В 2012 г. на загородном рынке Петербурга продавали 283 дорогих коттеджа, а купили 34
Состояние рынка элитных коттеджей – отличный индикатор настроений элиты.
По росту или падению интереса состоятельных граждан к дорогим и жестко локализованным покупкам можно объективно судить и об инвестиционном климате, и о долгосрочных планах деловой элиты.
По данным специалистов Knight Frank SPb, в 2012 г. спрос на дорогие дома в составе организованных проектов вырос на 70%. Но в абсолютных цифрах картинка выглядит менее убедительно: в 2011 г. зафиксировано 20 продаж, в 2012 г. – 34.
Зато количество проектов в этом сегменте выросло более чем на треть: в конце 2011 г. насчитывалось 14 элитных поселков, в конце 2012 г. – 19. Количество свободных домовладений увеличилось еще более существенно – с 97 объектов до 283. Можно пять лет не затевать новых проектов, достраивать начатое и спокойно распродавать запасы. Но это, как говорил товарищ Сухов, вряд ли.
«Я полагаю, стагнация спроса на рынке дорогой недвижимости связана не столько с экономикой, сколько с политикой, – размышляет директор компании «Петростиль» Максим Берг. – Нет ротации элиты. А когда нет движения и борьбы за власть, нет страсти зарабатывать и тратить, то и новых клиентов не прибавляется. Мне кажется, ощущение застоя гнетет и наших покупателей».
«Ощущается то ли спад, то ли фактическое давление кризиса, – комментирует Александр Царев, председатель совета директоров «Росса Ракенне СПб». – Мы видим стремление покупателя минимизировать бюджет. В последние 2–3 года спросом пользуются дома площадью 220–250 кв. м. На более крупные объекты спрос тоже есть, но существенно ниже, чем в 2007 г.».
Весенне-летнее оживление интереса к дорогим объектам эксперты связывали (отчасти) с приходом в Петербург структур «Газпрома» и некоторых федеральных учреждений. Однако в конце года на рынке дорогого загородного жилья наметился спад.
Проследить прямую зависимость рынка дорогого жилья от тех или иных движений власти не получится, но опосредованная – существует. Характерный сюжет: распорядился верховный главнокомандующий перевести Главный штаб ВМФ в Петербург – рынок элитного жилья оживился, застройщики исполнились оптимизма. Штаб осенью 2012 г. переехал; ведомству пришлось обеспечивать приличным жильем 150 офицеров. Однако в декабре новый министр обороны Сергей Шойгу обнаружил: оказывается, в Адмиралтействе нет даже спецсвязи. Офицеры вновь пакуют чемоданы, брокеры и девелоперы в шоке.
Отчасти отсутствие свежих покупателей компенсируется ротацией старых. В «Росса Ракенне СПб» все чаще приходят покупатели, которые приобретали дома в конце 1990-х. Сейчас у многих изменились вкусы или появились новые возможности; некоторые хотят снять с себя часть забот по уходу за домом и участком и переложить их на управляющую компанию. «Повторные» клиенты есть и у «Петростиля», и у компании FreeDom. На давно знакомых клиентов рассчитывают и в компании ПАН. Фирма сначала открыла бизнес-центр класса А на Невском (дом компании «Зингер»); примерно для того же круга предпринимателей предназначены и «антикварные» квартиры в реконструированном доме у Таврического сада. Предложить хорошему человеку в комплект к офису и квартире еще и дачу на Сестрорецком курорте – это вполне логично.
Узок круг этих людей. И новым взяться вроде бы неоткуда. Девелоперы ищут свежие решения. Меняют формат предложения, так появляются «элитные таунхаусы» (но продавать их оказалось крайне непросто), апартаменты в зданиях гостиничного типа. Пробуют развивать нетрадиционные для элиты направления.
Новорусские затеи с башенками и позолотой окончательно зачислены в «отстой»: граждане поездили по Европе, присмотрелись, как там живут. Популярен «скандинавский минимализм», повысился статус планировщиков и ландшафтных дизайнеров. В поселке «Медовое» спортивно-развлекательный центр спроектировал (хотя и со второй попытки) архитектор Гаэтано Пеше. С поселком «Юкковское» работает известный британский архитектор Джон Брукс.
Характерные для элитного сегмента требования последних лет – разумная компактность домовладения в сочетании с развитой собственной инфраструктурой (например, в Liikola club многие важные затеи привязаны к воде и водным видам спорта – т. е. к пляжу, пирсу, эллингам). А это все требует дополнительных общих затрат, поэтому в новых поселках обычно не 10–12 коттеджей, а скорее 40–50 (в HonkaNova Concept Residence – 52 дома, в Liikola Club компании FreeDom – 49). Так формируется избыточный «навес» предложения, тот самый золотой запас, над реализацией которого девелоперам предстоит ломать голову в ближайшие годы.