Застройщики вернут покупателям квартир в новостройках комфорт во дворах

Дети не гоняют на улице до поздней ночи в «вышибалы» и футбол. Но застройщики, следящие за спросом, обещают: дворы в новых жилых комплексах будут более комфортными и безопасными.

Территория раздора

В 2010 г. мэрия проводила соцопрос. Москвичей попросили оценить состояние их дворов (см. диаграмму). В целом благоустройством своих дворов были довольны 59% опрошенных москвичей, недовольны 37%, 4% затруднились ответить.

Между тем конфликты между жильцами многоквартирных домов, по мнению социологов, чаще всего возникают именно во дворе. Стандартные ситуации: сосед вечером бросил джип на детской песочнице; ребенка напугала собака, гуляющая во дворе без поводка; старики вечно жалуются на компании подростков; автовладельцы враждуют из-за мест на парковке и т. д. и т. п.

Можно все списать на отсутствие бытовой культуры, но эксперты в области недвижимости считают: если на придомовой территории изначально были правильно спланированы различные функциональные зоны, отведено достаточное количество мест на парковке, а въезд чужому транспорту внутрь двора ограничен, двор перестает быть зоной боевых действий.

Комфорт зависит от ценника

Велосипед изобретать не нужно, уверена Алена Бригаднова из агентства Kalinka Realty, технологии обустройства дворовых территорий давно разработаны и повсеместно реализуются за рубежом. В России благоустройство двора регламентируется строительными нормами и правилами (СНиП), соблюдение которых входит в обязанности застройщика. В частности, базовым является СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», более детальные рекомендации содержатся в территориальных СНиПах.

Комплексная застройка подразумевает создание детских, спортивных площадок, озеленение территории, напоминает Мария Литинецкая, гендиректор «Миэль-новостроек». Застройщики стали уделять больше внимания благоустройству и эстетике в планировке дворов, и это уже касается не только элитных ЖК.

Даже в застроенном панельными башнями от разных ДСК микрорайоне Марфино (проект экономкласса, выведенный на рынок компанией «Ведис групп» в разгар кризиса) обустроили детские площадки, позаботились о внутренней планировке дворов.

Но в новостройках экономкласса по-прежнему мало парковочных мест, и, когда дом заселяется полностью, двор превращается в парковку. В том же Марфине вечером припарковано столько машин, что «скорая помощь» не может подъехать к подъезду. Сделать что-то большее в Москве в экономклассе девелоперы не решаются, такая опция, как уютный безопасный двор, в основном доступна лишь покупателям жилья элитного или бизнес-класса. Покупатели новостроек экономкласса могут оценить качество дворов в единичных проектах, да и то если они расположены за МКАД.

Например, в ЖК «Эдальго» (1-комнатная квартира стоит от 3,6 млн руб.), который строит концерн «Крост» в Коммунарке, создана особая система освещения двора, организованы видеонаблюдение и система доступа на территорию квартала. В проекте – универсальная спортивная зона на площади в 1 га. «А вот привычных консьержей в наших подъездах нет. Лучше один раз инвестировать в технические средства безопасности, чем затем содержать большой штат», – говорит гендиректор концерна Алексей Добашин.

Без отрыва от города

«Проектируя жилой комплекс «Садовые кварталы» (на месте завода «Каучук» в Хамовниках), мы столкнулись с серьезной проблемой, – вспоминает Аркадий Воловник, вице-президент по развитию девелоперских проектов УК «Уникор». – С одной стороны, надо было обеспечить приватность и безопасность – у нас элитные квартиры и достаточно взыскательные покупатели. С другой – мы хотели сделать созвучный Хамовникам микрорайон, большая часть которого открыта для города. «Садовые кварталы» занимают более 11 га, и мы не хотели превратить их в замкнутый анклав». На территории микрорайона будет четыре квартала со своими приватными дворами, каждый двор объединяет от 6 до 11 домов и занимает примерно 1 га, доступ в них напрямую имеют только жители. Дома связаны между собой 2-этажным стилобатом, он же защищает от внешнего проникновения. Есть система контроля доступа. Входы в подъезды – только из двора, а в предприятия торговли и обслуживания – с общественных территорий. Таким образом, посетители и сотрудники этих предприятий и магазинов не пересекаются с жителями кварталов. 6 га отведено под общегородскую территорию с парком.

Мало обезопасить двор от непрошеных гостей – надо еще закрыть его от машин. В последние годы девелоперы стараются планировать придомовую территорию таким образом, чтобы подъездные дорожки для автотранспорта и детские площадки находились на разных уровнях относительно друг друга. Такое решение предложили, например, Максим Атаянц, проектируя «Город набережных» (проект экономкласса в Химках), и Сергей Скуратов, генеральный проектировщик «Садовых кварталов»: двор с детскими, игровыми площадками поднят относительно подъездной дорожки на 3,6 м. Туда можно попасть по мостику со 2-го этажа лобби или же из детского сада (он будет в каждом дворе), на нижнем уровне находятся узкая подъездная дорожка и вход в подъезд. В жилом комплексе «Да Винчи» (проект Теktа Group) двор расположен на общей стилобатной части зданий (в ней находятся супермаркет, магазины, ресторан, медицинский центр и т. д.) и поднят над землей на 12 м.

«В «Городе набережных» (от 2,2 млн руб. за квартиру) детские и спортивные площадки расположатся на эксплуатируемой кровле паркингов. Выйти во двор можно будет только пешком из паркинга или подъезда, а подъехать к дому на машине – только с внешней стороны, – рассказывает Андрей Пучков, гендиректор Urban Group. – Подъехал, разгрузился и можешь ехать на подземную парковку. В экономклассе до сих пор подземные паркинги с эксплуатируемой кровлей и с таким бюджетом никто не строил».

Машино-место будет стоить 350 000–400 000 руб. Пучков считает, что оно того стоит: «Это ниже себестоимости строительства, но мы все равно видим в этом резон. Автомобиль агрессивно вытесняет людей из их среды обитания, а мы хотим вернуть дворы людям. И чтобы у наших клиентов не было ни единого шанса бросать машины где попало, мы будем стимулировать их к покупке машино-мест с помощью различных финансовых программ».

На траве дрова

В общей смете строительства на обустройство двора обычно закладывают от 1 до 12% в зависимости от сегмента и масштаба проекта, говорит Андрей Биржин, управляющий партнер Tekta Group. Чем выше класс жилья, тем сильнее этот фактор сказывается на инвестициях, уточняют в корпорации «Баркли». В экономклассе затраты на придомовую территорию составляют до 1–2%, в бизнес-классе – около 3%, в премиальном сегменте – около 5–7% от инвестиционной стоимости проекта.

«Бюджет благоустройства территории ЖК «Садовые кварталы» составляет около 10% от общей сметы строительства, – говорит Екатерина Батынкова, заместитель гендиректора УК «Уникор». – Это не самая большая статья расходов для элитной недвижимости, формирующая в то же время мощное конкурентное преимущество». У Urban Group расходы на дворы скромнее. «В экономклассе затраты на благоустройство – 1,7–2,5% от сметы строительства, – говорит Андрей Пучков. – Мы добавляем еще 2%».

«Красивый и функциональный двор существенно увеличивает объем продаж, – уверен Андрей Биржин. – Придомовая территория – это первое, что видит потенциальный покупатель». Если двор понравился, то квартиру будут оценивать более благосклонно. Благоустроенная и охраняемая территория повышает продажи как минимум на 15% и в цене, и в темпах реализации. И на вторичном рынке ликвидность подобных объектов, даже если она дороже, больше, чем у домов с незащищенным пространством, уточняет Дмитрий Земсков, заместитель гендиректора «Баркли».

«Жилые комплексы с благоустроенной территорией более ликвидны. Но в первую очередь на решение о покупке влияет все-таки ее цена», – резюмирует Мария Литинецкая.

Где растить лидеров

Алексей Добашин, гендиректор концерна «Крост»:

– Надо обязательно вернуть дворы детям, возродить процесс формирования естественных лидеров. Комфортная среда во дворе важна именно для семей с детьми, поэтому мы уделяем этому особое внимание. В наших жилых кварталах, например, дети могут гулять одни уже с четырех лет, общаться со сверстниками. Через 20 лет эти малыши станут взрослыми, придут во власть, в бизнес. Запуская этот важный социальный процесс сегодня, мы сможем собрать плоды через десятилетия.