Смольному понадобились дешевые гостиницы

В Петербурге появилась новая концепция развития гостиничной инфраструктуры на 2013–2018 гг., которая призвана направить активность девелоперов в сегмент доступных отелей.

Место для богатых

Только вокруг Исаакиевской площади – около десятка гостиниц «4 и 5 звезд», развитие сегмента двух- и трехзвездочных гостиниц в Петербурге – объективная необходимость, констатирует гендиректор отеля «Балтия» («3 звезды») Николай Нагач. «Дорогие отели принимают в основном пожилых иностранцев, а также корпоративных туристов, но поток их уже давно не растет», – отмечает он. По данным JonesLangLaSalleHotels (JLL Hotels), в люксовых отелях цена за номер в среднем составляет 11850 руб.

Число гостей Северной столицы увеличивается за счет китайцев, молодежи и командированных из регионов, для них важна цена, говорит отельер Нагач. «Высокие цены на номера не позволяют увеличивать потоки туристов за счет людей со средним доходом, спрос на гостиницы экономкласса и хостелы не удовлетворен», – подтверждает Евгения Тучкова из «Colliers International Санкт-Петербург». По данным гендиректора УК «Кронвелл менеджмент» Алексея Мусакина, самые дешевые отели («2 звезды») сейчас предлагают комнаты от 2500 руб. за ночь. Впрочем, в сегменте «3–4 звезды» расценки (по сравнению с 2011 г.) снизились: с 6850 до 6300 руб. и с 3150 до 3100 руб. соответственно (данные JLL Hotels).

Олег Лысков, и.о. председателя комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП), говорит, что до сих пор правительство города поддерживало развитие отрасли в целом, а рынок сам определял привлекательные направления для инвестирования. И интерес девелоперов сместился в сторону гостиниц высокого сегмента, а сегмент отелей низких ценовых категорий, недостаток которых ощущают гости Петербурга, «остается непокрытым», констатировал чиновник.

Адреса от инвесторов

Новая концепция согласовывается в городском правительстве. Она предполагает целевое предоставление зданий, а также увеличение с 3,5 до 5 лет срока реализации проектов, если объект приобретен на городских торгах, рассказал Лысков. Власти не будут создавать адресного перечня объектов, которые должны стать отелями. Инвесторы смогут предлагать конкретные адреса и имеют шанс получить их от города целевым назначением, рассказывает Лысков. Однако в инвестдоговоре будет прописано условие, что в течение 15 лет это здание должно использоваться как отель, уточняет он. Это нормальный срок, большинство гостиниц строится, чтобы работать дольше, считает Нагач.

Выбор звезды

Но, предоставив объект без конкурса, властям будет сложно контролировать, что получится: девелопер может построить, к примеру, апарт-отель и распродать его разным собственникам, говорит Мусакин. Стимулировать экономсегмент имеет смысл материально: например, госгарантиями по кредитам, считает он. По его словам, стоит перенять европейскую практику, когда девелопер, который строит отель «3 звезды» на кредиты, привлеченные при господдержке, подписывает с муниципалитетом договор о ценовой политике и в случае его нарушения ему пересчитывают проценты по рыночным ставкам.

Доходность отеля состоит не только из прибыли от размещения в номерах, но и от ресторанов, бизнес- и фитнес-центров и т.д. В сегменте «3 звезды» доля доходов от инфраструктуры меньше, чем в «5 звездах», но и операционные расходы невелики, говорит Тучкова: в итоге «3 звезды» приносят инвестору 18–20% годовых, что для «5 звезд» почти недостижимый показатель. Если измерять доходность не в процентах, а в деньгах, то за счет более высокой цены размещения 5–10% в «5 звездах» равны 20% в «3 звездах», возражает Нагач. Срок окупаемости «3 и 4 звезд» примерно 8–12 лет, быстрее всего – за 5–7 лет – окупаются хостелы. Инвестиции в последние составляют примерно 45000 евро на комнату в отличие от 75000 евро на номер с ванной в «2 звездах», 120000–130000 евро – для «3 звезд» и от 160000 евро – для «4 звезд», говорит Мусакин. В Петербурге окупаемость хороших отелей среднего класса в центре или у станций метро может составить 7–9 лет за счет их дефицита, считает Екатерина Лапина из АРИН.