На элитные загородные дома и спрос упал, и их предложение сократилось

Но кулуарно торгующие элитными сотками признают, что даже обращений в их компании от потенциальных покупателей сейчас на порядок меньше, чем до кризиса. Не говоря уже о сделках, которых даже в лучшие годы больше 10 в год не происходило.

Впрочем, качественное предложение в этом сегменте также сильно уменьшилось. Хотя «элита» по определению не может быть массовой, как бы ни хотелось ее продавцам заработать на тщеславии денежных мешков.

Со смещением

Ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer Анастасия Цыганова утверждает, основываясь на данных проведенного ее компанией исследования, что предложение элитной недвижимости смещается (вместе со спросом) с Рублево-Успенского шоссе на другие направления: Пятницкое, Новорижское, Киевское, Минское, даже Дмитровское. Петербургский отдел GVA Sawyer сейчас консультирует компанию, которая раздумывает над концепцией девелопмента доставшегося ей участка в 4 га на Пятницком шоссе в Подмосковье (в 7 км от МКАД). Вариантов, по словам Цыгановой, два: строить полноценный элитный коттеджный поселок или продавать участки без подряда (УБП). Девелопер с подачи аналитиков склоняется к организованной застройке. «Анализ рынка показывает, что в элитном сегменте УБП не востребованы, это продукт для другой целевой аудитории – клиентов, экономящих деньги. Для богатых покупателей делать поселок с УБП нецелесообразно», – объясняет Цыганова. Цена сотки в новом поселке пока не определена, но на старте продаж она будет минимальной – примерно $17 500, обещает аналитик.

Предложение элитных участков на подмосковном рынке сейчас укладывается в бюджет $30 000–50 000 за сотку, говорит Константин Романов, гендиректор Vesco Realty. За такие деньги были распроданы, например, участки во второй очереди поселка «Николино» на Рублево-Успенском шоссе. Земля, по словам риэлторов, буквально «разлетелась» за три месяца. На сайте поселка указано, что в нем на территории более чем в 150 га насчитывается 250 коттеджей (площадью от 300 до 2000 кв. м), возведенных как по типовым, так и по индивидуальным проектам, оснащенных всем необходимым вплоть до «центрального пылесоса». Поселок уже обжитой – там работают рестораны, спортивные и SPA-комплексы, есть и другая полезная для проживания инфраструктура. Так что интерес покупателей риэлторам понятен. «Если клиент хочет строить дом своими силами, то ему стоит брать УБП в достроенном или активно строящемся поселке», – советует и Павел Трейвас, коммерческий директор Villagio Estate.

Впрочем, признает он, такое предложение на первичном рынке редкость. У Villagio Estate восемь элитных поселков и, по словам Трейваса, сейчас продажи УБП в них носят единичный характер. Например, в конце 2011 г. был покупатель, который искал именно УБП. У него собственная строительная компания, и он решил построить себе особняк собственными силами. В конце концов он нашел участок в поселке Millennium Park, где сотка обошлась ему примерно в $60 000.

«Очень мало наших клиентов покупает у нас УБП», – рассказывает Трейвас. Хотя компания и предлагает такую возможность в своих строящихся поселках. Но в этом случае покупатель подписывает соглашение, по которому обязуется построить дом в определенном стиле и в четкие сроки. Проект обязательно проходит через архитектурное бюро Villagio Estate и с ним согласовывается. «Это своего рода заградительная мера, чтобы не нарушить стилевое единство поселка. И чтобы не допустить ситуации, когда посреди готового квартала красуется поросший бурьяном участок или идет вечная стройка», – объясняет Трейвас.

Кризисные предложения

В кризис Villagio Estate вышла на рынок с проектом элитного поселка Bosconi, в котором предлагались исключительно УБП. Участков в нем было всего 10, каждый размером не менее 1 га, а средняя цена сотки составляла $50 000. Поселок, вспоминает Трейвас, был распродан очень быстро.

Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood, относит поселки Villagio Estate на Новорижском шоссе скорее к сегменту «бизнес-плюс». А посткризисное появление поселков с «элитными УБП» называет «вынужденной мерой в затухающих проектах». «Считалось, что в элитном сегменте это не тренд, проекты с УБП больше свойственны экономклассу», – объясняет риэлтор. Но в итоге на элитных направлениях сформировался некий пул потенциальных покупателей, готовых заплатить за так называемый входной билет в «клуб олигархов». Но сразу выложить деньги и за землю, и за дом они были не в состоянии, поэтому покупали загородную недвижимость «по частям».

Сейчас, по словам Сайфутдинова, УБП на вторичном рынке Рублевки предлагаются по цене от $150 000 за сотку, поэтому предложения первичного рынка, ценник которых, как правило, вдвое ниже, выглядят весьма привлекательно. Риэлтор рекламирует относительно новый поселок «Раздоры» – тот вышел на рынок в прошлом году с ценой $70 000 за сотку. К его преимуществам Сайфутдинов относит расположение на элитном рублево-успенском направлении, в новом месте недалеко от Москвы-реки, близость к МКАД и прозрачную юридическую схему покупки (не уточняя какую). В качестве недолго существовавшего на рынке элитного поселка с УБП риэлтор приводит «Новогорск-7»: «Участки там хорошо продавались, была интересная цена, но после реализации большей части проекта компания стала продавать уже участки с подрядом».

Романов рассказал о предложении от «Нью хаус капитал» земли в Раздорах – сотка там продавалась по $70 000. По его словам, участки разошлись в течение полугода: «Многие брали для перепродажи». «Небольшая для этой местности цена объяснялась тем, что там леса рядом нет и поселок только строится. Когда достроится, сотка будет стоить $100 000–120 000», – уверяет Романов.

Цена vs. товар

Трейвас полагает, что сейчас клиенты настроены рассматривать предложения в элитном сегменте по $50 000–60 000 за сотку. В поселках Villagio Estate этот ценник держится уже несколько лет. «Сотка в интересных местах на вторичном рынке Рублевки предлагается по сумасшедшим ценам – $150 000, а то и выше, – удивляется Трейвас. – По такой цене люди брали землю «вчера», т. е. до кризиса, сегодня мы не наблюдаем тенденции разбрасываться деньгами». Объем «нерегулярной застройки» на продажу по завышенным ценам на Рублево-Успенском шоссе весьма велик и никак не хочет уменьшаться.

У агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» есть клиенты, которые хотят приобрести 30 соток в Архангельском по $120 000–150 000 за сотку. Так они, как рассказала Наталья Кац, управляющий директор агентства «Усадьба», третий год ищут подходящий вариант – участок правильной формы в хорошей части поселка. «Но такие предлагаются по $200 000. За меньший бюджет продавцы готовы отдать неликвид», – говорит риэлтор. Зато, по ее словам, уже несколько лет на рынке «висит» участок в 37 соток в «правительственных» «Горках-6»: «Его конфигурация не слишком удачная – длинноват и с краю овраг. Долго стоит на рынке и будет еще стоять, хотя и упал уже в цене до $90 000 за сотку».

Хорошо, если в действительно элитном предложении присутствует 20 безупречных участков, но, на придирчивый взгляд Натальи Кац, таковых не больше дюжины. Остальная «элита» с дефектами: то участок расположен у въезда в поселок, то слишком близко к краю примыкает дом соседа, то форма неудачная. Поэтому основная масса элитных участков стоит заметно дешевле $100 000 за сотку, говорит риэлтор.

Предложение элитных участков и домов на Рублевке сейчас велико, если поглядеть интернет, отмечает Евгений Дорсман, директор департамента загородной недвижимости компании «Тройка-эстейт». Но если начать изучать это предложение, то окажется, что это «элита» с приставкой «псевдо»: участок примыкает к дороге либо помойке, дом построен в худших традициях архитектурного «стиля» 90-х гг. прошлого века, с башенками и в несколько этажей, так что новому владельцу скорее всего придется здание сносить. «А люди уже не хотят переплачивать, они хотят уложиться точно в бюджет», – разводит руками риэлтор. «У покупателей элитных УБП в большинстве случаев нет денег на землю и дом, есть только на землю, и они строят коттедж в «своем темпе», – соглашается Сайфутдинов.

Выставить землю можно по какой угодной цене, говорит Кац, но вот продать ее слишком дорого вряд ли удастся. Даже в известных всему элитному рынку «Садах Майендорф» вряд ли кто-то купит участок по $250 000 за сотку. О таких предложениях слышал Романов из Vesco Realty.

«Если кто-то выставил такую цену, очевидно, совсем не торопится участок продать», – уверена Наталья Кац. Наделы там не менее 30 соток, поэтому покупателю придется сразу выложить $7,5 млн. А еще ведь надо построить дом, полностью удовлетворяющий твоим вкусам, что тоже обойдется недешево. В суперэлитных проектах стоимость земли и усадьбы сопоставима. В поселках попроще это соотношение может быть 70% к 30% или 60% к 40%, земля дороже дома.

«Желающих зарыть такие огромные деньги [по $250 000 за сотку] в землю нет, – говорит Наталья Кац. – В любом случае рынок вряд ли узнает, по какой цене ушел такой участок, – озвучивать размер дисконта невыгодно ни одной из сторон. Могу лишь сказать, что цена в $200 000 за сотку оправданна на Лазурном берегу, но не в Подмосковье».

Счет на единицы

Наталья Кац, управляющий директор агентства «Усадьба»:

– Сегмент de luxe на загородном рынке крайне ограничен. Поселки, которые с полным правом можно назвать элитными, можно пересчитать по пальцам одной руки. Их месторасположение четко определено: Жуковка, Барвиха, Раздоры. Это география Рублево-Успенского шоссе, где как раз располагаются «Сады Майендорф» и «Ландшафт». На Ильинском шоссе это Петрово-Дальнее. На Сколковском – Заречье, бывшие правительственные дачи, с которыми теперь соседствует строящийся инновационный центр России. Такие участки на земельном рынке Подмосковья стоят не менее $150 000 за сотку.