Девелоперы загородной недвижимости перестают строить инфраструктуру в поселках

Развитая инфраструктура не является необходимым элементом для развития коттеджного поселка в Подмосковье, пришли к выводу аналитики компании IntermarkSavills, проанализировавшие спрос и предложение на рынке загородного жилья Московской области. Если до кризиса девелоперы загородного жилья бизнес- и премиум-класса организовывали "полный набор услуг" непосредственно в поселке или даже на территории отдельных домовладений, то сейчас количество подобных предложений на рынке сократилось.

На текущий момент на первичном рынке в подавляющем большинстве поселков бизнес- и премиум-класса застройщиком предусмотрены только детские и спортивные площадки, говорят в IntermarkSavills. Закрытая детская комната, где можно на время оставить ребенка, есть лишь в каждом четвертом поселке. Школу на территории могут позволить себе лишь в 4% высокобюджетных загородных проектов. Доля поселков, где организован детский сад, также невелика – не более 7%. Ресторан как элемент инфраструктуры присутствует на территории 40% высокобюджетных коттеджных поселков, почти в половине из них есть кафе. Лучше ситуация с общественными беседками для барбекю: они предусмотрены в 9 из 10 коттеджных поселков Московской области. Полноценный фитнес-центр на территории имеется лишь в пятой части всех проектов загородного жилья бизнес- и премиум-класса, открытый теннисный корт и плавательный бассейн - лишь в трети из них.

Строить весь набор на территории каждого коттеджного поселка не обязательно, говорят в IntermarkSavills, особенно если можно договориться об общей инфраструктуре. Например, на территории поселков Villagio Estate (Madison Park, Millennium park, Monteville, «Гринфилд» и Park Avenue) действует единая клубная система, предоставляющая жителям преимущественное право на пользование инфраструктурой всех этих проектов, рассказывают в IntermarkSavills. "Детский сад будет находиться в пешей доступности в проекте Monteville, а в Millennium Park можно будет посетить SPA-салон, кафе или ресторан", - рассказывает Владислав Коняев, руководитель аналитических проектов IntermarkSavills.

По аналогичной схеме работают и в компании "Вектор инвестментс". Девелопер реализует проект "Истринская долина", объединяющий 18 поселков разного ценового уровня с общей инфраструктурой. Для всех здесь работает Центр водных видов спорта "Веселый ветер", включающий школу виндсерфинга, прокат лодок и водных велосипедов, ресторан с летней верандой, центр активного отдыха Zorino с катком, тюбинговым спуском и лыжной трассой для беговых лыж. "В следующем году в "Истринской долине" можно будет кататься на лошадях - в конном клубе "Аванпост-Истра" со школой детской верховой езды", - обещает Дмитрий Бадаев, генеральный директор "Вектор инвестментс". Однако непосредственно в поселках "Истринской долины" есть лишь детские и спортивные площадки, гостевые парковки, прогулочные и общественные зоны.

Такая же концепция реализована в "Павлове" (девелопер ОПИН), говорит Коняев. Многофункциональный развлекательный комплекс «Павлово Подворье» включает в себя магазины, бутики, рестораны, кафе, фитнес-клуб, профессиональную концертную площадку и даже гольф-клуб, рядом построена частная школа «Павловская гимназия». Всей инфраструктурой могут пользоваться как жители поселка, так и сторонние лица.

С точки зрения затрат девелоперам часто невыгодно строить инфраструктуру, считает Олег Артемьев, президент девелоперской компании "Высота" (реализует коттеджные поселки "Покровское-Рубцово" и "Клуб 20'71"). А окупать затраты на инфраструктуру за счет жителей поселка получается с трудом: не все владельцы коттеджей готовы платить за ее содержание, продолжает Бадаев. По его словам, инвестиции в конный клуб "Аванпост-Истра" составили около $3 млн, вложения в создание Центра водных видов спорта "Веселый ветер" обошлись компании в $1 млн, и в "Вектор инвестментс" рассматривали их как отдельные инвестиционные проекты и как отдельные бизнесы. "Люди приезжают сюда кататься на лодках, заниматься виндсерфингом, жарить шашлыки и платят за аренду оборудования или за вход на благоустроенные пляжи или беседки", - рассказывает Бадаев.

Однако понятие "приличного минимума", необходимого для коттеджного поселка определенного класса, на рынке загородного жилья Московской области сохраняется, считает Артемьев. Для поселков эконом-класса это детская площадка и КПП. Загородное жилье бизнес-класса должно располагать также собственным магазином, помещением для размещения эксплуатационной службы, спортивной площадкой. Загородное жилье класса "люкс" не может обойтись без своего клубного пространства (или места встреч и времяпрепровождения), спортивного центра в помещении (спортзала и бассейна), теннисного корта, кафе и ресторана. Конюшни, крупные фитнес-центры публичного масштаба, катки, уникальные виды спорта и времяпрепровождения на территории поселка или даже школа, по мнению Артемьева, необязательны и служат лишь реализацией бизнес-идеи и уникального предложения девелопера. Тот минимум, без чего не может обойтись поселок, - это инженерные коммуникации: все должно работать без перебоя, не согласен Бадаев.