На Московский регион приходится более 80% инвестиций в недвижимость

По оценке Архангельской, сейчас на долю «чистых» иностранцев из Германии, Австрии, Финляндии, Великобритании, Канады и других стран приходится от 1 до 5% вложений. Впрочем, российский рынок инвестиций крайне переменчив. На ситуацию влияют рекордные сделки, объясняют консультанты Jones Lang LaSalle (JLL). Например, в 2011 г. превалировали иностранцы: покупка британским фондом Morgan Stanley петербургского торгового центра «Галерея» закрыла 41% от общего объема сделок. В 2012 г. в офисном сегменте в лидеры вышли российские непубличные компании (30% покупок пришлось на долю O1 Properties), в торговом – публичные иностранные (почти 65% от инвестиций закрыл выкуп ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» австрийской Immofinanz).

Заграничные инвесторы были активны на российском рынке в ажиотажные докризисные годы. «До кризиса соотношение отечественных и иностранных инвесторов составляло примерно 40:60», – вспоминает Хольгер Мюллер из российского отделения PwC. Сейчас, по его словам, пропорция сильно изменилась – 80:20 в пользу россиян. Эту оценку подтверждает и Ольга Архангельская из Ernst & Young.

Нашим, а не вашим

Заработать или не потерять

Сегодняшнее превалирование россиян на рынке инвестиций означает, что «они быстрее принимают решения и зачастую имеют более легкий доступ к финансированию», отмечает Том Девоншир-Гриффин из JLL. Оперативность сделки – важный момент, соглашается Михаил Тарасов, управляющий директор UFG Real Estate, но она также «зависит от продавцов и соответствия объектов юридическим, финансовым и техническим требованиям».

Олег Мышкин, управляющий партнер GHP Group Real Estate, говорит, что из-за недостатка опыта российские инвесторы готовы больше рисковать. Девиз иностранцев, по мнению Тарасова, – «лучше недозаработать, чем потерять». Российский капитал по-другому оценивает риски и может, к примеру, войти в проекты на раннем этапе, объясняет Андрей Колокольников, вице-президент Morgan Stanley. Но так же поступают локальные инвесторы и в других странах.

Архангельская отмечает, что отечественные покупатели могут поступиться качеством объекта, если он доходен или перспективен. Также они готовы потратить больше денег. Тарасов считает эту политику оправданной, ведь она приносит более высокую доходность на вложенный капитал. Ставки капитализации на конец 2012 г. в офисах и торговых центрах составляли 9% в Москве и 10% в Петербурге, в складах – соответственно 11,5 и 12,5%, говорится в отчете JLL.

Что иностранцу хорошо

Для зарубежных инвесторов исторически наиболее понятным сектором была офисная недвижимость класса А, говорит Архангельская. Построенный бизнес-центр можно сдать крупным западным или российским компаниям, гарантирующим стабильный арендный доход, объясняет она. В числе крупнейших офисных сделок – выкуп в 2009 г. доли Coalco в БЦ «Белая площадь» консорциумом зарубежных инвесторов под руководством «ВТБ капитала» и TPG Holdings. Впрочем, в 2013 г. было объявлено о закрытии сделки по покупке этого объекта у консорциума российской компанией O1 Properties.

Со временем интересы иностранных инвесторов распространились на торговую и складскую недвижимость. Крупнейшими в первом секторе являются Immofinanz Group и Morgan Stanley, во втором – Raven Russia. В 2013 г. Morgan Stanley поставил абсолютный рекорд, приобретя, по оценке рынка, за $1,2 млрд московский ТРЦ «Метрополис». Raven Russia, вложив около $290 млн в покупку активов в Московском регионе, стала складским рекордсменом прошлого года.

Деньги – столице

Москва по-прежнему остается центром инвестиционной активности. За последние пять лет география сделок по приобретению объектов коммерческой недвижимости практически не изменилась – на Московский регион приходится 83% транзакций, говорит Евгений Семенов, директор департамента инвестиций и продаж Knight Frank. Санкт-Петербургу, по его словам, достается около 16% инвестиций. «Сделки в других российских городах эпизодичны и, как правило, происходят в сегменте торговой недвижимости», – отмечает он.

В регионах (без учета Петербурга) сделки закрывают преимущественно отечественные покупатели. Они меньше сфокусированы на типе активов или географии, говорит Колокольников, готовы инвестировать в объекты на стадии девелопмента. Зарубежные инвестиции предпочитают готовые объекты. Подписываться на стройки они готовы с оплатой только после ввода объекта в эксплуатацию. Как сделала австрийская Immofinanz, выкупая ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» у «Патеро девелопмента», приводят пример аналитики JLL.