Инвесторы вложили в японскую недвижимость $23,9 млрд в 2011-2012 гг.

Рынок жилья США только начал оправляться от последствий кризиса. Инвесторов привлекает стабильный рынок Японии, а проблемы мировой экономики разогревают сектор элитной недвижимости Великобритании.

В новом свете

Американский рынок жилой недвижимости, судя по всему, стабилизировался после шести лет падения. В III квартале общенациональный индекс цен на жилые дома на одну семью (S&P/Case-Shiller Home Price) вырос на 3,6% по сравнению с уровнем годичной давности и на 2,2% — по сравнению со II кварталом. Индекс цен на жилье в 20 крупнейших городах в сентябре показал рост на 3% по отношению к сентябрю 2011 г. и на 0,3% — к августу. В годовом исчислении лишь в двух городах, Нью-Йорке и Чикаго, цены снизились (на 2,3 и 1,5% соответственно), в остальных 18 — выросли. Лидером стал Феникс (плюс 20,4%), в подавляющем большинстве городов жилье подорожало в пределах 5%.

Цены вернулись на уровень лета (по общенациональному индексу) либо осени (по индексу в 20 городах) 2003 г. Пика рынок жилья достиг летом 2006 г., после чего цены начали снижаться, провоцируя проблемы у ипотечных заемщиков. У многих из тех, кто взял высокорискованные кредиты со льготными платежами в первые годы, стали расти процентные ставки и суммы выплат. Дома должников, переставших обслуживать кредиты, стали массово выставляться на продажу, что привело к затовариванию рынка и дальнейшему снижению цен. В I квартале 2009 г. общенациональный индекс S&P/Case-Shiller рухнул на рекордные 18,9%. В конце 2009 — начале 2010 г. цены попытались подрасти, однако затем снова пошли вниз, но медленнее.

В этом году цены стабилизируются, сентябрь стал шестым месяцем их роста подряд, отмечает Дэвид Блитцер, председатель индексного комитета S&P Dow Jones Indices. Сокращается и число домов, отобранных у неплательщиков. По данным Ассоциации банков — ипотечных кредиторов, в конце III квартала в процессе отчуждения находились дома по 4,1% кредитов против 4,4% годом ранее (учитываются дома на 1-4 семьи, это около 1,9 млн домохозяйств). Это самый низкий уровень за последние 3,5 года.

«Рост цен на жилье отмечается во все большем количество городов, быстрее всего дорожает недвижимость в областях, сильнее всего пострадавших во время обвала», — говорит Купер Хоувс, экономист Barclays Research. По его словам, в 2013 г. рынок продолжит восстанавливаться: новые дома будут строиться и продаваться, а цены — расти.

Рост числа новостроек указывает, что рынок оживает, считает и Мэри Райнхарт, гендиректор Johns Manville, подразделения стройматериалов Berkshire Hathaway, холдинговой компании Уоррена Баффетта: «Рост начинается с очень низкой базы, на рынке был избыток жилья с учетом всех этих отчужденных домов, последствий кризиса и т.п., но мы оптимистичны — 2013 год будет лучше 2012-го».

Азия стабильна

В другой части света тоже отмечается оживление рынка недвижимости, но и кризис там был четверть века назад. В Японии в результате гигантского пузыря цены на недвижимость достигли пика в 1990-1991 гг., после чего грандиозный обвал вверг этот рынок и всю экономику в стагнацию более чем на два десятилетия. Цены на землю коммерческого назначения в Токио упали на 80% с максимальных значений в 1991 г., когда 1 кв. м в Гинзе, центре торговли и самом популярном районе Токио, стоил 38,5 млн иен ($284343 по курсу того времени).

Сейчас никто не ждет от японского рынка высоких показателей. Однако его стабильность и размеры, а также возможность купить дома по ценам, которые порой существенно ниже по сравнению не только с западными рынками, но и с городами быстро развивающихся стран Азии, привлекают многих местных и международных инвесторов. По данным Cushman & Wakefield, Токио (вместе с пригородами и Йокогамой в нем проживает 37 млн жителей) с июля 2011 г. по конец июня 2012 г. занял 3-е место в мире по объему инвестиций всех видов в рынок недвижимости — $23,9 млрд — после Нью-Йорка с $34,7 млрд и Лондона с $29,3 млрд.

Городская недвижимость при сдаче в аренду может приносить годовой доход в 5-10%. Средняя цена, например, аренды офиса составляет сейчас 5057 иен ($61,5) за 1 кв. м. «Учитывая размеры и стабильность рынка, а также разницу в процентных ставках [с другими странами], инвесторы полагают, что такой рынок нельзя игнорировать», — говорит Рио Минами, управляющий директор по японским операциям MGPA. В перспективы заметного роста цен, однако, мало кто верит, учитывая негативную демографическую тенденцию и стагнацию в экономике. «Недвижимости очень сложно расти в цене, когда население сокращается и царит дефляция», — говорит Сет Салкин, президент консалтинговой фирмы Pacifica Capital KK.

«Токио не похож на Гонконг или Шанхай, где спрос на недвижимость растет, подогреваемый ростом ВВП на 7-8%, — признает Косиро Хирои, управляющий директор по Азиатско-Тихоокеанскому региону Grosvenor. — Но на этом рынке, располагая правильными зданиями и грамотной инвестиционной стратегией, вы вполне можете хорошо зарабатывать».

Роскошь на руинах

В то время как США и Япония пытаются справиться с последствиями лопнувших пузырей, рынок элитной лондонской жилой недвижимости как будто не заметил мирового финансового кризиса и продолжает демонстрировать устойчивый рост.

В последнее время в британской столице все чаще сносятся старые дома, на месте которых вырастают роскошные особняки.

Bishops Avenue и раньше имела репутацию места, где селились некоторые из богатейших людей Европы, ее даже прозвали улицей миллиардеров. Тревор Абрамсон, управляющий директор Glentree International, продает дома на ней уже 38 лет; по его словам, за последние годы около половины домов здесь было полностью разрушено, а на их месте возведены мегаособняки, упакованные по последнему слову техники и моды — со спа-комплексами, бассейнами и кинотеатрами. Один из них, под названием Hyale, жилой площадью 870 кв. м. (что в 2 раза больше, чем у стоявшего на том же месте предшественника), продается за $12,7 млн.

Нечто подобное происходит и за пределами столицы. Например, звезда клуба Manchester United Уэйн Руни и его жена возвели неподалеку от Манчестера на месте скромного дома 1930-х годов постройки особняк в неогеоргианском стиле с личным стадионом и садом со статуями.

Наивысший спрос на новые дома — в Лондоне и наиболее дорогих окружающих графствах: Суррее, Бакингемшире и Беркшире, отмечает Ангус Маккьюхи, директор компании по строительству элитной недвижимости Octagon Developments. По его словам, недавно он продал дом в Виндлшеме, графство Суррей, россиянину за $43 млн.

Несокращающийся приток богатых людей в Великобританию поддерживает цены на дорогую недвижимость в Лондоне и вокруг него. После того как в начале 2011 г. британское правительство существенно облегчило получение долгосрочных виз и вида на жительство иностранцам, готовым инвестировать в стране от 1 млн фунтов ($1,6 млн), за год по июнь 2012 г. число выданных виз этой категории увеличилось на 78% до 419. По расчетам юридической фирмы Pinsent Masons, которая ссылается на данные Службы пограничного контроля Великобритании, среди их получателей россияне составляют 24%, китайцы — 23%, американцы — 5%.

Процесс замены старых домов новыми особенно ускорился в последние годы, когда из-за кризиса многие иностранцы стали рассматривать лондонскую недвижимость не только как место для жизни, но и как способ сохранить деньги. Под защитой организации English Heritage, которая, в частности, консультирует правительство и городские власти по вопросам застройки, находится 20000-30000 зданий в Лондоне. «Если здание не включено в реестр охраняемых объектов, у местного совета нет оснований запрещать его снос, поскольку система планирования ориентирована на стимулирование девелопмента», — объясняет Мартин Бэгшоу, директор консалтинговой компании John Martin. Так что если у нового дома хороший дизайн, он не слишком возвышается над соседними домами и не загораживает им свет, разрешение на снос старого скорее всего будет дано, поясняет он.

Доля иностранцев на рынке покупателей домов стоимостью от 5 млн фунтов ($8 млн) составляет, по оценке Knight Frank, 70-80%. Большой вопрос — что будет с этим сегментом, если они по какой-либо причине потеряют интерес к Великобритании. «Удар будет очень сильным, потому что британских покупателей на такую недвижимость явно не хватит», — признает Джеймс Клиланд из Knight Frank. Впрочем, оговаривается он, сейчас нет никаких признаков того, что богатым иностранцам разонравится Лондон.