Недвижимость
Бесплатный
Дмитрий Синочкин
Статья опубликована в № 3077 от 09.04.2012 под заголовком: На асфальте: Пригородные миллионы

Петербуржцы скупают 70-75% жилья, построенного в Ленобласти

В петербургских СМИ в начале года случилась забавная ошибка: кто-то где-то сказал, что в Ленобласти за год построено 1,7 млн кв. м жилья (на самом деле – 1,07). И никто не удивился.
ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Потому что и в самом деле, не так уж важно – сколько в сумме. Важно, что 570 000 кв. м – это квартиры в многоэтажках, что большей частью они строятся вплотную к городу и что большинство покупателей – петербуржцы.

В петербургском регионе пока не идет речи о механическом присоединении обширного куска «под развитие мегаполиса», как это случилось в Москве. Однако создание региональной агломерации – это уже свершившийся факт. А то, что эта агломерация рассечена административными границами, лишь создает серьезные проблемы. Но не отменяет факта.

«Зеленое» смещение

В начале года застройщики реализовали квартиры в 116 областных новостройках (с учетом очередных корпусов). Год назад их насчитывалось 105. Средняя цена строящегося жилья – около 54 000 руб. за 1 кв. м, за год она выросла на 8%.

В последнее время специалисты отмечают активное развитие жилищного строительства в прилегающих к городу поселках и районах Ленинградской области – в Девяткино и Мурино, Янино и Кудрово, в Шушарах и под Гатчиной. Всего в зоне непосредственного влияния мегаполиса строится около 1,5 млн кв. м жилья, каждый месяц появляются все новые проекты.

По данным аналитиков, 70–75% многоквартирного жилья, построенного в области, приобретают петербуржцы. Похоже, уже есть основания говорить о формировании агломерации. Однако, например, в Московском регионе процессы переноса строительной активности в область начались раньше и протекают гораздо заметнее: в Подмосковье сейчас строят в 3–4 раза больше, чем в самой Москве. В Петербургском регионе ввод областного жилья пока в 2–2,5 раза меньше, чем в городе. Хотя по показателю ввода площади на человека Ленинградская область уже опережает Петербург: 0,68 кв. м и 0,58 кв. м в 2011 г. соответственно.

Сейчас в Ленобласти активно идет формирование и согласование генпланов поселений (к началу 2013 г. этот процесс должен быть закончен). Чиновник областного правительства на условиях анонимности сообщил, что обсуждения некоторых генпланов проходят весьма бурно: «Вице-губернатор Григорий Двас кричал, что он этого подписывать не будет». Причина конфликта на поверхности: в поселениях, расположенных рядом с городом, местная администрация отводит под жилую застройку столько территории, что их население в ближайшее годы должно вырасти в два-три раза, а кое-где и больше. Например, в Кудрово – с 10 000 до 70 000, в Колтушах – с 12 000 до 50 000 и так далее. Основные преференции (в том числе и неофициальные) достаются местным властям, а головная боль – заботы о строительстве объектов соцкультбыта, инженерных мощностей, дорог – районному и областному уровням власти. А налоги с новых жителей области, которые обживают новостройки, платят работодатели – в Петербурге.

Инженерные сети действительно изрядно изношены, и девелоперские фирмы действительно служат «инвестиционными локомотивами», обеспечивая развитие территорий. Так что и «районный интерес» не сводится к взяткам.

Архитектор Игорь Матвеев (его бюро входит в число структур, готовящих генпланы) говорит: «Невозможно создавать документы развития, не видя перспективы хотя бы на несколько лет вперед. Никакой координации действий между городом и областью нет». По мнению Матвеева, положение дел мог бы исправить новый налог на объекты недвижимости, но он пока не работает и эффект от него не ясен.

Разнообразие выбора

В результате запутанных рыночно-административных процессов выбор жилья в петербургских пригородах на диво разнообразен: в радиусе нескольких километров (например, вокруг Воейково) можно купить особняк за 70 млн руб., или коттедж поскромнее, за 15 млн, или однокомнатную квартирку за 2 млн руб. в новостройке, или даже таунхаус площадью 37 кв. м за 1 млн руб.

В марте 2012 г. в Мурино группа компаний «Унисто Петросталь» начала строить первую очередь проекта «Тридевяткино царство». Общая площадь жилого комплекса составит 210 000 кв. м. Летом 2011-го фирма купила 22 га из бывших земель совхоза «Ручьи» и застраивает их 9–16-этажными кирпично-монолитными домами. Первая очередь – это три 16-этажных здания на 408 квартир. В первой очереди есть студии по 26 кв. м, богатый выбор однокомнатных квартир (от 40 до 51 кв. м). Имеются также двушки по 60–62,5 кв. м и трехкомнатные квартиры по 102 кв. м. Цены начинаются с 47 000 руб. за 1 кв.м для просторных квартир. Однокомнатные идут по 55 000 руб. за 1 кв. м. Студию можно купить за 1,735 млн руб. Завершить весь комплекс в компании рассчитывают за 5–7 лет.

Один из ключевых вопросов – социалка, создание комфортной среды обитания. Гендиректор «Унисто Петростали» Арсений Васильев на вопрос о социальной инфраструктуре отвечает: «Будем думать. У нас есть проект детсада на коммерческой основе. Есть заинтересованные инвесторы. Мы не против того, чтобы и строительство, и управление этими объектами отдать области. Но область пока не проявляет интереса. Ввод детсада запланирован на 2014 г. И если это будет не государственный сюжет, значит, будет частный».

Компания «Отделстрой» в начале 2012 г. получила премию Urban Awards во многом благодаря тому, что еще на первом этапе строительства комплекса «Новый Оккервиль» в Кудрово (1000 квартир в первой очереди) вложила большие средства в благоустройство и социалку. Но это скорее исключение, чем правило. Потому что масштабные инвестиции в инфраструктуру неизбежно закладываются в стоимость квадратного метра и лишают областное жилье ценовых преимуществ.

Компания «Росстройинвест» в этом году собирается приступить к строительству жилого микрорайона во Всеволожском районе, недалеко от поселка Токари (12 км от Кольцевой автодороги). На площади 24 га запланировано свыше 100 000 кв. м жилья и социально-бытовой инфраструктуры. Кроме того, девелопер прикупил еще 9 га в Янино – фирма планирует организовать здесь производство стройматериалов.

В апреле в Мистолово, в 7 км от КАД, фирма «Северный город» (входит в холдинг RBI) начинает строительство малоэтажного комплекса Mistola Hills. На участке, отведенном под первую очередь (8,3 га), появятся 53 монолитно-кирпичных дома высотой в 3–4 этажа (542 квартиры, около 30 000 кв. м). Mistola Hills cпроектирован в «скандинавском стиле» специалистами финской мастерской Arkval и российского бюро «Стройпроект». Из инфраструктуры предусмотрены: детский сад, поликлиника, фитнес-клуб с аквазоной, магазин, аптека, прачечная и салон красоты. В комплексе обустроят открытые спортивные и детские площадки, места для пикников и проч.

Территория будет ограждена по периметру и оборудована системой видеонаблюдения, на въезде – пункт охраны. Сдать первую очередь планируют в начале 2015-го. Инвестиции в эту часть проекта составят около 2 млрд руб.

В пригород перетекают не только застройщики, но и серьезные риэлторы. Например, компания «НДВ СПб» недавно стала эксклюзивным агентом по продаже квартир в строящемся доме в Зеленогорске. Стройка идет на арендованном у города участке площадью 0,57 га. В четырехэтажном доме общей жилой площадью свыше 5800 кв. м предусмотрены 151 квартира, шесть офисных блоков (совокупно – 375 кв. м), подземный паркинг на 51 автомобиль. Преобладают малогабаритные апартаменты – от студий в 24 кв. м до трехкомнатных квартир площадью 65 кв. м. Зеленогорск административно подчинен Петербургу, район вполне обеспечен социалкой; курортный статус позволяет застройщику («Град-инвест») держать относительно высокие цены: от 76 000 до 109 000 руб. за 1 кв. м.

Попутные неприятности

Строительная активность в пригородных районах сопровождается традиционным столкновением интересов. В Петербурге борьба с «уплотнительной застройкой» стала уже вполне привычным делом, в области она только начинается. Жители Токсово или Колтушей, может, и не слышали об американском движении NIMBY (Not In My Back-Yard), но проблемы у них те же. К тому же обитатели пригородов традиционно считают «своими» гораздо более обширные пространства, нежели аборигены скученных городских кварталов.

В Колтушах в марте прошла «лыжня протеста». Три сотни местных жителей и примкнувшие к ним горожане вышли на традиционную лыжную гонку (на приз местной администрации) с лозунгами и плакатами: «Не дадим застроить лыжню».

Причина – планы строителей. В прошлом году Фонд РЖС реализовал два участка из состава федеральных земель (участки принадлежали РАН) под застройку. 2,7 га купила фирма «Тобол» (за 15,25 млн руб.). Участок в 4 га приобрела компания «Сигма» (за 8,77 млн руб.). Обе компании связаны с «Колтушской строительной корпорацией» и планируют построить здесь примерно 80 000 кв. м нового жилья экономкласса, преимущественно мало- и среднеэтажного. Даже если цену продажи считать по нормативам Минрегиона, земельная нагрузка на будущее жилье получается небольшой: для первого участка – 9,4% от стоимости жилья, для второго – 6,6%. Однако неизвестны затраты на благоустройство, прокладку сетей и проч. Один из участков действительно заходит на привычную для местных лыжню. Но это не муниципальная – это федеральная земля.

Гражданская активность – новый фактор риска для областных застройщиков. Массовые протесты могут привести (особенно в предвыборный период – а в 2012-м в области как раз будут выбирать губернатора) к корректировке проекта, к затягиванию сроков, в крайних случаях – и к полной отмене стройки. Хотя в Колтушах документы у застройщика вроде бы в полном порядке.

Кстати, традиционные представления о «дешевой областной земле» – миф. В области действительно есть обширные неосвоенные территории. Но они или уже входят в зону чьих-то интересов, или расположены так, что осваивать их невыгодно.

«В нашем регионе нет ни одного малоэтажного комплексного проекта экономкласса, – говорит гендиректор компании «БиГ-Дюрисол» Игорь Голдобин. – Причина простая – нет недорогих площадок. Нет дешевой свободной земли вокруг Петербурга! Поэтому преобладают монолит и панельное домостроение, эти технологии позволяют строить больше квадратных метров на единицу площади».

Пока еще в коридорах областного правительства и районных администраций чаще можно услышать не о новейших течениях в урбанистике и не о перспективах агломерации, а скорее что-нибудь про то, как «перепереть сельхозку под застройку». Но у развития агломерации есть собственная логика, подчиненная серьезным экономическим и демографическим процессам. Или власть научится ее понимать – и тогда петербургские пригороды будут превращаться в комфортные, грамотно обустроенные. Или нет – тогда неизбежна «шанхаизация» на фоне карельских пейзажей.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать