Бизнес-центр дочки «Русала» выставлен на продажу

Общая площадь комплекса составляет 12 500 кв. м, арендопригодная – 8348,6 кв. м, сообщил представитель АРИН, эксклюзивного брокера по продаже объекта. По его словам, это бизнес-центр класса B, почти на 90% заполненный арендаторами на основе договоров краткосрочной аренды. Продажа объекта с арендаторами позволяет рассматривать объект как с точки зрения инвестиций, так и под реконструкцию, говорит представитель АРИН. Собственник здания, по его словам, крупнейший российский производитель. По данным сайта бизнес-центра, его владельцем является ЗАО «20-я линия». В отчете «Русал ВАМИ» (Всероссийский алюминиево-магниевый институт) говорится, что он владеет 100% акций ЗАО «20-я линия». Представитель UC Rusal подтвердил намерение продать принадлежащее петербургской «дочке» здание, поскольку оно уже много лет не используется для нужд компании.

По данным сайта бизнес-центра, офисы в нем предлагаются от 600 руб. за 1 кв. м в месяц, производственно-складские помещения – от 300 руб. за 1 кв. м в месяц.

Для класса B c арендаторами экономически обоснованной является цена в $1500 за 1 кв. м, цена в $2000 уже находится на грани рентабельности, говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Александра Смирнова считает, что цена здания завышена. Если собственникам нужно быстро продать объект, они пойдут на снижение, рассуждает она. А Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, считает цену продажи адекватной. Это офисное здание класса С, c нетипичным для бизнес-центров Васильевского острова расположением, большинство качественных офисных зданий находятся ближе к метро, говорит Розов. Продажа здания минимально влияет на отток арендаторов, если только оно не приобретается конечным пользователем, который хочет разместить там своих сотрудников, отмечает Розов. Но новый собственник может изменить условия аренды, в частности увеличить ставки, изменить форму договора, говорит Смирнова. По словам Пашкова, для развитых рынков продажа бизнес-центров с арендаторами не редкость, в этом случае покупатель приобретает фактически денежный поток, в России такие сделки менее распространены. Часто ценовые ожидания владельцев в этом случае не соответствуют реальности, говорит он.

Объект переоценен и по такой цене интереса не представляет, считает топ-менеджер компании, владеющей несколькими объектами недвижимости. Ставки капитализации таких объектов недвижимости варьируются от 12–14% в лучшем случае, говорит он. При рыночной оценке в $16,5 млн чистая операционная прибыль при такой ставке капитализации должна составлять не менее $2 млн, а она даже при условии сдачи всех площадей в аренду значительно меньше, рассуждает он.

По данным АРИН, на Васильевском острове расположено около 10% офисных площадей класса А и 12% – класса В+ и В. Средняя арендная ставка помещений в бизнес-центрах на Васильевском острове составляет около 930 руб. за 1 кв. м в месяц.