Инвесторы готовы рискнуть с ипотечными облигациями subprime

Blackstone Group привлекла $10 млрд в свой последний, седьмой фонд недвижимости. Это немногим меньше, чем рекордные $10,9 млрд, собранные для предыдущего фонда в 2008 г. Но на этот раз деньги были привлечены быстрее – менее чем за год, причем $4 млрд из $10 млрд инвесторы принесли уже в 2012 г. Из-за высокого спроса Blackstone готова принять от инвесторов в фонд недвижимости дополнительные $2 млрд. По оценке Preqin, с $12 млрд фонд Blackstone будет за всю историю самым большим в мире среди фондов недвижимости закрытого типа.

Благодаря активности инвесторов Blackstone может позволить себе крупные сделки в коммерческой недвижимости. В конце 2011 г. группа согласилась заплатить $1,1 млрд Duke Realty за 82 объекта офисной недвижимости в пригородах Атланты, Чикаго, Коламбуса, Далласа, Миннеаполиса, Орландо и Тампы.

Но так везет не всем. Apollo Global Management за год с трудом привлекла в фонд недвижимости $385 млн при заявленной цели в $650 млн. Большая часть этих денег предоставлена при условии, что инвесторы могут выбирать, участвовать или не участвовать им в конкретных сделках. Покупки у Apollo куда менее масштабные, чем у Blackstone: $145 млн потрачено на отели в Уилмингтоне и Коламбусе, еще $200 млн – на нью-йоркский Novotel Time Square. Для покупки последнего (его планируется полностью реконструировать) Apollo почти $90 млн предоставили партнеры.

Инвесторы, сильно обжегшиеся на высокорискованных сделках в кризис, снова рисковать пока не очень готовы, хотя желающих заработать на инвестициях много. В 2012 г., по данным Preqin, 450 новых фондов недвижимости закрытого типа пытаются привлечь $165 млрд. Для сравнения: в 2011 г. 114 действовавших фондов собрали «всего» $44,4 млрд.

Carlyle Group, чтобы заманить крупных инвесторов в фонд недвижимости стоимостью $2,3 млрд, согласилась сократить комиссионные и пошла на другие уступки. Morgan Stanley пытается привлечь в фонд недвижимости $1 млрд – по сравнению с $8 млрд, которые инвесторы принесли ему в 2007 г.

У Apollo есть в планах новые сделки, говорят представители фонда, но добавляют, что потребуется еще семь лет, чтобы рынок недвижимости США переварил построенное во время бума. «Мы постоянно рассматриваем инвестиционные возможности в недвижимости примерно на $1 млрд», – говорит Джозеф Азрак, курирующий в Apollo сектор недвижимости. У других финансовых компаний Apollo купила готовые фонды недвижимости с $8 млрд активов, в том числе ипотечный инвестиционный траст. От Citigroup ей достались фонды недвижимости с $3,5 млрд под управлением, но примерно три четверти этих средств – «плохие кредиты», заработать на которых маловероятно.

Apollo пыталась привлечь в фонд недвижимости десятки пенсионных фондов и других крупных инвесторов. California Public Employees’ Retirement System (Calpers), у которого есть доля в Apollo, инвестировать не стал. По словам представителя Calpers, пенсионный фонд заинтересован в менее рискованных инвестициях в недвижимость, чем те, что предлагает Apollo. Пока $135 млн согласились инвестировать South Carolina Retirement System и University of Texas Investment Management (еще $250 млн они готовы дать при условии, что смогут отказаться от вложений в конкретные проекты). $3 млрд готов выделить Teacher Retirement System of Texas, но эти деньги будут распределены между разными фондами Apollo, и не известно, сколько пойдет в фонд недвижимости.

Снова в моде

О том, что у инвесторов все же есть интерес к риску, свидетельствует оживление в другом сегменте – на рынке ипотечных облигаций subprime. Федеральный резервный банк Нью-Йорка недавно завершил продажу облигаций subprime номиналом $19,5 млрд, которые достались ему в кризисном 2008 году от AIG. Он не раскрывает сумму всех сделок (бонды продавались в несколько траншей), лишь отметил, что получил хорошую стоимость для налогоплательщиков. Покупали бонды Goldman Sachs и Credit Suisse, чтобы перепродать их инвесторам – хедж- и пенсионным фондам и страховым компаниям.

Владельцы subprime скорее всего никогда не получат 100%-ной стоимости этих инструментов – по некоторым пулам ипотечных кредитов уровень дефолтов превышает 40%. Тем не менее их покупка сейчас может быть выгодна. По словам портфельного управляющего Smith Breeden Associates Джеффри Уилера, в цены на бонды subprime заложен «чрезвычайно суровый сценарий выплат по кредитам». Цены отражают риск дефолтов по кредитам на уровне 60–70%, говорит управляющий директор JMP Securities Стивен Делейни.

При нынешних ценах на subprime риск того, что они будут снижаться, ограничен, тогда как возможности роста значительны, говорит президент брокерской Amherst Securities Джо Уолш.

Canyon Partners, учрежденная специалистами бывшего брокера по бросовым бондам Drexel Burnham Lambert и хедж-фонда CQS, недавно запустила несколько новых инвестфондов, зарабатывающих на подешевевших ипотечных долгах. В недавнем отчете Canyon отмечено, что некоторые облигации имеют «потенциал доходности 20%+» и очень низкий риск убытков.

«Нет плохих бондов, есть плохие цены, – говорит банкир с Уолл-стрит. – То, что было глупо при цене 100 центов за $1, имеет смысл при 50 центах».

Доходность subprime, иногда превышающая 10%, выглядит привлекательно – доходность казначейских облигаций составляет 2%, бросовых облигаций – чуть более 7%. Индекс ABX, созданный для долга, структурированного на пике кредитного бума в 2006 г. (он считается ориентиром для долга subprime), с начала года прибавил 22% (данные Markit).

Чем бы ни закончилось ралли, эксперты сомневаются, что оно увенчается новыми выпусками на частном рынке облигаций (не имеющих гарантий государственных ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac). С начала финансового кризиса на этом рынке было лишь пять сделок. «Нужно убрать еще тонны препятствий, прежде чем возродится здоровый рынок секьюритизированных инструментов», – говорит аналитик Credit Suisse Чандражит Бхаттачария.