток в Архангельском по $120 000–150 000 за сотку. Так они, как рассказала Наталья Кац, управляющий директор агентства «Усадьба», третий год ищут подходящий вариант – участок правильной формы в хорошей части поселка. «Но такие предлагаются по $200 000. За меньший бюджет продавцы готовы отдать неликвид», – говорит риэлтор. Зато, по ее словам, уже несколько лет на рынке «висит» участок в 37 соток в «правительственных» «Горках-6»: «Его конфигурация не слишком удачная – длинноват и с краю овраг. Долго стоит на рынке и будет еще стоять, хотя и упал уже в цене до $90 000 за сотку».

Хорошо, если в действительно элитном предложении присутствует 20 безупречных участков, но, на придирчивый взгляд Натальи Кац, таковых не больше дюжины. Остальная «элита» с дефектами: то участок расположен у въезда в поселок, то слишком близко к краю примыкает дом соседа, то форма неудачная. Поэтому основная масса элитных участков стоит заметно дешевле $100 000 за сотку, говорит риэлтор.

Предложение элитных участков и домов на Рублевке сейчас велико, если поглядеть интернет, отмечает Евгений Дорсман, директор департамента загородной недвижимости компании «Тройка-эстейт». Но если начать изучать это предложение, то окажется, что это «элита» с приставкой «псевдо»: участок примыкает к дороге либо помойке, дом построен в худших традициях архитектурного «стиля» 90-х гг. прошлого века, с башенками и в несколько этажей, так что новому владельцу скорее всего придется здание сносить. «А люди уже не хотят переплачивать, они хотят уложиться точно в бюджет», – разводит руками риэлтор. «У покупателей элитных УБП в большинстве случаев нет денег на землю и дом, есть только на землю, и они строят коттедж в «своем темпе», – соглашается Сайфутдинов.

Выставить землю можно по какой угодной цене, говорит Кац, но вот продать ее слишком дорого вряд ли удастся. Даже в известных всему элитному рынку «Садах Майендорф» вряд ли кто-то купит участок по $250 000 за сотку. О таких предложениях слышал Романов из Vesco Realty.

«Если кто-то выставил такую цену, очевидно, совсем не торопится участок продать», – уверена Наталья Кац. Наделы там не менее 30 соток, поэтому покупателю придется сразу выложить $7,5 млн. А еще ведь надо построить дом, полностью удовлетворяющий твоим вкусам, что тоже обойдется недешево. В суперэлитных проектах стоимость земли и усадьбы сопоставима. В поселках попроще это соотношение может быть 70% к 30% или 60% к 40%, земля дороже дома.

«Желающих зарыть такие огромные деньги [по $250 000 за сотку] в землю нет, – говорит Наталья Кац. – В любом случае рынок вряд ли узнает, по какой цене ушел такой участок, – озвучивать размер дисконта невыгодно ни одной из сторон. Могу лишь сказать, что цена в $200 000 за сотку оправданна на Лазурном берегу, но не в Подмосковье».

Счет на единицы

Наталья Кац, управляющий директор агентства «Усадьба»:

– Сегмент de luxe на загородном рынке крайне ограничен. Поселки, которые с полным правом можно назвать элитными, можно пересчитать по пальцам одной руки. Их месторасположение четко определено: Жуковка, Барвиха, Раздоры. Это география Рублево-Успенского шоссе, где как раз располагаются «Сады Майендорф» и «Ландшафт». На Ильинском шоссе это Петрово-Дальнее. На Сколковском – Заречье, бывшие правительственные дачи, с которыми теперь соседствует строящийся инновационный центр России. Такие участки на земельном рынке Подмосковья стоят не менее $150 000 за сотку.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать
Читать ещё
Preloader more