Девелоперы готовы строить малоэтажку лишь за 15 км от МКАД

Простая арифметика показывает, что выход площади квартир с одного и того же участка в многоэтажном проекте выше, объясняет отказ застройщиков реализовывать малоэтажные амбиции чиновников Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер», и больше конечная прибыль. «Чем выше строение, тем ниже себестоимость строительства, а рентабельность выше», – согласна Наталья Картавцева, заместитель гендиректора ОПИН. Но говорить однозначно, что выгоднее строить исключительно многоэтажное жилье, неправильно, продолжает Григорий Алтухов. При прочих равных рентабельность сопоставима и находится на уровне 15–20%, утверждает Дмитрий Зотов, директор по развитию бизнеса ГК «Мортон».

«Цену за сотку в $22000 в ближайшем Подмосковье ничто, кроме многоэтажной плотной застройки, не выдержит», – жаловался «Ведомостям» один очень крупный застройщик. В конечном итоге определяют, что и какой высоты будет построено на данном конкретном участке, не власти, а лендлорды. Продавцы земли выставляют цену на площадку с учетом всех потенциальных, к примеру, пяти очередей проекта, но документы есть только на первую и что будет дальше, никто не знает и никаких гарантий не дает, говорит Сергей Калинин, президент «Галс-девелопмента».

Диапазон цен на квартиры в малоэтажных комплексах, по данным RDI, довольно широк – от 1,36 млн руб. за квартиру на Егорьевском шоссе до 16,4 млн руб. в районе центра «Сколково». В радиусе до 5 км от МКАД средняя стоимость жилья составляет 7,77 млн руб., в отдаленных проектах (51–75 км от МКАД) цена опускается до 1,85 млн руб.

Желанные столичному мэру и областному губернатору пригороды «с человеческим лицом» девелоперы согласны строить только в менее доходной зоне, дальше 15 км от МКАД. Причина проста: цена земли диктует «высотную» экономику.

Малоэтажные проекты появляются от безысходности, констатировали участники круглого стола «Ведомостей». Только когда на площадке невозможно построить 15–20-этажные дома, появляются «гуманные» невысокие проекты.

От безвыходности

С ним согласен и Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group: инвестиционная себестоимость 1 кв. м жилья в ближнем Подмосковье (до 15 км от МКАД) для малоэтажных проектов составляет около 50000–55000 руб. за 1 кв. м (монолит), а для многоэтажных – 45000–50000 руб. за 1 кв. м (панель). По данным ОПИН, инвестиции в проект малоэтажного жилья могут составить 30000–60000 руб. за 1 кв. м в зависимости от того, какую инфраструктуру, дороги надо строить и материалы какого качества использовать. Для проекта многоэтажного жилого комплекса значительно меньше – 22000–35000 руб. за 1 кв. м. «Но разница в себестоимости нивелируется разницей в цене 1 кв. м при розничной реализации, – говорит Блинов. – При продажах розничная цена реализации метра в малоэтажных проектах выше, чем в сопоставимых по масштабу и местоположению панельных».

В общей структуре затрат на невысокий проект, по данным компании «Мортон», доля стоимости земли составляет около 12%, по оценкам ФСК «Лидер» – от 10 до 20%. Строительно-монтажные работы, материалы и т.п. – 47%, внешнеквартальные сети (котельная, очистные и т.д.) – 10%, внутриквартальные сети – 8%, социальная инфраструктура – 7%.

«В настоящее время под комплексное малоэтажное строительство мы рассматриваем земельные участки, стоимость сотки которых не превышает $4000, – рассказывает Зотов. – Это та цена земли, которая позволяет обеспечить доходность малоэтажному проекту».

По данным аналитического портала zemer.ru, цена сотки в 30-километровой зоне от кольцевой дороги – от $7700 до $15000. Государство достаточно легко могло бы снизить стоимость земли, уверен Калинин. Например, значительно увеличив налог на землю, чтобы лендлордам стало невыгодно ее держать.

Низко и доступно

Малоэтажные комплексы вполне могут стать заменой панельному жилью в плане доступности, утверждает Кайдо Каарма, гендиректор Est-a-Tet. По его информации, невысокие проекты пользуются высоким спросом. В комплексе «Бутовские аллеи», на границе Бутова и Коммунарки, только за август было продано 4000 кв. м. В ЖК «Марусино» (Люберецкий р-н) 80% составили ипотечные сделки, покупателям надо было внести первоначальный взнос в 300000 руб., вспоминает Кайдо Каарма.

Текущая платежеспособность спроса не позволяет крупным застройщикам достигать экономической эффективности, если возводить индивидуальное жилье, возражает Надежда Башбынар, заместитель гендиректора Storm Properties. Имея площадку около Десны, можно рассматривать красивые малоэтажные проекты. Но застройщики, у которых площадки в городах, к примеру в Видном, понимают, что при существующих обременениях (сети, социнфраструктура) надо строить дома, пользующиеся массовым спросом, чтобы получить экономический эффект, уверяет Дмитрий Орлов, директор по жилой недвижимости MR Group. «Малоэтажные проекты около Москвы могут позволить себе только землевладельцы, которым участки достались за ноль рублей», – категоричен другой девелопер.

Тем не менее крупнейший застройщик панельного жилья в Подмосковье – ГК «Мортон» увеличивает долю малоэтажных проектов с 10 до 40%. Среди причин коррекции структуры портфеля Дмитрий Зотов называет изменение политики Московской области, направленной на снижение этажности домов, постепенное удаление девелоперской активности от Москвы в силу отсутствия площадок и, как следствие, снижение спроса на многоэтажные комплексы по мере удаления от МКАД. «Снижение стоимости земли вдали от столицы позволяет реализовывать малоэтажные проекты», – добавляет он.

По информации RDI, общий объем рынка таких проектов составляет около 1,5 млн кв. м, или пятую часть от общего объема введенного в прошлом году жилья (было сдано 8,3 млн кв. м). За последние три года количество таких комплексов в Подмосковье выросло в 6 раз. Аналитики Est-a-Tet насчитали 1,1 млн кв. м жилья в невысоких комплексах Подмосковья, из них 186000 кв. м – в «новой Москве».

Компания RDI и аналитический центр irn.ru провели опрос на тему «Какое жилье должно преобладать в «новой Москве»?». 18,2% голосов было отдано домам высотой до восьми этажей, 17,4% выбрали таунхаусы и 14% – коттеджи. Высокие многоквартирные дома и небоскребы набрали почти равные доли (6,7 и 7% соответственно).

«Как и большинство проголосовавших, я считаю, что многоэтажное жилье на данной территории строить в принципе нецелесообразно с точки зрения транспортной, инфраструктурной и инженерной нагрузки, комфортности проживания людей и других соображений. Единственное, где многоэтажка более уместна, – это места примыкания застройки непосредственно к Москве. Идеологически наша компания выступает за мало- и среднеэтажную застройку, как наиболее комфортное жилье для человека», – комментирует Алексей Гусев, коммерческий директор RDI.