Почему на недвижимость в Сочи нет спроса

Дзагуров оценивает ситуацию схоже: на постоянном росте цен покупатели вели себя по принципу «и сам обманываться рад». Сейчас подход к приобретению куда более рационален. Дзагуров ожидает, что спрос на сочинские квартиры в низком ценовом сегменте всегда будет расти. Что касается дорогих предложений, то редкий проект здесь по своим базовым характеристикам может быть квалифицирован как элитный, «если сравнить его с мировыми эталонами элитной курортной недвижимости». По данным эксперта, на рынке недвижимости бизнес- и элитного классов курорта представлено чуть более 30 проектов (около 650000 кв. м). Средняя стоимость 1 кв. м в бизнес-классе – от 100000 руб.

Кристоффер Норман, директор по развитию сервиса «Авито.ру», утверждает, что на вторичном рынке значительно снижает стоимость квартиры обременение ипотекой. В базе предложений «Avito.Недвижимости» на вторичном рынке самые бюджетные варианты без обременений есть в Хостинском районе (но тут же – и самое дорогие: 2-этажные апартаменты площадью 313 кв. м в новом 4-этажном кондоминиуме за $2,2 млн).

То, что происходит с недвижимостью в Сочи, совпадает с умонастроениями курортников. На спрос, в частности, влияет то, что далеко не каждый готов покупать жилье в ожидании прекрасного олимпийского завтра.

Без оглядки на спрос

Пробки в Сочи стали такой неотъемлемой частью городской жизни, что извинения за них мэра Анатолия Пахомова на прошедшем в сентябре XI Международном экономическом форуме воспринимались с удивлением. «Я хочу попросить у вас извинения за неудобства, которые сегодня есть в городе. Мы готовимся к большому спортивному празднику в 2014 г. И, наверное, в городе нет ни одной улицы, ни одной отрасли хозяйства, которые бы не модернизировались и не ремонтировались», – сказал мэр. По данным горадминистрации, на сегодняшний день 819 объектов в Сочи находится на том или ином уровне строительства.

Сколько строится именно жилья, как уверяют местные риэлторы, точно не знает никто. Цифры, которые оглашаются, скорее говорят о недооценке масштабов застройки. На виду стеклянные карандаши-многоэтажки, они еще поддаются какому-то учету. То, что строится на садовых участках, – небольшие дома до трех этажей, к которым часто добавляют цоколь и мансарду и в итоге получается пять, – этого статистика не учитывает, говорит Михаил Титов, президент Гильдии риэлторов Сочи, гендиректор АН «Алмаз-Юг».

Георгий Дзагуров, гендиректор московского агентства Penny Lane Realty, считает, что проблемы еще серьезнее. То, что уже построено, продается медленно, зато быстрыми темпами строятся все новые объекты. «Многоэтажные дома возводятся уже в 10–15 м от моря. Яркий пример – стройки на берегу, напротив ул. Пушкина и Делегатской. Разговоры о сокращении высотности разрешаемого строительства канули в лету», – говорит он.

В городе уверены: дома строят некачественные. Поэтому важно найти «честных риэлторов», которые предупредят о недостатках того или иного предложения и подберут что-то стоящее (на 400000 населения существует примерно 150 фирм и частных маклеров). Есть легендарные новостройки. Например, об одном знаковом проекте говорят самое разное: и стоит он под наклоном, и трещина до 4-го этажа. Правда это или нет, толком никто не знает. Квартиры в этой эффектной башне продаются довольно дорого. «И главное – лифты работают, что при наклоне дома было бы попросту невозможно», – комментирует слухи Виктория Андрианова, специалист по недвижимости сочинского агентства «Городской риэлторский центр».

Уроки кризиса

Предложений на рынке много – на любой вкус, а спроса практически нет, говорит Титов. Есть объекты и жилой, и коммерческой недвижимости, которые стоят годами. Некоторые были приобретены как раз с целью инвестирования в докризисный период и стоили тысячи евро за 1 кв. м. Теперь метры оцениваются в тысячах рублей, т.е. стали в 3–4 раза дешевле, – и то не продаются. В пример Титов приводит нежилой объект: стоимость 1 кв. м в бизнес-центре на ул. Горького в 2008 г. была 8000 евро, а в 2012 г. – 150000 руб., и никто не берет. Такие феномены Дзагуров объясняет тем, что существовавшие до сентября 2008 г. цены на недвижимость Сочи были завышены как минимум на 20%. Сейчас происходит отрезвление, в том числе и у девелоперов.

По мнению Ирины Караваевой, начальника отдела продаж «Городского риэлторского центра», после кризиса выделились две тенденции сочинского рынка. Первая – более четкое разделение предложения на эконом- либо премиум- и бизнес-класс. Для эконома близость к морю непринципиальна. Покупают его в основном приезжие (70% против 30% местных покупателей), квартиры стараются использовать с максимальной пользой: зимой привозят жить пенсионеров, дедушек и бабушек из северных или южных провинциальных городов, на лето к ним присоединяются, как шутят в агентстве, пионеры – внуки. Стоимость 1 кв. м бюджетного варианта – от 27000 руб. на стадии котлована до 40000 руб. в готовом доме. Вторая тенденция – интерес к более скромному метражу. Если до кризиса востребованы были студии по 60–90 кв. м, то теперь самый ликвидный товар – 30-метровая 1-комнатная квартира-новостройка с понятной планировкой, т.е. не студия. Почти все жилье традиционно сдается под черновую отделку. Ремонт обойдется новоселу от 7000 руб. за 1 кв. м.

Вторичный рынок

Центр города – вне конкуренции. «Попробуй найди однушку в панельном доме в центральной части города (район почтамта) дешевле 4 млн руб. Вряд ли это удастся», – говорит Караваева. Движение на вторичном рынке подпитывает стремление покупателей сменить жилье большой площади на меньшее. Сочинские квартиры более половины покупателей рассматривают как второе жилье и крупногабаритные, от 90 кв. м, сейчас стремятся поменять на 1-комнатные. Иногда прежнее жилье продают из-за неудобства района: например, Мамайке предпочитают места поближе к аэропорту, чтобы без пробок до него добираться.

На ул. Воровского, Островского, Роз есть и панельки, есть и «новые высотки», цены – от 100000 руб. за 1 кв. м, рассказывает Титов. Многое зависит от вида из окна и качества ремонта, наличия парковки. Дешевого жилья много в труднодоступных районах – на ул. Целинной, Транспортной, Фабрициуса.

1-комнатная квартира, 20 кв. м, на Курортном проспекте в 5-этажном доме предлагается за 1,4 млн руб. Однушка в Лазаревском площадью 33 кв. м выставлена за 1,7 млн руб. Самый дешевый объект в базе «Avito.Недвижимости» – малосемейка площадью 15 кв. м в Адлерском районе, с. Орел-Изумруд, за 1 млн руб.

Наиболее востребовано все, что в пределах 3–5 млн руб. за объект, обобщает Дзагуров. А сделки в сегменте бизнес- и премиум-класса можно считать скорее случайностью и большой удачей.

Спортивный интерес

«Схлынула волна предолимпийской эйфории, но прошли и посткризисные страхи, – оценивает ситуацию Владимир Трибрат, партнер инвестиционно-брокерской компании Billion Estate. – Все это – на фоне мощного строительства, исход и влияние которого на судьбу города до конца неясны. Просто потому, что такого опыта в стране не было». Ориентироваться на греческий, английский или канадский опыт Трибрат считает не совсем корректным.

По мнению Дзагурова, в городе произошла смена приоритетов: вместо развития туризма – олимпийское строительство. Если в среднем города Черноморского побережья России каждый год встречают на 7–10% туристов больше, чем годом ранее, то в Сочи ситуация прямо противоположная, ведь масштабная стройка мешает нормально отдыхать.

Пока Сочи скорее теряет лояльную аудиторию. В среднем с начала 2012 г. цены на квартиры снизились на 2–3%, оценивает Дзагуров. Такая же ситуация на рынке домов и земельных участков. Сотка земли подешевела на 8–10%, дома – на 2–5%. Уровень цен по сравнению с 2009 г. ниже на 7–15% и на 30–40% ниже докризисных.

Год тишины

В городе ждут не только Олимпиады, но и более близкой даты – лета 2013 г., когда строительные работы перейдут в фазу отделки. Каких-либо документов, распоряжения администрации на этот счет никто не видел, но уверенность в таком развитии событий высказывают многие. Объяснение выглядит довольно правдоподобно: нужно сделать паузу, чтобы привести город в порядок – убрать заборы, вывести технику, отмыть улицы, словом, «прифасадиться». «Я считаю это слухами, этого документа не видел и у кого ни спрашивал – тоже. Скорее всего власти будут стремиться в авральном режиме что-то привести к логическому заключению, но масштабы строек так огромны! Нам, сочинцам, хотелось бы верить в «год тишины» – 2013-й. Многим уже безразличны разговоры о зеленом убранстве города – лишь бы дороги были и побольше, и в разных направлениях», – говорит Титов.

Нет улучшения и с объектами социальной инфраструктуры. Недавно открыли больницу в Дагомысе, перевели туда отделения из старых сочинских больниц. Но Дагомыс – это отдаленный район, доехать можно, преодолев перевал, рассказывают в «Городском риэлторском центре». Появился новый медцентр в Красной Поляне, но он рассчитан на приезжих, отдыхающих. Новые школы, детские сады находятся в отдаленных районах Большого Сочи, и в самом городе пока никто не почувствовал улучшения.

Все эти слагаемые городской жизни отражаются на рынке недвижимости. По прогнозам Penny Lane Realty, до Олимпиады цены будут колебаться незначительно. В 2013–2014 гг. при общем восстановлении рынка можно ожидать повышения спроса. А после Олимпиады вплоть до 2016–2017 гг. есть риск того, что на сочинском рынке недвижимости желающих продать метры будет кратно больше числа желающих их приобрести.

Море неважно

Роман Семенов, гендиректор «СКМ групп»:

– Мы строим центр спортивной медицины в Сочи. Перед началом такого масштабного проекта компания также проводила исследования и на рынке жилья. Сейчас цены на недвижимость в Сочи растут, и рост обусловлен ожиданиями Игр-2014. Покупателей-инвесторов становится больше. Если качество нового строительства и отделки на высоком уровне (а таких объектов немного), близость к морю уже не является основным критерием – но желательным. Цены на элитное жилье в Сочи мало чем отличаются от московских, и в ближайшем будущем вряд ли стоит ожидать их снижения.

Ждем олимпийский рост

Вячеслав Ширяев, председатель совета 
директоров Vesco Group:

– Вопреки ожиданиям россиян, недвижимость в Сочи не подешевеет после завершения Олимпийских игр 2014 г., а только вырастет в цене. Исследования показывают: активная динамика на рынках недвижимости олимпийских столиц наблюдалась в течение нескольких лет после завершения Игр. Это объясняется привлечением интереса со стороны мировой общественности, а также существенной модернизацией транспортной и социальной инфраструктуры благодаря существенным вложениям в эти сферы. В принимающих Игры городах динамика роста цен на недвижимость держалась на уровне 10–15% ежегодно, а в ряде случаев цена предложения увеличивалась в 1,5–2 раза. Яркий пример – Барселона (Игры прошли в 1992 г.), где недвижимость за несколько лет подорожала в 2,5 раза, что примерно на 50% выше показателей роста цен в жилом секторе в целом по стране. Экономический кризис внес коррективы в развитие многих стран, тем не менее провозглашенные олимпийские столицы продолжали демонстрировать положительную динамику. Если в Ванкувере на момент провозглашения города столицей Олимпийских игр 2010 г. цены на недвижимость подскочили до 40%, то в кризисные годы снижение произошло лишь на 10%. То есть фактически доходность недвижимости сохранялась на уровне 20%. Аналогичная ситуация наблюдалась и на рынке недвижимости Сочи: после провозглашения города столицей Олимпийских игр 2014 г. цены на ряд объектов взлетели на 30%, а в период кризиса коррекция была менее заметной, чем в других регионах России; с 2010 г. в Сочи отмечен ежегодный прирост объемов продаж жилья на 15–20%. Пика роста цен в Сочи можно ожидать накануне проведения Олимпийских игр, когда поток туристов устремится в город. Существенно – более чем в 2–3 раза – возрастет стоимость съемного жилья. К примеру, в Ванкувере ставки найма домов и апартаментов в период проведения Игр возросли более чем в 5 раз. Основную проблему для Сочи представляет нехватка нового высококлассного предложения. На данный момент в городе всего 6,8% новостроек от общего объема предложения приходится на элитное жилье, сдано 30% таких объектов. Более 70% нового предложения остается недостроенным. Сочи по-прежнему будет оставаться крупнейшим субтропическим курортом Черноморского побережья. Здесь проходят международные мероприятия и будут организованы новые. Менее чем через два года, к моменту проведения Олимпийских игр, регион преобразится до неузнаваемости, что изменит скептическое отношение к нему большей части потенциальных покупателей курортной недвижимости. Но к тому времени пригодных для премиальной застройки площадок уже почти не останется и цены устремятся ввысь.