В Европе банки-кредиторы вынуждены распродавать недвижимость

Объем слияний и поглощений на европейском рынке недвижимости в 2012 г. упал до $8,78 млрд по сравнению с $65,79 млрд в 2007 г. (данные Dealogic / Mergermarket). Пусть в прошлом году число сделок увеличилось, но их по-прежнему значительно меньше, чем во время последнего пика в 2008 г. Средний объем сделки тоже стал гораздо меньше.

«В 2011–2012 гг. количество слияний и поглощений в секторе недвижимости было скромным, но мы ожидаем, что ситуация начнет выправляться», – говорит аналитик JPMorgan Chase Харм Мейер. Этот рынок подогревается как продавцами, так и покупателями. Продавцы будут избавляться от активов в недвижимости, чтобы дешевле привлекать финансирование или добиться большей эффективности бизнеса, а некоторые потенциальные покупатели присматриваются к компаниям этого сектора, поскольку не имеют возможности инвестировать в недвижимость напрямую.

В недвижимости размер имеет значение, поэтому компании, инвестирующие в этот бизнес, сами заинтересованы в укрупнении. Крупные арендодатели предложат помещения для магазинов, расположенные в лучших местах, если арендатор одновременно снимет и менее престижные помещения. В случае с офисными площадями крупные компании имеют возможность приспособить их под нужды конкретных арендаторов.

У больших компаний меньше операционные расходы и дешевле заемные средства. Один из крупнейших в Европе трастов, инвестирующих в недвижимость, – французский Klepierre (специализируется на торговых помещениях) стал привлекать более дешевые кредиты, после того как контрольную долю в его капитале купил конкурент, американская Simon Property Group.

«Если вы очень маленькая компания сектора недвижимости, то вы не можете получить доступ к долговому финансированию», – говорит гендиректор лондонской Great Portland Estates Тоби Курто. Он хорошо это знает по опыту Great Portland Estates, рыночная стоимость которой выросла с 500 млн фунтов в 2010 г. до нынешних 1,6 млрд фунтов ($2,57 млрд). В среднем привлеченные средства обходятся компании в 3,7%. Это один из самых низких показателей для Великобритании.

Для других игроков поглощение – единственный способ выйти на рынок недвижимости, который иначе был бы для них закрыт. «Продавцы неохотно продают недвижимость, которая приносит стабильную прибыль, потому что возможности инвестировать средства еще куда-то ограниченны», – говорит партнер юридической фирмы Brewin Leighton Paisner Роб Солтер.

Но оживление на рынке слияний и поглощений в секторе недвижимости уже происходит. Оно началось в конце 2012 г. и продолжается в наступившем году.

Американский фонд прямых инвестиций Cerberus Capital Management в январе купил у Lloyds Banking Group за 200 млн фунтов британскую Admiral Taverns, которая управляет 1100 пабами.

В декабре британский фонд прямых инвестиций Terra Firma потратил 3,2 млрд фунтов на покупку Annington. Эта компания сдает около 40 000 объектов жилой недвижимости министерству обороны, что гарантирует ей стабильный доход.

Крупнейший британский траст, инвестирующий в недвижимость, Land Securities заплатил 110,6 млн фунтов за 42% в капитале X-Leisure. X-Leisure – владелец и оператор кинотеатров, ресторанов и фитнес-клубов.

Европейские банки, до сих пор только распродававшие подешевевшие портфели кредитов, в этом году, вероятно, начнут избавляться от принадлежащих им долей в капитале компаний, инвестирующих в недвижимость, говорит специалист по слияниям и поглощениям и партнер юридической фирмы Linklaters Мэтт Эллиот. Это стимулирует новые сделки, полагает он.

И хотя привлечь финансирование по-прежнему трудно, что будет и далее сдерживать активность на европейском рынке слияний и поглощений, многие покупатели ищут объекты недвижимости, которые стали бы надежной гаванью и приносили бы прибыль.

«Покупатели смотрят на новый способ финансирования, переключаясь со стандартных банковских кредитов на размещение облигаций», – говорит Солтер. Потенциальные покупатели также будут обращать внимание на не самые традиционные объекты для инвестирования в недвижимость, например больницы и жилье для студентов, поскольку они приносят более высокий доход, добавляет он.