Доходность проектов коммерческой недвижимости снижается

Мы не понимаем, что будет с ценами на офисы, заявил Сергей Калинин, гендиректор «Галс-девелопмент». По данным Knight Frank, арендные ставки в бизнес-центрах за год выросли всего на 1% и сейчас составляют $700–1200 за 1 кв. м в год для класса А и $350–650 – для класса B. Средняя доходность офисного сегмента, по словам Сергиенко, составляет 9–11%.

Сейчас консервативный прогноз окупаемости для бизнес-центров – 10 лет, но мы ориентируемся на 6–7 лет и меньше, – говорит Анна Двуреченская, коммерческий директор KR Properties. «Если объект окупается в течение 3–5 лет, это выгодные вложения, но быстрый доход приносит лишь жилье», – добавляет Роман Семенов, гендиректор «СКМ групп». «Почти все новые проекты содержат жилую часть, – делится Двуреченская. – Сегодня это самый прибыльный сегмент». KR Properties, по ее словам, планирует завершить свои офисные проекты, но стремится диверсифицировать бизнес за счет апартаментов.

MR Group пересмотрела объем офисных площадей в строящемся МФК «Водный»: одну из двух очередей отдала под апартаменты. В первой очереди будет 60 000 кв. м офисов класса А и 50 000 кв. м торговых площадей, во второй – более 100 000 кв. м апартаментов, рассказывает Григорий Длуги, директор по продажам коммерческой недвижимости MR Group.

«Для Capital Group приоритетом стали многофункциональные комплексы», – говорит Мария Сергиенко, замдиректора департамента коммерческой недвижимости. Продажи апартаментов в новом МФК «Око» начались в сентябре прошлого года, офисы компания предложит рынку не ранее мая 2013 г. Опрос инвесторов и девелоперов на MIPIM-2013 показал: почти 50% участников каннской выставки недвижимости вложили бы деньги в жилье, 31% – в торговлю и только 8% – в офисы.

Сложные офисы

MR Group начинает продавать офисы на ранней стадии строительства, рассказывает Длуги, постепенно повышая цены. Например, сейчас в «Водном» цена продажи 1 кв. м офисов – $3700–3900, в конце строительства Длуги ожидает ее повышения до $5500–6000. Доходность арендного бизнеса не менее 15%, уверяет он. Инвестфонд недвижимости Stone Hedge ориентируется на 12–14% годовых, говорит его гендиректор Максим Гейзер. Например, минимальная доходность лотов в клубном деловом центре «Цветной 26» для покупателей готового арендного бизнеса составляет 12%.

Институциональные инвесторы ориентируются на премиальные объекты, маржинальность в этом сегменте, по информации CBRE, – около 8,5%. Но число таких объектов в Москве – менее 10% от общего предложения класса А и B, считает Евгений Семенов из Knight Frank. «На 2013 г. объектов для инвестирования достаточно, – возражает Иван Губочкин, руководитель отдела инвестуслуг CBRE. – Вопрос в том, что хочет инвестор от объекта – роста стоимости, спекулятивного вложения, чтобы потом выгодно его перепродать, или стабильного денежного потока».

Иностранные инвесторы скорее предпочтут хорошо построенные небольшие объекты с долгосрочными договорами аренды, рассказывает Том Девоншир-Гриффин из JLL. Российским интересны здания в центре Москвы, сданные в аренду нескольким арендаторам по высоким ставкам. «Подход российских инвесторов стал более аналитическим. Для них теперь важна возможность получения финансирования под залог приобретаемого объекта», – отмечает консультант. Губочкина радует, что российские инвесторы развернулись к качественным объектам: «Они проявляют все большую активность, платят честную цену, а раньше только дистресс-активами интересовались».

Не дороже, но больше

На рынке торговой недвижимости сделки совершаются, если цены не завышены. «Мы сейчас продаем несколько объектов, где собственники выставили CapRate 10%, – рассказывает Мария Ляхова, старший консультант «Магазина магазинов». – Если бы владельцы понизили ставки, число сделок бы выросло». Арендные ставки, по информации JLL, с 2012 г. не менялись, варьируясь от $500 до $1800 за 1 кв. м в год (в зависимости от арендатора). Срок экспозиции качественных объектов – около года. До кризиса окупаемость торговых объектов была на уровне 5–7 лет, по данным «Магазина магазинов». Сейчас сделки по покупке торговых объектов совершаются, по данным CBRE, по ставке капитализации 8,5–9%.

После 2008 г. значительно уменьшилось число спекулятивных проектов, говорит Ляхова. Зато девелоперы вновь увлеклись масштабными комплексами. На следующий год запланировано открытие по крайней мере четырех «гигантских торговых центров» («Авиапарк», Columbus, два «Крокуса»), рассказывает Татьяна Ключинская из JLL.