Вложения в квартиры приносят 10-30% годовых
Девелоперы разглядели возвращение частных инвесторов на рынок недвижимости.
Квартира превращается в магазин
В начале 2000-х гг. в Москве инвесторы начали переделывать квартиры на первых этажах жилых домов в объекты стрит-ритейла. Превращение жилья в доходный коммерческий продукт – непростая шестиходовая схема, которой предшествует важный подготовительный период. Сначала квартиру надо купить, трезво оценив инвестиционный потенциал объекта. Тут важны детали: год постройки дома и этажность, близость к метро, пешеходный и автомобильный трафик, возможность организации отдельного входа и получения дополнительных электрических мощностей и т. д. Важен даже такой момент, как наличие деревьев перед окнами: если их нельзя вырубить, они будут закрывать будущий объект стрит-ритейла. Эксперты рекомендуют рассмотреть отдаленные спальные районы, где в ближайшей перспективе – через год-два – появится метро. «Выбирать нужно квартиры на первых этажах домов в шаговой доступности от предполагаемого метро, на первой линии», – добавляет руководитель департамента коммерческой недвижимости Contact Real Estate Олег Морозов. Можно ориентироваться на наличие/перспективу открытия магазинов крупных игроков – «Перекресток», «Пятерочка» и т. д. обеспечивают большие человеческие потоки по маршрутам, ведущим к ним. Наконец, можно найти и недооцененное помещение в центре. Олег Морозов выделяет район Патриарших прудов – Большой и Малой Бронных улиц, Арбат, переулки у Тверской, а также Мясницкую улицу. Когда объект найден, необходимо перевести жилую квартиру в нежилой фонд. «Это сложная процедура. Данным видом бизнеса по большей части занимаются сами операторы рынка стрит-ритейла», – считает Олег Морозов. Второй и третий шаги – тюнинг помещения: из оконного проема нужно обустроить входную группу, другие окна квартиры, если позволяет конструктив дома, также нужно расширить до размера витринных. Следующий этап – увеличение объема электричества. «Для жилой квартиры достаточно 2–3 кВт, что, конечно же, мало для магазина. Надо 40–70 кВт. Чем больше мощность, тем дороже можно сдать помещение в аренду. Основные арендаторы бывших квартир на первых этажах – это общепит (пекарни, кофейни), а также индустрия красоты – парикмахерские и салоны красоты», – напоминает Олег Морозов. Затем следуют ремонт/отделка помещения и установление светового рекламного короба. «В среднем бюджет покупки – $300 000–700 000. После переделки под помещение стрит-ритейла продаются такие объекты уже по цене $1,2–1,5 млн. Доходность при перепродаже составляет от 35 до 80%, а срок экспозиции – 3–6 месяцев. Если не перепродавать, а самостоятельно сдавать в аренду, то срок окупаемости – от года до трех. Однако в основном покупают такие квартиры, чтобы быстро перепродать, а затем вложить деньги в новое помещение», – делится Олег Морозов. И здесь хватает проблем: заметно усложнились процедура согласования перевода помещений из жилого фонда в нежилой, увеличились расценки на покупку дополнительных электрических мощностей, да и рынок уже переполнен – ведь основные помещения были раскуплены в 2004–2007 гг. Но манящая доходность все же заставляет инвесторов сражаться с трудностями.
Как это делается в Европе
Партнер компании Chesterton Екатерина Тейн:. – В Великобритании, Германии, на Лазурном берегу широко распространенная схема «отремонтируй и продай». Например, семейная пара приобретает в хорошем районе Англии полуразрушенный хлев. Основную ценность в этом случае представляет земля, луга вокруг и остов здания. Сумма начальных инвестиций – 150 000 фунтов стерлингов. Дальше на существующем фундаменте строится или восстанавливается здание, делается хорошая отделка, затраты на которую составляют около 550 000 фунтов стерлингов. На 70% суммы покупки берется банковский кредит, также берется кредит на ремонт. Ставки кредитования в Англии составляют 3–5%. Через год после окончания всех работ дом перепродается за 930 000 фунтов (доходность достигает 30%). Если же учесть привлеченные кредиты, то доходность на собственные средства становится гораздо выше. Такой подход активно практикуется в Лондоне: приобретается дом или апартаменты в плохом состоянии, делается ремонт и отделка, недвижимость перепродается. Данный бизнес применим к элитному и бизнес-сегменту и почти не работает в экономсегменте. Если же сравнивать лондонскую модель с московской, то прибыльность, конечно, не в пользу последней. До кризиса клиенты делали до 50–70% прибыли на таких проектах, сейчас прибыльность этого бизнеса в Лондоне составляет 20–30% в зависимости от возможности привлечь кредитование. Но такая разница в цене получается за счет того, что ликвидность недвижимости в Лондоне всегда была и есть выше, чем в Москве. Любой проект продавался не более 1–3 месяцев. И даже в период экономической нестабильности в центральном Лондоне объект уйдет за этот срок. В Москве же срок экспозиции может затягиваться до 1,5 года, поэтому длительность проекта увеличивается, стоимость денег растет. Еще один вариант вложений в метры – пакетные инвестиции. В Лондоне в начале продаж девелопер приглашает на проект пакетных инвесторов, которые могут приобрести сразу несколько квартир. Дисконты могли достигать 30%. Но и продавать начинают, имея всю разрешительную документацию, поэтому рисков нет.
Это вложения с предсказуемым результатом – позволяют если не заработать, то сохранить средства. Самым распространенным вариантом была и остается обычная спекулятивная сделка.
В экономической лексике спекуляция – это и есть «получение дохода за счет разницы между ценой покупки и продажи», объясняет «Википедия».
Председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group Екатерина Румянцева вспоминает: «Мы видели, как за 13 лет наши клиенты заработали на инвестициях колоссальный капитал. С 2000 по 2010 г. доходность составляла не менее 30% в год, даже с учетом кризисов». О докризисных доходах ностальгирует и гендиректор Welhome Анастасия Могилатова: «Еще в 2006–2007 гг., купив квартиру на начальном этапе строительства и продав до сдачи госкомиссии, инвестор мог получить прибыть до 90%. Сейчас такой доходности от инвестиционных квартир ожидать не приходится».
Дорого и долго
По мнению гендиректор агентства недвижимости Tweed Ирины Могилатовой, простые спекуляции в большей степени распространены в сегменте жилья экономкласса: «Купить на стадии котлована, продать с собственностью (после оформления прав собственности. – «Ведомости») – и можно получить до 40% годовых, срок инвестиций довольно короткий. Панельные дома строятся в среднем год-два». В элитном и бизнес-классе стройка идет дольше, бюджеты покупок больше. «Срок реализации проекта – минимум 2,5–3 года. Если рынок вырастет за период строительства, инвестор заработает дополнительные проценты. А если упадет – может лишиться заработка», – предупреждает управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов.
В кризис владельцы элитного жилья, вынужденные решать порожденные финансовыми неурядицами проблемы, готовы были на значительные дисконты, лишь бы побыстрее выйти в кэш, и схема «купи-продай» стала источником стремительного обогащения для тех, кто знал, где купить и кому продать. На рынке до сих пор вспоминают о нескольких остоженских квартирах, которые осенью – зимой 2008 – 2009 гг. были выставлены на продажу по цене от $10 800 до $11 300 за 1 кв. м – «почти даром» для «золотой мили». Ушли эти квартиры буквально за неделю.
На относительно стабильном рынке первой и, возможно, главной характеристикой недвижимости, обеспечивающей максимальную выгоду инвестору, является даже не цена, а возможность войти в проект на самой ранней стадии, когда еще даже не подписана разрешительная документация. Но сейчас, уточняет Денис Попов, практически все покупатели элитных метров в проект заходят уже после выхода документации. «Исключение могут составлять люди, которые способны получить личные гарантии главы компании-застройщика», – уверен он. Управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин также считает, что практика входа в проект «до котлована» не является распространенной: «Сами застройщики не торопятся привлекать инвесторов, пока у них полностью не будет сформирован пакет документов».
По словам Екатерины Румянцевой, объект за период его постройки дорожает в среднем на 40%, а цикл строительства обычно укладывается в 18 месяцев. Рыночный рост цен – в пределах инфляции. «В итоге прибыль от инвестирования в строительство на самой ранней его стадии составляет 50–55%», – подсчитывает она. Анастасия Могилатова согласна: «Купив элитную квартиру на первичном рынке на начальном этапе строительства и продав перед получением права собственности, можно получить за четыре года около 50%, или 10,67% годовых». В качестве примера она привела проекты «Итальянский квартал», «Четыре солнца», Virgin House, Knightsbridge Private Park, «Садовые кварталы». Екатерина Румянцева добавляет к этому списку ЖК «Андреевский».
По оценке Румянцевой, инвестиции в строящийся Knightsbridge Private Park за год принесли больше – около 25%. Но Денис Попов считает, что число инвестпокупок в данном случае незначительно: «Проект позиционируется как дом «без вторичных продаж», чем и объясняется столь высокий порог входа (от $18 000 за 1 кв. м)».
Минус подобных инвестиций – слабая ликвидность элитных жилых объектов, долгий срок экспозиции. «Покупателей не так много, как в случае с жильем экономкласса», – говорит Екатерина Румянцева. Но и новостроек, подходящих для инвестиций, в элитном сегменте немного, добавляет Попов.
По данным Welhome, по итогам 2012 г. доля инвестиционных покупок элитных квартир составила около 10% (до кризиса – 30%). Денис Попов считает, что с инвестиционными целями элитные метры приобретаются в 15% случаев, квартиры бизнес-класса – в 20%. В столице, по оценке риэлтора, существует несколько жилых комплексов, попадающих в список инвестиционных: «Например, ЖК «Белый лебедь», постоянно завешанный рекламными баннерами, с редкими горящими окнами. Этот дом сдан более трех лет назад. Такой же «мертвый» дом расположен на Новом Арбате, 27, тяжело идет реализация в проекте «Резиденция Чистые пруды».
Мотивация для инвесторов
Директора по продажам KR Properties Александра Подускова обилие инвесторов среди покупателей лофт-апартаментов в Manhattan House только радует: «Из 84 лотов 19% были куплены инвесторами для последующей перепродажи и 20% планируют сдавать жилье в аренду, остальные 61% намерены жить в новых апартаментах». «1 кв. м на входе стоил $5500, сейчас минимальное предложение – $8800, а есть случаи, когда сделки на вторичном рынке за апартаменты под ключ достигли отметки $10 000 за 1 кв. м», – рассказал Подусков. Вообще, долю инвестпокупок в сегменте апартаментов он оценивает в 30–40%.
Рады инвесторам и в Capital Group. «Мы планируем зарабатывать вместе с инвесторами, которые вкладываются в нашу недвижимость», – заявила на круглом столе в «Ведомости. Недвижимости» первый вице-президент компании Валентина Становова, рассказывая о проекте с апартаментами «Око» в ММДЦ «Москва-сити».
Оптимизм застройщиков корректируют эксперты. Денис Попов полагает, что в случае с Manhattan House «минимальная цена может быть указана за самый низкий этаж и неудачный апартамент, а на вторичном рынке продается повыше и получше, т. е. то, что приобреталось уже по $6500 или $7500 за 1 кв. м, например, и, следовательно, доходность будет иной». «Основной объем сделок здесь прошел по цене от $5000 до $7000 за 1 кв. м. Сейчас перепродается несколько квартир по $9000–11 000 за 1 кв. м, но сделки по этим ценам не носят массового характера. Ту доходность, которую приводит Александр Подусков, можно будет зафиксировать после достаточно продолжительной – более полугода – экспозиции. Если эту доходность разделить на реальный период владения объектом от момента покупки, то мы получим где-то 20–25% годовых», – считает Халин.
В целом же, по его мнению, инвестиции в апартаменты при правильном выборе объекта могут быть более доходными, чем вложения в квартиры: «Апартаменты – это не массовый сегмент, у застройщика нет прямых аналогов для построения ценовой политики, и многие из них предлагают достаточно интересные цены».
Полезные связи
В элитном сегменте, по мнению Ирины Могилатовой, часто используется более сложная схема: купить рано, дождаться окончания стройки, сделать ремонт (как правило, длится около года) и выставить на продажу готовый продукт. «Если инвестор знает, на чем можно сэкономить, у него есть своя бригада рабочих, есть выходы на мебельные фабрики и т. д., можно уложиться в $1500 за 1 кв. м. Минимальный прирост цены для квартир с отделкой – не менее $3000 за 1 кв. м, прибыль с ремонта составляет 100%», – говорит она. Плюс 15–20% за счет прироста цены от котлована до госкомиссии. Если покупка была неудачная, запоздалая, все равно можно получить 3–5% годовых плюс доход от ремонта. Денис Попов согласен, но с оговорками: «Инвестирование от начала строительства до окончания ремонта в квартире – самое долгое и рискованное дело. За это время случиться может всякое, 2008 год тому подтверждение».
Ирина Могилатова приводит расчет: элитная квартира площадью 150 кв. м, купленная за $1,5 млн, через несколько лет, при получении документов на право собственности, может стоить примерно $1,8–2 млн без отделки. Если потратить на ремонт еще около $0,5 млн, ее можно выставлять не менее чем за $3,5 млн, рассчитывая не менее чем на 30% годовых. «Главные риски – в том, что инвестор может не угадать со стилем отделки или сделать неразумную планировку либо ремонт, не соответствующий стоимости метра в доме», – отмечает Ирина Могилатова. «Качественный ремонт в элитной квартире с меблировкой может стоить до 3000–5000 евро за 1 кв. м, которые в лучшем случае добавят к стоимости объекта 4000–7000 евро за 1 кв. м. Такой ремонт оправдан в домах со средней стоимостью метра не дешевле $20 000», – считает Денис Попов.
В Москве по этой схеме работают и компании. Например, компания Vesper выкупила в построенном Capital Group в ММДЦ «Москва-сити» «Городе столиц» около 80 апартаментов, доставшихся Сбербанку в кризис от Capital Group. Говорить о сумме сделки инвестор отказывается. Дизайнеры из компании Visionnaire разработали интерьер и меблировали апартамент на 61-м этаже, увеличив стоимость 1 кв. м в бетоне (в среднем по «Сити» – $13 000–14 000) на $2300. По словам директора по продажам Vesper Натальи Шичаниной, стоимость объекта увеличивается в среднем всего на 10–15% («Эта сумма – фактически средства, затраченные на дизайн и исполнение интерьера, покупку мебели»).
«Главной целью было увеличение объема и сокращение сроков продаж путем расширения продуктовой линейки, что должно положительно сказаться на конечном финансовом результате», – утверждает Шичанина. Каков может быть этот результат, в компании также не говорят. На конец января продано около 30 апартаментов. «В ближайшее время мы представим еще один готовый апартамент в «Городе столиц» за $2,5 млн», – добавила она.
Похожую схему применяет компания «Авангард-М» («дочка» «Миэля»), выкупая квартиры бизнес-класса на вторичном рынке. Компания делает перепланировку с дизайнерским ремонтом и, повысив таким образом классность объекта, выставляет его на продажу. «Разница между стоимостью объекта до и после – почти 50%. В эту разницу входит стоимость разработки дизайн-проекта, ремонта с хорошими стройматериалами, услуг по оформлению перепланировок и по организации самого процесса, – рассказывает гендиректор «Авангард-М» Алла Вишневская. – Например, 2-комнатная квартира на Ленинском проспекте на вторичном рынке стоит примерно 12,7 млн руб. После модернизации она предлагается по 18,9 млн руб.».
По данным Вишневской, средняя стоимость 1 кв. м в сегменте бизнес-класса после «модернизации» – от $9000 до $12 000; единовременно на рынке выставлено около 100 объектов, обращений от потенциальных покупателей в месяц поступает примерно столько же. Срок экспозиции – в среднем 1–1,5 месяца, а это сопоставимо со сроками продажи самого ходового товара на рынке жилья – небольших дешевых 1-комнатных квартир.