Россияне возьмут в долг не менее 1 трлн руб., чтобы купить квартиры

Средний чек кредита по Москве в первом полугодии 2012 г. по сравнению с аналогичным периодом 2011 г. снизился на 410000 руб. и составил 3,57 млн руб. для вторичного рынка. Аналитики АИЖК объясняют изменение этого показателя перетеканием покупательского спроса из столицы в область. Опрошенные застройщики утверждают, что для покупок на первичном рынке их клиенты в среднем берут по 3 млн руб. Сделок по приобретению квартир в новостройках в Москве мало хотя бы просто потому, что строится их в столице немного. За первое полугодие, по данным Росстата, в Москве (включая «новую») введено 0,7 млн кв. м жилья (в Подмосковье – 2,4 млн кв. м). По информации Росреестра, в Москве из зарегистрированных в августе 2012 г. 8363 сделок купли-продажи ипотека в силу договора была отмечена лишь в 526, а в силу закона – в 2385 сделках.

Не корысти ради

«Паники на рынке мы в данный момент не наблюдаем, впрочем, как и излишнего ажиотажа» – так ответила на вопрос «Ведомостей» об актуальной ситуации на рынке ипотеки Анастасия Перегримова, начальник управления развития ипотечного кредитования Райффайзенбанка. Предоставлять информацию о текущем ипотечном портфеле она не стала, сославшись на конфиденциальность данной цифры. Представитель «Нордеа банка» признал, что показатели выдачи в первом полугодии у них резко упали, но выразил надежду на исправление ситуации во втором полугодии. Данные об ипотечных сделках раскрыл Банк Москвы – он недавно вернулся в ипотеку, рассчитывая в первую очередь на корпоративных и состоятельных клиентов. С начала года по середину сентября им было выдано 358 кредитов (из них 18 – на новостройки) на общую сумму более 779 млн руб. (прирост к аналогичному периоду прошлого года – более 500%). Однако к концу 2012 г. ипотечный портфель организации, по прогнозу, озвученному Олегом Пятлиным, директором по ипотечному кредитованию Банка Москвы, должен превысить 20 млрд руб.

В безусловных и привычных лидерах ипотеки Сбербанк. По расчетам ЦБ, за первое полугодие он выдал россиянам более 192 млрд руб. на приобретение квартир. Только Московский банк Сбербанка России с января по сентябрь 2012 г. предоставил заемщикам 35,8 млрд руб. (на 40% больше, чем за аналогичный период 2011 г.), из них примерно 40% ушло на первичный рынок. По экспертной оценке Григория Вовченко, эксперта управления по работе с партнерами, 80% кредитов, выданных банком на приобретение новостроек, попало в Московскую область и «новую Москву».

Ставка на лояльность

За истекающий год ставки выросли на 0,5%, но это не мешает людям пользоваться ипотекой, заявил на пресс-конференции, посвященной 15-летию АИЖК, его гендиректор Александр Семеняка. По данным агентства, средняя ставка сейчас составляет 12% годовых в рублях, к концу года она, по его прогнозу, поднимется до 12,5%. «По ощущениям» Романа Строилова, главы отдела ипотеки и спецпрограмм Tekta Group, в Московском регионе сейчас выдают кредиты под 13,5% годовых в рублях.

Мнения, важен или нет для заемщиков размер ставки, у опрошенных «Ведомостями» экспертов разделились. «Заемщики малочувствительны к разнице в ставках до 0,5%», – уверяет Вовченко. «Чаще всего клиенты обращают внимание на объект приобретаемой недвижимости, затем – на процентные ставки и условия кредита», – говорит Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс». Для российского заемщика ставка остается главным стимулом для принятия решения, брать или не брать ипотеку, считает Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов «Нордеа банка». Ирина Кажикина, глава ипотечной службы «Релайт-недвижимости», также поставила величину ставки на 1-е место среди приоритетов заемщиков, добавив, что клиентов интересуют и размер их дополнительных расходов, и возможность досрочного погашения, и известность банка-кредитора, и хорошее постобслуживание. «Бывают ситуации, когда размер процентной ставки стоит на последнем месте», – призналась риэлтор.

Тем не менее АИЖК, по словам Семеняки, первой из числа приоритетных задач считает снижение ставок по ипотеке. Банки же ценовую войну за заемщиков пока прекратили. Причины все те же, что и на заре развития ипотеки в России: недостаточность и дороговизна ликвидности. Кто-то использует для предоставления кредитов заемщикам средства материнских компаний, кто-то – привлекаемые от населения депозиты, кто-то надеется на рефинансирование. Но, к примеру, из выданных за январь – июль 2012 г. в России 353252 ипотечных жилищных кредитов АИЖК (крупнейший игрок на российском рынке рефинансирования) выкупило всего 23809. А сделки по секьюритизации, совершенные российскими банками на местном и зарубежных рынках, и вовсе немногочисленны. По итогам, например, I квартала 2012 г. их общая сумма едва превысила 180 млрд руб. (более половины обеспечили выпуски АИЖК и «ВТБ24»).

Исполнительный директор АИЖК по финансам Наталия Кольцова оценила долю секьюритизированных сделок в общем объеме выдачи ипотеки примерно в 7%. В обозримом будущем агентство намерено предложить рынку России принципиально новые для него бумаги, а именно ипотечные сертификаты участия. Однако объем их пилотного выпуска не превысит 1,5 млрд руб. Опрашиваемые «Ведомостями» банкиры уже устали говорить о недостатке ликвидности, объясняя, почему они сейчас увлеклись маркетинговыми играми с заемщиками и предлагают ему более лояльные, но одновременно более дорогостоящие условия выдачи кредитов.

«ВТБ24» начал «побеждать формальности» еще в 2011 г. Программа с таким названием предлагала заемщикам упрощенные условия подачи заявки на кредит, требуя еще какой-то один документ помимо паспорта. Банк Москвы с осени 2012 г. рассматривает заявки от корпоративных клиентов по предъявлении одного лишь паспорта. «Нордеа банк» кроме паспорта попросит у потенциального заемщика только копию трудовой книжки и справку о доходах (по форме 2-НДФЛ или в свободной форме). Сбербанк России устраивает для ипотечных клиентов экскурсии на аккредитованные объекты (транспорт, правда, предоставляют застройщики).

Практически у всех лидеров рынка ипотечного жилищного кредитования сейчас уже есть программы с первоначальным взносом менее 30%. Кроме того, не менее 30 банков предлагают кредиты с первоначальным взносом от 10% и менее, однако половина из них – с ипотечным страхованием (или же требуется дополнительное обеспечение). Подобные «настроения» по снижению требований к заемщикам, как отмечает Анна Любимцева, руководитель аналитического центра АИЖК, наблюдаются, как правило, при активном росте рынка или его перегреве. В 2012 г., по ее мнению, происходило именно последнее, поскольку доходы заемщиков растут не так быстро, как их расходы, в том числе по обслуживанию кредитов. В этом контексте банки принимают на себя все больше рисков. Аналитики АИЖК ожидают существенного замедления темпов роста рынка ипотечного жилищного кредитования в 2013 г. Охлаждающее влияние окажет тот факт, что, поскольку ситуация с ликвидностью остается напряженной, участники рынка, даже такие, как Сбербанк, вынуждены поднимать ставки.

Долг или кабала?

Но пока что на рынке ипотеки эйфория. «Ставки повышаются, но рынок безумно растет», – не скрывал удивления один из опрошенных «Ведомостями» банкиров. На вопрос, какое соотношение доходов, подтвержденных (иногда на словах) заемщиками, и величины их аннуитетных выплат банки считают для своих клиентов приемлемым, кредиторы обычно отвечали так: этой информацией владеет только топ-менеджмент. Такая скрытность заставляет предположить, что банкам все равно, какая часть семейного бюджета их должников идет на погашение долга. Пусть даже подавляющая.

По подсчетам Банка России, доля дефолтной задолженности с просроченными платежами от 90 дней и более на начало августа 2012 г. составила в России 3,26%. Еще 0,52% – это просрочка от 31 до 90 дней. ЦБ наблюдает рост доли просроченных платежей по валютным кредитам. В основном, объясняют аналитики АИЖК, она генерируется «старыми» кредитами, выданными еще до кризиса, особенно в экзотических валютах вроде швейцарского франка или японской иены. В 2007–2008 гг. в валюте выдавалось 15–20% кредитов. За семь месяцев текущего года – менее 1,5%.

Например, «Нордеа банк» до кризиса выдавал до 40% кредитов в валюте, в 2011 г. их число уменьшилось до 15%, а в 2012 г. – до 10%, рассказал Роман Слободян. У Московского банка Сбербанка России доля валютных выдач в 2011 г. была, как выразился Григорий Вовченко, на уровне статистической погрешности – 0,3%. А вот руководитель департамента ипотеки и кредитов «НДВ-недвижимости» Андрей Владыкин считает, что «единственным случаем, когда следует избегать валютного займа, является ситуация, при которой семейный бюджет не выдержит роста выплат по кредиту даже на 10%». В остальных случаях, уверяет риэлтор, этот вариант вполне можно рассмотреть: «Ведь валютный кредит – это один из способов тратить меньше».

Застройщики и заемщики

Доля ипотеки на первичном рынке Московского региона в этом году достигла 30–40%, а в некоторых случаях – 50–60%, признались опрошенные «Ведомостями» девелоперы. Алена Анцышкина, глава департамента ипотеки и субсидий ГК «Мортон», говорит, что новые проекты компания «старается как можно быстрее аккредитовать у банков-партнеров». К сентябрю 2012 г. доля ипотечных сделок от общего количества продаж по всем объектам «Мортона» составляла 35–37% ежемесячно, а по некоторым объектам превышала 50%. В среднем крупные объекты «Мортона» аккредитованы в 10–15 банках каждый. Tekta Group готова рекомендовать потенциальным покупателям пул из 8–9 банков. n