Москва собирается потратить на транспортную инфраструктуру 40 млрд евро в ближайшие 5 лет

«Тактический поворот» от строительства недвижимости к развитию транспортной инфраструктуры отнял у города примерно 26% инвестконтрактов и 20% доходов – такую оценку дал Олег Бочаров, председатель комиссии по госсобственности и землепользованию Мосгордумы, выступая на конференции на выставке Exporeal-2012. «Но мы потеряли сейчас, а приобрели потенциально, – убежден политик. – Город планирует разблокировать половину дорог».

Татьяна Малашенкова, замруководителя департамента транспорта, рассказала, что правительство разрабатывает электронную программу под названием «Модель транспортных потоков», внедрить ее город предполагает уже в середине 2013 г. С помощью программы можно будет оценить, как проектируемый объект недвижимости повлияет на текущую и прогнозируемую транспортную ситуацию. Малашенкова полагает, что эти данные послужат одним из аргументов принятия решения о целесообразности нового строительства внутри Москвы.

Преодоление транспортного коллапса – один из приоритетов развития мегаполиса, заявил на Exporeal и глава департамента внешнеэкономических и международных связей Сергей Черемин. По его словам, Москва готова в 2013 г. отдать половину бюджета в $40 млрд на модернизацию дорог и развитие общественного транспорта (в том числе строительство новых веток метро), в течение ближайших пяти лет на эти цели будет потрачено 40 млрд евро. Андрей Антипов, председатель комитета по архитектуре и строительству, подтвердил, что основной упор градостроительной политики Москвы делается на развитие и совершенствование транспортной архитектуры. Только на содержание объектов дорожного хозяйства в 2013 г. из казны будет израсходовано почти 428 млн руб. (плюс 100 млн руб. на их ремонт).

Бочаров говорит, что, увеличивая бюджетные расходы на инфраструктуру, город «дает посыл» инвестиционному сообществу. «Для рядового девелопера голый инфраструктурный проект вряд ли может быть интересен на данном этапе развития рынка, так как норма прибыли и ожидания по доходности не совпадают с «привычными», – комментирует «посыл» Петр Исаев из Capital Group. Однако, отмечает он, если девелопер реализует гигантский проект, то будет вкладываться в инфраструктуру, как это сделали Crocus Group (построила метро и транспортные развязки за свои деньги) и IKEA (проинвестировала строительство транспортной развязки).

Меньше, но лучше

Итоговые объем и структура ввода коммерческой недвижимости в Москве в 2012 г. будут весьма скромными. По подсчетам консультантов «большой пятерки», столица получит примерно 0,3 млн кв. м торговых площадей и 0,6–0,7 млн кв. м офисов. В общей сумме немногим более 1 млн кв. м, если считать с подмосковными складами – то около 2 млн кв. м. Для сравнения: в кризисном 2008 году в Москве только новых бизнес-центров появилось на 2,1 млн кв. м; построили 0,5 млн кв. м торговых центров и вдвое больше (1 млн кв. м) складов.

Высокие темпы строительства в 2007–2009 гг. были аномальны, считает Денис Соколов, партнер Cushman & Wakefield: «Городская структура адаптировалась к требованиям постиндустриального общества, город поразили болезни роста. Сейчас строительство идет гораздо более низкими темпами, у девелоперов появилось достаточно времени, для того чтобы хорошо проработать каждый проект, рынок, безусловно, сократился. «Об этом косвенно свидетельствуют котировки акций девелоперских компаний, которые так и не восстановились после кризиса», – отмечает аналитик.

Спрос на местах

В 2012 г. открылось всего пять классических торговых центров, арендуемая площадь которых едва превысила 50000 кв. м, это минимальный показатель c 2003 г., говорит Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. В последние два года, по ее словам, на рынок столицы выходили торговые центры преимущественно районного масштаба. «Небольшие проекты требуют гораздо меньше инвестиций, плюс в условиях нестабильной экономики лучше ориентироваться на локальный спрос», – объясняет консультант.

До конца 2012 г. в Москве заявлено к вводу девять торговых центров суммарной арендуемой площадью 333300 кв. м. Однако аналитики Colliers International считают, что открытие нескольких из них будет перенесено на 2013 г. и на рынок в IV квартале вряд ли выйдет более 250000 кв. м. Зато за МКАД, по их данным, в стадии активного строительства находится 30 торговых объектов суммарной арендуемой площадью почти 0,6 млн кв. м. Самыми крупными являются МФК «Красный кит» (вторая очередь с 47200 кв. м арендуемой площади), ТРЦ «Июнь» (арендуемые 75000 кв. м) в Мытищах, ТРЦ «Королев» (арендуемые 65000 кв. м) в Королеве.

Значительная доля проектов ритейлеров приближается к МКАД и уходит далее в регионы, подтверждает тенденцию Андрей Кирилкин, эксперт «Промсвязьнедвижимости». «Все больше проектов встречается в отдаленных районах Подмосковья, а также в городах с населением менее 100000 человек», – развивает мысль Малиборская. Вместе с географией, по ее словам, меняется и формат торговой недвижимости: «Все больше внимания девелоперы уделяют ритейл-паркам, особенно в ближнем Подмосковье в зонах высокой конкуренции и в городах, находящихся в пределах Малого московского кольца».

Впрочем, на следующий год участники рынка обещают столице беспрецедентное увеличение числа магазинов. По подсчетам Knight Frank, из запланированных к строительству в 12 городах-миллионниках России более 2 млн кв. м торговых площадей 33% придется на Москву. «Ожидается открытие ТРЦ «Гудзон»; ведется активное строительство ТЦ «Мозаика» на пересечении Третьего транспортного кольца (ТТК) и пр-та Андропова, а также двух торговых центров «Вегас», расположенных на МКАД; в скором времени начнется строительство одного из самых амбициозных московских проектов – ТРЦ «Авиапарк», – приводят аргументы аналитики Knight Frank. Оптимизм брокеров разделяет и Исаев. «Рынок идет вперед, наверстывая упущенное. Большие проекты, так или иначе отложенные пару-тройку лет назад, сейчас вернулись и активны», – говорит он. «Все эти проекты были известны еще до кризиса, – подтверждает Малиборская. – Получается, что из-за отсутствия новых площадок и ужесточения градостроительной политики в Москве мы становимся свидетелями возвращения гигантомании с участием все тех же действующих лиц».

Офисов достаточно

В отношении офисного рынка оптимизма у опрошенных «Ведомостями» экспертов меньше. За три квартала 2012 г., по данным CBRE, было сдано примерно 396000 кв. м (27 офисных объектов), что на 30% меньше, чем за аналогичный период 2011 г. В числе причин сокращения офисного предложения Елена Денисова, руководитель отдела офисных помещений CBRE, называет как внутренние (сокращение, а иногда и прекращение финансирования в связи с кризисными явлениями на рынке), так и внешние (запрет на строительство бизнес-центров в пределах ТТК). «Город не дает возможности реализовывать инвестконтракты по строительству офисов в центре, выдавливая эти проекты на окраины. Новые офисные проекты, с которыми девелоперы приходят к консультантам, в основном находятся у/за МКАД либо в обязательном порядке включают апартаменты», – говорит она. «Новые крупные проекты девелоперы вынуждены будут уводить дальше от центра на окраины города с учетом действующих ограничений по застройке», – соглашается Кирилкин.

В октябре больше всего готовых офисов классов А и В находилось в зоне ТТК, в том числе в ММДЦ «Москва-сити»: всего более 60% общего предложения рынка офисной недвижимости Москвы, подсчитали аналитики S.A.Ricci. Основная доля запланированных к вводу до конца 2012 г. бизнес-центров приходится, по их данным, уже на расширенную зону ТТК.

«Офисов стало меньше в разы», – признает Исаев. Чисто офисных проектов в старых границах Москвы сейчас почти нет, вторит ему Денисова. «Сданный SkyLight, почти готовый Alcon и несколько проектов на ранней стадии развития за пределами ТТК, – перечисляет она. – Остальные – реконструкция и редевелопмент зданий (как, например, «Большевик» от O1 Properties и «Домино» от KR Properties) либо надстройка над ними (здание на Брестской от Technocom)».

Впрочем, даже брокеры полагают, что Москве пока хватит офисов. «Ряд сделок, прошедших с июля 2010 г. по март 2012 г., свидетельствовал скорее об отложенном спросе, чем о стойкой тенденции роста спроса на офисном рынке. На сегодняшний день большинство крупных компаний закрыло потребность в офисных помещениях», – утверждает Андрей Гущин, заместитель директора департамента офисной недвижимости S.A.Ricci. «Арендаторы интересуются, как и ранее, только введенными в эксплуатацию зданиями», – отмечает Лада Белайчук, глава аналитиков Cushman & Wakefield. По ее данным, договоры предварительной аренды стабильно занимают менее 5% от общего числа сделок на рынке. «Спрос распределен по рынку, в III квартале сделки совершались в 300 качественных зданиях», – заявляет аналитик. Внутри Бульварного кольца сейчас пустует 9% кабинетов, в расширенной зоне ТТК – 13%, в «Москва-сити» – 14% (данные S.A.Ricci).