Недвижимость
Бесплатный
Мария Дранишникова|Надежда Зайцева
Статья опубликована в № 3148 от 20.07.2012 под заголовком: Квартира с сюрпризом

«СУ-155» продала находящиеся в залоге у банка квартиры

С квартирами «СУ-155» вышла странная история: они проданы, но при этом находятся в залоге у «Нордеа банка». Продажа заложенных квартир вполне законна, говорят юристы, но покупатель должен иметь в виду, что в случае чего будет делить свою недвижимость с банком
С.Николаев / Ведомости

В октябре 2011 г. «Нордеа банк» уведомил Росреестр о том, что в конце 2010 г. заключил с группой компаний «СУ-155» два договора залога, по которым получил права на 313 квартир площадью 18 574 кв. м. Это квартиры в корп. 27 микрорайона «Центральный» Долгопрудного и корп. 13–14 микрорайона 2 в Павшинской пойме. Между тем в Едином госреестре прав на недвижимость (ЕГРП), извещает банк, этот факт не отражен. В ЕГРП права требования на квартиры в Долгопрудном зарегистрированы на участников долевого строительства – частных лиц, а также ООО «Центр «ВМ-недвижимость – 1». Сведений об обременении – залоге банку там нет. Поскольку кредитные договоры и договоры залога не расторгнуты, банк вправе обратить взыскание на реализованные «СУ-155» третьим лицам инвестиционные права, заключает «Нордеа» (копии писем банка и выписок из ЕГРП есть у «Ведомостей»).

Представитель «Нордеа» отказался комментировать эту переписку. Но сообщил, что сейчас идут судебные процессы по двум кредитам, предоставленным банком «СУ-155», и по одному из них решение уже вступило в законную силу (банк выиграл, см. врез).

Представитель Росреестра по Московской области не ответил на запрос «Ведомостей».

Квартиры в Павшинской пойме не заложены, в Долгопрудном действительно часть квартир находится в залоге у «Нордеа банка», рассказал представитель «СУ-155». Сложности с оформлением квартир, по его словам, были, сейчас их причины устранены, вопросы собственности на квартиры будут урегулированы до конца июля без какого-либо ущерба интересам клиентов.

В принципе, в том, что права требования на квартиру продаются под залогом, ничего противозаконного нет, если это решение согласовано с банком и покупатели поставлены в известность, говорит партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский. По его словам, банковский залог оформляется обычно на земельный участок под стройку, но в ЕГРП ставится специальная пометка: когда право на квартиру будет зарегистрировано, оно также окажется под залогом. Это происходит в момент регистрации договора долевого участия (по закону № 214 «Об участии в долевом строительстве»). То есть покупатель квартиры получит выписку из ЕГРП, в которой будет отражено, что квартира обременена залогом. Как могло получиться, что в случае с «СУ-155» залог не отражен в реестре, Можаровский судить не взялся.

Девелоперы часто берут деньги и с покупателя, и с банка, по сути, под один и тот же объект. Например, похожая история разворачивается сейчас у Росбанка с «Миэлем»: строитель одолжил у банка деньги на коттеджный поселок «Барвиха-вилладж» под залог 5,2 га, на которых этот поселок должен был быть построен. Коттеджи – точнее, обязательство их построить – успешно были распроданы. Но в кризис дела с проектом пошли неважно, и в итоге один из покупателей инициировал уголовное дело по факту мошенничества (и владелец «Миэля» теперь находится в заграничной командировке), а Росбанк – банкротство нескольких компаний холдинга. Росбанк работал и с проектами, где по 214-ФЗ закладывались права на квартиры, передала его старший вице-президент Тамара Поляницына. Но там, по ее словам, никаких нарушений заемщики не допускали: договор долевого участия подлежит госрегистрации, и банк в любой момент может проверить наличие обременений.

Если с проектом все хорошо, банк получает назад свои деньги с процентами, застройщик – прибыль, а покупатель – недвижимость. А если плохо – например, возникает конфликт между банком и застройщиком? При обращении взыскания на заложенное имущества у банка и дольщиков будут равные права, говорят старший юрист группы «Яковлев и партнеры» Елена Кравцова и старший юрист Herbert Smith Маргарита Славина: деньги от реализации залога должны быть направлены на удовлетворение требований и банка, и дольщиков пропорционально размерам их требований. Получается, покупатель в любом случае не получит то, на что рассчитывал изначально.

Поэтому перед началом продаж девелоперы обычно выводят недвижимость из-под банковского залога. Так поступают, если верить их представителям, группа ПИК, группа ЛСР, Etalon Group и «Инком».

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать
Читать ещё
Preloader more