Недвижимость Израиля, Кипра, Таиланда и Египта принесет инвесторам убытки
Инвестируя в зарубежную недвижимость, нужно правильно выбирать время и страну.
Простой вопрос: почему российские граждане, покупающие жилую и нежилую собственность за рубежом, довольно часто вместо удовольствия от покупки и стабильной прибыли получают головную боль и вынуждены лихорадочно искать способы избавиться от ставшей убыточной и неликвидной собственности? Ответ так же прост: не зная броду, не лезьте в воду; чтобы что-то сделать хорошо, нужно в этом разбираться.
На сегодня в категорию опасных с точки зрения инвестиций в недвижимость государств входят Испания, Болгария, Тунис, Таиланд, Египет и еще около 80% остальных стран. Преимущественно это слабые, неразвитые экономики. Как правило, именно непродуманные действия государственных деятелей приводили к печальным последствиям для их стран.
Можно вспомнить, как начиная с 2000 г. правительством Зимбабве под началом Роберта Мугабе проводилась политика экспроприации земли, хозяевами которой были белые фермеры, и перераздачи ее в пользу африканского большинства. Более 80% всех земель перешло к новым хозяевам. С точки зрения властей, это изменило к лучшему ситуацию с расовой дискриминацией, однако резко ухудшило экономическое положение. Зимбабве, экономика которой тогда была более на чем 80% ориентирована на сельское хозяйство, из-за непродуманных действий власти и новых владельцев, практически поголовно не знающих, что с этой землей делать, в одночасье скатилась в глубочайшую пропасть экономического кризиса и не может из нее выбраться и по сей день. Доля белого населения с 210 000 в 1980 г. снизилась до 10 000 человек в 2010 г. Вместе с ними ушли знания, опыт и деньги. Некоторые могут сказать, что Зимбабве – страна с континента, экономики государств которого пока отличаются низким уровнем.
Тогда обратим внимание на Израиль, где во время кризиса было принято спорное решение снизить ставку рефинансирования. Печальные последствия не заставили себя ждать. Местные жители, бизнесмены и инвесторы из-за рубежа стали сломя голову покупать, надеясь в будущем перепродать и хорошенько заработать. Цены на недвижимость взлетели на 30–40%. Но ставка была не фиксированная, а плавающая. Правительство Израиля ее подняло, в результате ипотечные кредиты дорожают, горе-инвесторы расстраиваются.
Не менее печален для тех, кто опять же покупал с целью по-быстрому заработать, болгарский опыт. В этой стране полное игнорирование реалий рынка, с одной стороны, и масса необдуманных действий правительства в сфере недвижимости – с другой привели к бесконтрольной застройке морских побережий, многочисленным аферам с недостроенным жильем, крайне высоким риэлторским комиссиям, обману покупателей и прочим неприятностям. В результате около 60 000 граждан России фактически потеряли вложенные деньги (по официальным данным, недвижимостью в этой стране владеют 338 000 россиян). За 2012 г. стоимость местного жилья опустилась на 10%. Покупать собственность в Болгарии имеет смысл, только если вы решили там жить продолжительное время.
Еще одна точка на карте, которую любят россияне, – Таиланд. Цены на жилье в этой далекой экзотической стране благодаря нашим соотечественникам растут как на дрожжах. Людей не останавливают перманентные революции, неустойчивая политическая обстановка, все то, что значительно увеличивает риски для инвестирования в объекты недвижимости. Пхукет, который до экспансии русских десятилетиями держал цены на одном уровне, вдруг в момент превратился в элитное место. Тем, кто не собирается перебираться в Таиланд надолго, стоит обратить внимание не на покупку, а на аренду жилья там.
Зато после вступления Хорватии в Евросоюз ожидается некоторое увеличение цен на жилую недвижимость. В 2007 г. цены здесь упали на 30%, позже падение составило примерно 3–5% в год. Вхождение страны в ряды объединенной Европы с точки зрения рынка недвижимости – верный курс, хотя Хорватия с 1 апреля 2013 г. из-за директивы ЕС вынуждена ввести визовый режим для России, что скорее всего приведет к оттоку российских туристов в пользу Черногории.
Беспокоит инвесторов и ситуация на Кипре. На экономике страны крайне сильно отразился кризис 2008 г. Кипр так и не смог оправиться от возникших проблем. Кто виноват в разразившемся мировом кризисе, знают все и не знает никто. В конкретном случае скорее всего правительство Кипра не сумело сделать все возможное, чтобы страна не оказалась на пороге дефолта.
Рынок жилого и нежилого фонда Кипра спасли граждане СНГ. В 2007 г. на долю западноевропейских покупателей (в основном подданных Великобритании) приходилось около 70–75% сделок с объектами недвижимости Кипра, 25–30% – на долю выходцев из СНГ и РФ. Однако начиная с 2008 г. доля клиентов из бывшего СССР уже составила 80%.
Российских покупателей кипрской недвижимости можно разделить на три группы. В первую входят клиенты с бюджетом до 100 000–150 000 евро. Вторая группа – те, чей бюджет колеблется в районе 0,5–0,7 млн евро. Третья – клиенты, для которых ограничений бюджета нет. Именно третья группа и подняла объемы совершаемых сделок с кипрской недвижимостью.
Крайне сложная финансовая ситуация, которая сейчас сложилась на Кипре, не скажется негативно на рынке недвижимости острова. Потому что в данном конкретном случае рынок кипрской собственности поможет защитить капитал от принудительного изъятия или других неестественных или реально действующих критических факторов. Отбирать недвижимость – это нарушение всех мировых конвенций.