Для иностранных инвесторов рынок загородного жилья Подмосковья сложен и непрозрачен

В докладе Всемирного банка «Ведение бизнеса в 2011 г.» самой проблематичной для бизнеса в России названа строительная сфера. Это не отпугивает иностранных инвесторов в коммерческую недвижимость. А рынок загородного жилья обделен иностранным интересом: здесь сама по себе сложная процедура получения разрешений не единственный и далеко не самый серьезный камень преткновения.

Смотрите, кто пришел

Точных данных по количеству коттеджных поселков в Подмосковье нет, экспертные оценки варьируются около цифры 600–700 в первичной продаже. А в радиусе 120–150 км от Москвы (сюда попадают поселки в смежных с Московской областях), по данным «Инкома», – около 1000. По словам руководителя службы проектного консалтинга и аналитики Welhome Татьяны Шаровой, сейчас на рынке загородной недвижимости Московского региона проекты от иностранных или региональных девелоперов «практически не представлены». «Их присутствие невелико», – соглашаются директор департамента консалтинга Blackwood Ольга Широкова и ведущий эксперт портала domgeo.ru Юрий Кочетков. «Редкостью» называет коттеджный поселок от иностранного инвестора и руководитель загородного департамента Chesterton Елена Родина.

Но единичные примеры все-таки есть. Чаще всего эксперты вспоминают «Новые Вешки» в 2 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе. Девелопер проекта – группа компаний «Савацкий» в Москве (The Sawatzky Group of Companies), которая была образована F.W. Sawatzky Limited (создана в 1953 г. в Канаде). Проект «Новые Вешки» (510 домовладений на 70 га) начался во II квартале 2006 г. Объем инвестиций – около $200 млн. На сегодняшний день в жилом комплексе «Новые Вешки» завершены две очереди строительства из четырех (98 и 164 домовладения). Продано 250 домовладений. Покупателям предлагаются дуплексы и коттеджи по 16 типовым проектам. В августе 2011 г. начались продажи в малоэтажном квартирном комплексе «Новые Вешки», который фактически является частью поселка.

Также участники рынка часто ссылаются на опыт работы имеющей финские корни компании Honka. В России Honka начала в 1995 г. со строительства «под заказ» в Ленинградской области, в 1998 г. вышла на рынок недвижимости Подмосковья, где имеет уже пять коттеджных поселков своего имени на разных стадиях готовности.

В общий список Елена Родина добавляет «Западную резиденцию», которую возводит Mirland Development Corporation, которую контролирует израильский холдинг Fishman Group. Казахстанская компания Raimbek Group строит коттеджный поселок «Лесной городок» недалеко от Рублево-Успенского шоссе, проект включает 170 таунхаусов и два 5-этажных дома. Раимбек Баталов – председатель Форума предпринимателей Казахстана, с 2007 г. – член правления национальной экономической палаты «Союз «Атамекен».

Руководитель проектов «Вектор инвестментс» в Истринской долине Алексей Иванов вспоминает еще несколько примеров: израильской компанией AFI Development разработан проект санаторно-туристической зоны на р. Рузе (строительство санаторно-курортных объектов и коттеджей); российская Multigroup Development заключила договор со шведской компанией Norrland Country Clubs о совместном строительстве коттеджного поселка Norrland Novaya Riga (120 км от МКАД по Новой Риге, 96 домов на 35 га). Инвестор – шведский фонд Realfond Ryssland. Клубный поселок состоит из 96 домов, расположенных на 35 га земли. Земельные участки будут размером от 17 до 40 соток. Размер домов – 150–300 кв. м. Цены – 15–35 млн руб. ($0,5–1 млн) за дома по 150–300 кв. м с отделкой. Продажи осуществляются следующим образом: покупатель вносит 50%-ный аванс за дом и участок. После этого в течение месяца на подмосковной фабрике изготавливается дом (по каркасной технологии) и за 2–3 недели строится на выбранном участке. Проектировали дома шведские архитекторы Йонас Линдвалл, Андерс Ландстром и Бенгт Линдрус. Девелопментом и строительством займутся шведы, управление поселком будет осуществлять Norrland Country Clubs, а Multigroup возьмет на себя общий контроль над реализацией проекта. Общий объем инвестиций на старте продаж (приобретение земли, получение технических условий, прокладка дорог) – 10–15 млн руб.

Иванов приводит примеры и неудавшихся экспансий: «Казахстанская Redwood Group REDI продала земельный актив в Московской области (82,72 га в Наро-Фоминском районе). Заморожен поселок таунхаусов «Кленовая роща» (Новорижское шоссе, 9 км от МКАД), который был заявлен при участии казахстанского банка: кризис начался в Казахстане даже раньше, чем в России, и инвесторы покинули подмосковный проект».

«Президентский клуб» также можно считать проектом с участием иностранцев: девелоперами проекта на паритетной основе являются ГК «Олимпик сити» и инвестиционный фонд недвижимости Orion Property Fund, основатель которого – Виктор Уако, перуанец, живущий в Москве», – рассказывает Елена Родина. На 450 га на 26-м км Рублево-Успенского шоссе предполагается возвести 60 таунхаусов, 210 резиденций, 5-звездочный отель на 120 номеров, два апарт-отеля, бизнес-центр площадью 10000 кв. м, профессиональное гольф-поле на 18 лунок, конюшни для 250 лошадей, два поля для игры в поло, 14 закрытых и 12 открытых теннисных кортов, три клубных дома и много чего еще.

Потенциал есть, правил нет

Валерий Мищенко, председатель совета директоров компании Kaskad Family, называет несколько схем, по которым зарубежные инвесторы работают в Подмосковье: «Первое – работа исключительно в качестве подрядчика, т.е. полное отсутствие для западного капитала рисков в части получения исходно-разрешительной документации. Второй вариант – совместные проекты, где опять же вся часть, касающаяся получения технических условий и разрешительной документации, ложится на контрагента российского происхождения, знакомого с особенностями функционирования российского рынка. Самостоятельные проекты зарубежных инвесторов крайне редки». По наблюдениям Юрия Кочеткова, «иностранцы могут выступать и инвесторами, и подрядчиками (CONIP), и архитекторами поселков (NPS Tchoban Voss). Нередко иностранный капитал имеет только долю в проекте, который реализует местный девелопер. Какой-то отдельно избранной всеми формы участия пока не наблюдается».

Причина пренебрежения иностранцами подмосковными просторами отнюдь не в отсутствии потенциала рынка. Гендиректор компании «Девико. Девелопмент и консалтинг» Асет Гайрабекова уверена: «Несмотря на большое количество игроков, привлекательность столицы и области с точки зрения девелопера по-прежнему остается высокой. Подтверждение тому – активность иностранных и региональных застройщиков на первичном рынке городского жилья. Так что низкая активность на загородном рынке – следствие не низкого потенциала, а сложности рынка».

Запутанная система правового регулирования земельного рынка, зачастую непонятного в принципе для иностранных игроков, серьезные расхождения в предпочтениях характеристик объектов недвижимости – размеров, материалов, планировок, строительной готовности – в России и других странах, перечисляет Ольга Широкова.

Земля в Подмосковье необоснованно дорога, учитывая невысокое качество окружающей инфраструктуры, дополняет Юрий Кочетков. По российскому законодательству иностранцы вообще не могут владеть землей, напоминает Гайрабекова.

В Московской области до сих пор не утверждены схемы территориального планирования, отсутствуют четкие правила землепользования и застройки в отдельных муниципальных образованиях, напоминает Валерий Мищенко. «Нет связки между развитием инженерно-транспортной инфраструктуры и планами района, т.е. монополисты свои планы с планами районных администраций не координируют. Все это создает дополнительные сложности, [девелоперам] важно хотя бы не потерять те деньги, которые вложены в приобретение участка и развитие проекта», – говорит он. «Одно из доминантных требований для зарубежных инвесторов – прозрачность правил игры и расходования инвестиций», а в области, по мнению Кочеткова, с этим проблемы.

«Рынок индивидуальной недвижимости сложен с точки зрения оценки емкости и прогнозов его развития, поскольку загородное жилье – это не товар первой необходимости, значит, спрос на него подвержен воздействию внешних факторов более существенно. Что и произошло, в частности, осенью 2008 г.», – продолжает Широкова.

Другое дело офисный рынок: стандартизированный, с более четкими критериями строительства, пришедшими в значительной мере как раз из-за границы, прогнозируемым спросом. По мнению Асет Гайрабековой, даже сегмент многоэтажного жилья понятнее для инвесторов, поскольку квартира как раз предмет первой необходимости. По данным Мищенко, проекты малоэтажной застройки, которые реализуются в Московской области инвестиционными фондами с участием западного или регионального капитала, как правило, концентрируются в 30 км от Москвы и предполагают строительство «первого дома» – жилья возле МКАД, рассчитанного на круглогодичное проживание.

Алексей Колядин, руководитель проекта «Аквавилла» (38 км от МКАД на берегу Икшинского водохранилища), – представитель российской структуры из Санкт-Петербурга Megapolis Property Management. Однако проблемы, о которых он говорит, общие для всех варягов – и зарубежных, и отечественных: «На региональных рынках существует миф о раскрученности подмосковной недвижимости, о высоких ценах и сказочных темпах продаж. Но реальные цены сделок значительно ниже заявленных, реальные темпы продаж тоже отстают, уровень строительной готовности чаще всего не соответствует, а реально жилых поселков просто мало».

Чтобы поставить на поток приход на загородный подмосковный рынок «чужаков», придется решать комплекс проблем. По мнению Алексея Колядина, необходимо более активное сотрудничество администраций подмосковных районов и поселений с инвесторами и застройщиками. «Мы строим новые коммуникации, инфраструктуру, за нами в регион приходят состоятельные люди, которые захотят сделать его лучше, интереснее. Разве это не повод помогать застройщикам в реализации их проектов?» – вопрошает Колядин.

А Валерий Мищенко считает необходимыми «введение принципа «единого окна» и гарантии как западному, так и российскому капиталу, что завтра, после приобретения земельного участка, он не столкнется, например, с невозможностью провести коммуникации или построить то, что спроектировано. Что рядом с поселком не возникнет, например, свалка или стоянка большегрузных машин. Соответственно, должна быть четкая понятная процедура, по которой землевладелец или потенциальный покупатель земли сможет проверить, насколько актив соответствует его целям, а также в какие сроки какие задачи он сможет решить».

Зачем нужны варяги

Так ли уж нужны загородному рынку Подмосковья иностранные игроки – на этот счет единства мнений не наблюдается. По словам Валерия Мищенко, чем больше компаний на рынке, тем рынок становится цивилизованнее. Асет Гайрабекова считает полезным перенять западную педантичность: «Ничего не делается на авось, каждое действие просчитано, а каждый рубль вкладывается только после оценки всех перспектив и рисков. Этот опыт для России важен и необходим».

Ольга Широкова отмечает более грамотный и профессиональный подход к девелопменту и управлению и «более продвинутый подход к созданию и продвижению идеологии комьюнити – сообщества жителей, качественной жилой среды, экосоставляющей и энергосбережения как на макроуровне – в отношении к окружающей среде, – так и в рамках индивидуального жилища». Но в то же время эксперт признает: «Далеко не все западные принципы и подходы близки российскому потребителю, и, чтобы их внедрить, зачастую нужно ломать массу стереотипов. А на это нужно время и средства. Не все проекты «выдерживают».

Елена Родина видит единственное отличие иностранных девелоперов от российских: «Иностранные выстраивают концепции на основе глубоких и масштабных исследований, а российские застройщики часто действуют по наитию, основываясь только на своем субъективном видении потребностей потенциальных покупателей».

«Наше слабое место – это проектирование жилой среды, которое до сих пор цепляется едва ли не за принципы дачно-садовых товариществ советского времени. А с точки зрения инвестиций и практики девелопмента у нас в России вполне хватает и денег, и желающих осуществить проект», – убежден Юрий Кочетков.

Табу для «чужаков»

Марио Тесситоре, партнер юридической фирмы «Альянс / Тесситоре, Кузнецов и Петрова»:

– Первая трудность, с которой сталкивается любой иностранный инвестор, – вход на рынок. Слишком часто приобретение земли и зданий происходит через серию сделок, напрямую не связанных с самими объектами недвижимости: в лучшем случае продаются общества, которые непосредственно владеют недвижимостью, или материнские компании, которые на 100% владеют обществами, где главный актив – эта самая недвижимость. В худшем же случае продажа недвижимости сопровождается кучей сделок, не имеющих даже косвенного отношения к продаже активов и имеющих единственную цель – «оформить» переход денег, передаваемых в связи с продажей недвижимости. Естественно, что это все приводит европеизированного инвестора как минимум в замешательство, а как максимум создает неоправданно большой объем работы над самой сделкой. Сложно для понимания иностранцев то, что зачастую успешность вложений зависит от местной команды. Живой иллюстрацией здесь являются проекты «в чистом поле», когда инвестору требуется приобрести земельный участок, подвести коммуникации и получить разрешение на строительство. Загородные земли в большинстве своем – это земли сельхозназначения, которые надо перевести в другую категорию. Переводом земель на серьезном уровне не занимается ни одна большая компания. Этот сервис представлен мелкими компаниями, а еще чаще – конкретными людьми, которые занимаются локальными (в привязке к региону) решениями узкой проблемы. Российские земли – табу для иностранца или компании с участием иностранного капитала в 50% и более. Инвестор здесь может только ограничиться созданием схемы владения, при которой иностранные инвестиции формально пропадают. В результате иностранный инвестор вынужден не просчитывать целесообразность инвестирования с рыночной точки зрения, а принимать решение, рисковать или нет.