Более 20 офисных проектов Москвы станут жилыми

Как сообщили опрошенные «Ведомостями» консультанты, пересматривается более 20 проектов, часть которых весьма масштабна (включает сотни тысяч квадратных метров).

Реконцепция ждет, в частности, «Хрустальные башни» (150 000 кв. м, ст. м. «Улица 1905 года»). Как заявил Марат Хуснуллин, заместитель мэра по строительству Москвы, «офисный комплекс сменит свое функциональное назначение на апартаменты».

В проекте «Девять планет» на Серпуховском Валу вместо 383 000 кв. м офисов появится жилой комплекс общей площадью 239 140 кв. м, писала газета РБК. Вероятно, изменения также ждут МФК «Слава» (417 000 кв. м, около Белорусского вокзала), «Конгресс-плаза» (около 470 000 кв. м) и др. По оценке Дмитрия Халина, управляющего партнера IntermarkSavills, 7–8 проектов будет вынуждено измениться «благодаря» работе ГЗК, еще 15 – волею самих девелоперов.

Михаил Миндлин, старший директор отдела продаж и приобретений офисной недвижимости Cushman & Wakefield, считает этот «рыночный» тренд вынужденной мерой: «Люди строили бы офисы, и они, пусть со временем, но заполнялись бы». В первом полугодии 2012 г. объем поглощения офисов в 2,5 раза превысил объем ввода новых площадей, указывают аналитики Colliers International. По информации экспертов CBRE, российские компании продолжают покупать и арендовать офисные помещения. В отличие от международных, которые медлят с принятием подобных решений. «Спрос на объекты центрального делового района есть и остается стабильным, но крупные запросы будут все реже встречаться в центре Москвы», – признает Елена Денисова, руководитель отдела офисных помещений CBRE.

Юлия Никуличева, заместитель гендиректора Jones Lang LaSalle, полагает, что девелопер соглашается поменять офисы на апартаменты, чтобы сохранить заявленную площадь проекта. Дмитрий Халин отмечает, что ряд владельцев либо девелоперов сознательно идет на перепрофилирование проектов: «Апартаменты можно продать дороже кабинетов».

Модный сейчас тренд, говорит Максим Белецкий, генеральный директор Alcon Management, – перепрофилировать часть ранее заявленных кабинетов, скажем, в фитнес-клубы, как это сделал, например, девелопер БЦ «Аврора бизнес-парк» на Павелецкой. Впрочем, апартаменты Белецкий считает более «выгодным бизнесом»: собственник не только получает деньги сразу, но и может заработать потом – стоимость обслуживания апартаментов так же высока, как и офисной недвижимости. Во второй очереди бизнес-центра Alcon на Ленинградском проспекте из общих 40 000 кв. м девелопер планирует отдать под офисы половину. Представитель Alcon не исключил возможности для компании заняться апартаментным бизнесом.

Юлия Никуличева и Татьяна Тикова из Colliers International предупреждают: успех апартаментного проекта почти целиком зависит от выбранного для него места. Средний «чек» на 1 кв. м апартаментов в пределах ЦАО, по оценке Халина, равен $10 000, ему известно и о сделках по $15 000–20 000 за 1 кв. м, «пределов для верхней границы цены нет». Но «зданий, где можно выжать высокую цену, в Москве немного», отмечает он. Хотя, по его словам, даже дополнительные вложения в нежилые здания в историческом центре Москвы окупаются, если новые собственники делают в них апартаменты, «похожие на квартиры»: такой же планировки и приспособленные для постоянного комфортного проживания.

Апартаменты с легкой руки девелоперов и брокеров принято считать жильем, это та же квартира, разве что прописаться туда нельзя, рекламировали в свое время этот тип недвижимости представители компании Capital Group. «У рынка жилья сейчас достаточно хорошие перспективы, это с офисами можно «попасть», – заявила Надежда Башбынар, заместитель гендиректора Storm Properties. Впрочем, Capital Group, ранее позиционировавшая жилую часть МФК «Легенда Цветного» как предложение апартаментов, сейчас продает ее как квартиры: ценовая вилка за 1 кв. м – от $13 000 до $25 000. Было ли что-то продано как апартаменты и сколько квартир реализовано, пресс-служба компании не уточнила.

У апартаментов ограниченный круг покупателей, признает Никуличева: либо состоявшиеся бизнесмены, но без детей (или живущие отдельно от них), либо сильно занятая работой молодежь. Но и тем и другим скорее нужен центр – где рядом вся необходимая для жизни бизнесмена инфраструктура (рестораны, фитнес и т. п.). Если таковой поблизости не наблюдается, то продаваться апартаменты могут годами. К тому же покупатели понимают, что не застрахованы от того, что их соседи могут использовать апартаменты не как квартиру, а как офис. Все права на это у них есть – апартаменты продаются как помещения свободного назначения.