Владельцы железнодорожных вокзалов и аэропортов превратят их в торгово-развлекательные центры

Комплексы сооружений, предназначенные для приема и отправки воздушных, морских, речных судов, а также для обслуживания пассажиров, пользующихся этими видами транспорта, можно назвать идеальными объектами коммерческой недвижимости. Они обладают гарантированным ежедневным потоком посетителей, сопоставимым с лучшими торговыми центрами страны, удачным расположением, удобными подъездными путями и вместительными парковками. Однако даже в самых успешных, прошедших реконструкцию комплексах в коммерческий оборот сейчас вовлечено 10–20% площадей, признаются собственники, обещая, что в ближайшем будущем исправят эту ситуацию.

Железнодорожное перестроение

В отношении железнодорожных вокзалов у ОАО «РЖД» масштабные планы: к 2015 г. реконструировать почти 400 объектов в крупных городах России, предполагаемый объем инвестиций – 30 млрд руб., который, как говорят в РЖД, может быть увеличен в 2–3 раза за счет частного капитала. «Необходимость модернизации назрела давно: 20% всех действующих вокзалов страны было построено до 1917 г., а основная часть введена в эпоху СССР, в принципиально иной модели экономического развития страны. Их необходимо адаптировать к нынешним потребностям пассажиров, а также тех, кто приходит сюда встречать и провожать близких людей. А это примерно 1 млрд человек в год», – рассказывает Максим Золотарев, замруководителя Дирекции железнодорожных вокзалов (ДЖВ) – филиала ОАО «РЖД», которому поручено проводить в жизнь концепцию эффективного использования и развития железнодорожных вокзалов России до 2015 г. По его словам, сейчас в среднем по России в коммерческий оборот вовлечено 10% от всех вокзальных площадей. В ДЖВ намерены довести этот показатель до 20%.

Пока площади российских вокзалов, за исключением нескольких объектов, продолжают использоваться неэффективно, а ритейл так и остался на уровне «рыночной торговли», сетует Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга NAI Becar. Чтобы стать полноценными коммерческими объектами, транспортным узлам недостает пула сетевых арендаторов и качественной сопутствующей инфраструктуры. В качестве удачного примера совмещения функции транспортного узла и полноценного торгового центра Данченок приводит в пример вокзал Цюриха Zurich Hauptbahnhof, который ежедневно принимает около 3000 поездов и 350 000 пассажиров. Торговый центр ShopVille открылся здесь еще в 1970-е гг., и сейчас в его составе работает 130 магазинов и 35 ресторанов, а также конференц-залы для проведения мероприятий.

Российские вокзалы прежде всего нуждаются в реконструкции и редевелопменте, уверен Дмитрий Бурлов, исполнительный директор «Магазина магазинов» в ассоциации с CBRE» (компания проводила экспресс-оценку площадей основных вокзалов Московского железнодорожного узла и нескольких городов-миллионников): существующие планировки и распределение человеческих потоков не дадут им по-настоящему заработать на аренде. В принципиально «новом» формате в России работает пока лишь Курский вокзал в Москве, реконструированный в 2008 г., отмечает Данченок. Здесь появилась зона торговли, частью инфраструктуры стали детская комната, торговая галерея, несколько ресторанов, VIP-зал с полным перечнем услуг бизнес-центра. В ДЖВ сообщили, что в 2008 г. до реконструкции в коммерческий оборот было вовлечено 200 кв. м, в 2012 г. – 6800 кв. м.

На других вокзалах переделка и новое строительство еще в разгаре. Так, в 2011 г. на Финляндском вокзале в Санкт-Петербурге стартовала вторая очередь масштабных работ, в ходе которых существующие площади (около 15 000 кв. м) будут реконструированы, появятся сервисно-коммерческий центр на 60 000 кв. м, гостиничный комплекс и конференц-центр с бизнес-инфраструктурой на 90 000 кв. м, а также полноценный транспортно-пересадочный узел, объединяющий железную дорогу с автобусным вокзалом и станцией метрополитена. Стоимость работ оценивалась в 6 млрд руб. Через 3–5 лет, когда завершатся строительные и реконструкционные работы второго этапа, вся инфраструктура – предприятия сервиса, торговли, общественного питания – будет доступна не только пассажирам железной дороги, но и всем, кто живет или работает в районе Финляндского вокзала или ближайших пригородах Санкт-Петербурга, обещают в NAI Becar, которая совместно с ДЖВ реализует проект.

Столичные вокзалы также ждет значительная модернизация, ведь через Московский узел проходят самые большие пассажиропотоки в стране. Только по проданным билетам дальнего и пригородного сообщения, без учета провожающих и встречающих, в 2011 г. девять столичных вокзалов отправили и приняли почти 12 млн пассажиров (из них Ярославский – более 3 млн, Курский – более 2,5 млн, Казанский – около 2 млн человек). Сообщалось, что РЖД выделит 10 млрд руб. на модернизацию московских вокзалов. Некоторые из них станут экспериментальными площадками по реализации еще нетипичных для российских вокзалов идей. Например, на Павелецком запустили пилотный проект коворкинг-центра «Экспресс-офис» (рабочее пространство, рассчитанное на индивидуальных предпринимателей и фрилансеров, которые не хотят тратиться на аренду полноценного офиса в столице). «Сейчас большая часть посетителей вокзалов стремится поскорее выйти за их пределы. Наша задача – их вернуть, сделать вокзалы центрами общественной жизни», – добавляет Золотарев.

Аэропортовые радости

Российские аэропорты консалтинговые компании называют более благополучными (если сравнивать с вокзалами) в плане инфраструктуры. «Здесь уже стали привычными рестораны, магазины беспошлинной торговли, одежды и сувениров», – перечисляет Данченок. Однако доля площадей, сдаваемых в аренду, даже в самых крупных российских аэропортах не превышает 20%, признаются владельцы аэропортов. В «Шереметьево», крупнейшем по площади аэропорту России (общая площадь терминалов, включая новый терминал А, предназначенный для бизнес-авиации, составляет более 500 000 кв. м), около 20% площадей занято арендаторами. Как сообщили в пресс-службе аэропорта «Домодедово», лидирующего по пассажиропотоку в стране (ежедневно около 70 000 человек пользуется услугами «Домодедово» и еще 28 000 посещает аэропорт в качестве провожающих и встречающих), в аренду сдается около 18% от общей доли пассажирского терминала, включая офисные и складские помещения.

«Сдача в аренду площадей – это то, на чем традиционно зарабатывают аэропорты во всем мире. Самые успешные из них могут генерировать более 50% своих доходов от сдачи площадей внаем», – делится Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle. В качестве удачного примера Данченок приводит лондонский «Хитроу», который стал не только одним из самых больших и загруженных аэропортов мира (ежедневно он отправляет более 190 000 пассажиров), но и одним из самых крупных арендодателей страны. Как следует из информации, опубликованной на сайте аэропорта, он сдает в аренду более 1,4 млн кв. м 280 арендаторам.

Российские аэропорты пока осторожно говорят о планах развития. Так, в «Домодедово» заявляют о готовности повышать долю площадей, вовлеченных в коммерческий оборот, привлекать новых арендаторов и расширять спектр предоставляемых услуг, но целевых показателей не называют. В «Шереметьево» планируют повысить долю неавиационных услуг в выручке компании с нынешних 40% до 60%.

Морские коридоры

Наряду с аэропортами и вокзалами ритейл заходит и в морские порты. В 2010 г. в Сочи стартовала программа «Сочи гранд марина», рассчитанная на шесть лет, в итоге должна существенным образом обновиться береговая инфраструктура Сочинского морского порта.

Проект комплексного освоения земель порта (а это более 7 га существующей и 3 га вновь созданной территории) предполагал провести реконструкцию исторического здания морвокзала, строительство яхтенной марины, 4-звездочного отеля, новых торговых и офисных помещений. Полностью завершить реконструкцию морского порта Сочи планируется к 2013 г., к этому времени помещение морвокзала (3400 кв. м) превратится в торгово-развлекательный комплекс для жителей и гостей города, обещал «Совкомфлот». Уже сейчас в здании морвокзала открылись новые магазины: заработали флагманский магазин Bosco, Sublime by Bosco, La Perla, Etro и Omega.

Ставки на вырост

В мире процесс редевелопмента транспортных узлов давно стал естественным путем развития их как современных средств обслуживания пассажиров. Однако следствием качественного улучшения вокзальных, аэропортовых и портовых комплексов может стать рост ставок аренды, предполагают аналитики. Сейчас ставки в таких комплексах уже велики. «В лучших торгово-развлекательных центрах города магазин площадью 20–50 кв. м с хорошей локацией будет платить за арендуемые площади $5000–7000 за 1 кв. м. По нашим сведениям, в аэропортах столицы средние ставки на 20% выше», – сообщает Никуличева. Сами аэропорты не комментируют, сколько получают с арендаторов.

В ДЖВ раскрывают текущий уровень цен. Средневзвешенная ставка аренды на вокзалах Москвы сейчас составляет 25 000 руб. за 1 кв. м в год (по курсу ЦБ на 7 сентября – $779). Однако она может отличаться от данной величины как в большую, так и в меньшую сторону в зависимости от профиля деятельности арендатора, месторасположения арендуемой площади, срока договора аренды и т. д. Например, торговцы печатной продукцией на вокзалах столицы платят 20 000 руб. за 1 кв. м в год ($623), продавцы продовольственных товаров – 30 000 руб. ($934), те, кто торгует сотовыми телефонами, – 150 000 руб. ($4672), банки, желающие разместить банкомат, – 200 000 руб. ($6230).