Доходность торговой недвижимости достигла 15–20%

Москва традиционно входит в десятку городов с самыми дорогими торговыми помещениями. По данным компании CBRE, она занимает девятую строчку рейтинга со ставкой 6030 евро за 1 кв. м в год. На первых трех местах – Гонконг (35 390 евро за 1 кв. м в год), Нью-Йорк (24 250 евро) и Лондон (9200 евро). Высокими ставками аренды в магазинах российская столица обязана дорогой земле, бюрократическим барьерам и, соответственно, дефициту площадей, говорит Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE. Второй год подряд рынок торговой недвижимости столицы характеризуется крайне низкими темпами прироста предложения: в 2012 г., по данным Knight Frank, было введено в эксплуатацию девять ТЦ площадью 337 500 кв. м.

Удачная покупка

Доходность российской недвижимости выше, чем в Западной Европе, отмечает Гаврилов. Неудивительно, что доля иностранных инвесторов здесь выросла с 26% в 2011 г. до 40% в 2012 г. (данные Knight Frank). Самые дорогие сделки на российском рынке коммерческой недвижимости прошли именно с торговыми центрами: Morgan Stanley купил ТРЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге за $1,1 млрд и ТРЦ «Метрополис» в Москве за $1,2 млрд.

Инвесторы предпочитают ТЦ класса «прайм» с международными арендаторами на долгий срок и небольшой долей вакантных площадей. В 2012 г. более 60% сделок прошло именно с такими объектами, напоминает Гаврилов. Правда, в Москве подобных объектов на продажу немного – не более 20% от качественных ТЦ, по данным Knight Frank; продаются единицы.

Одним из удачных для всех сторон примеров консультанты называют выкуп Immofinanz 50% ТЦ «Золотой Вавилон Ростокино» у «Патеро-девелопмента» (сумма сделки оценивалась в $200–250 млн). У Immofinanz этот объект крупнейший (168 000 кв. м арендопригодной площади) и самый прибыльный в розничном портфеле, отмечают в пресс-службе компании. Всего у австрийской группы четыре ТРЦ в Москве (223 000 кв. м совокупной арендопригодной площади). Доход от аренды по итогам первых трех кварталов 2012–2013 финансового года увеличился с 74,4 млн до 120,1 млн евро (это 24,4% от общего дохода группы), говорится в отчетности компании. Вакантно 2,4% площадей. По итогам финансового года российский ритейл принес Immofinanz самую высокую прибыль – рост составил 10,8% (для сравнения: в Австрии – 9,8%).

В этом году группа очередной раз планирует сдать в эксплуатацию ТЦ Goodzone, первый этап строительства включает около 56 000 кв. м арендопригодной площади, затраты на завершение строительства оцениваются примерно в 62 млн евро, говорят в компании. По данным Jones Lang LaSalle (JLL), объем инвестиций в ТРЦ с учетом замораживания стройки – не менее $2000 на 1 кв. м без стоимости земли. Про ожидания по доходности в Immofinanz не говорят.

Строить выгодно

Опрос инвесторов и девелоперов на выставке MIPIM показал: в торговую недвижимость вложили бы деньги 31%, в офисы – только 8%. Средняя доходность на собственные средства у девелоперов ТЦ должна быть 35–40%, утверждает Николай Казанский, гендиректор «Colliers Int. Россия». Девелоперы обычно ориентируются на 20–30%, соглашается Гаврилов.

«Окупаемость в 5–7 лет была до кризиса, сейчас – около 10», – утверждает Мария Ляхова, старший консультант компании «Магазин магазинов». «Стоимость строительства до кризиса и сейчас сравнима, земля до 2008 г. часто была дороже, тем не менее арендные ставки по лучшим проектам даже выросли», – спорит Казанский.

Опрошенные «Ведомостями» девелоперы не делятся прогнозами по доходности новых ТЦ. Но активно их строят. «Увеличение доли московских проектов в портфеле недвижимости группы – одна из наших приоритетных задач», – говорит Виталий Ефимкин, вице-президент ГК «Ташир». Компания в мае 2013 г. сдает ТРЦ «Райкин плаза» (более 80 000 кв. м), ТРЦ «Рио» на Ленинском проспекте (75 000 кв. м). И приступила к возведению ТРЦ «Рио» на Киевском шоссе в 1,5 км от МКАД, в бизнес-парке «Румянцевский».

По словам Ефимкина, на рынок вернулись листы ожидания – «на одну и ту же площадку уже несколько претендентов», ставки подросли на 2–5%. В процессе смены арендаторов собственники востребованных объектов смогли поднять ставки до 20%, добавляет Евгений Семенов, директор департамента инвестиций и продаж Knight Frank.

«Крокус групп» в ближайшие годы планирует ввести в эксплуатацию ТРЦ Vegas Cıty и Vegas Kuntcevo – решение обусловлено в том числе 30%-ным ростом посещаемости Vegas на Каширском шоссе в прошлом году, говорит Ольга Антонова, руководитель департамента недвижимости «Крокус групп». Доходность первого ТРЦ Vegas, который открывался в кризис, консультанты оценивали на уровне 15%.

Рост посещаемости ТЦ отметили все опрошенные собственники. Так, в 2012 финансовом году через торговые центры «Мега» прошло 254 млн человек (в 2011 г. – 227 млн), отмечает ее пресс-служба. На 19% вырос в 2012 г. товарооборот.

Даже такой непростой проект, как «Афимолл сити», показал в 2012 г. хорошие результаты. За год поток посетителей вырос на 36% до 40 000 человек в день. Из $162,6 млн выручки AFI Development $81,4 млн принес ТРЦ. Сдано в нем пока всего 77% площадей. «Афимолл» раскрутится через 3–5 лет, – оптимистичен Казанский. – Это инвестиции на будущее». По оценке JLL, объем затрат на ТРЦ – не менее $1 млрд с учетом выкупа доли города, строительства паркинга, фонтана. Окупаемость – минимум 10 лет, полагают консультанты.

Современный рынок хоть и находится в «стагнации со знаком плюс», как выразилась Ляхова, девелоперы и владельцы им вполне удовлетворены. Такая ситуация, по ее мнению, сохранится на следующие пять лет.

Спекулятивный подход

Хорошую маржинальность проектам обеспечивает подход «построил – продал – вышел». Компания MR Group придерживается спекулятивной стратегии, рассказывает Григорий Длуги, директор по продажам коммерческой недвижимости компании. Так, MR Group планирует продажу ТЦ «Водный» (50 000 кв. м общей площади, 33 000 кв. м арендуемой) инвестору. «Рассматриваем два варианта: продажа за несколько месяцев до открытия либо через два года после, когда стабилизируется арендный поток», – делится Карина Терпеньянц, ведущий менеджер по торговой недвижимости MR Group. Прогнозируемая доходность для инвестора – 10% годовых. О доходности проектов для самого девелопера она рассказать отказалась.

Известно, сколько заработала на продаже СК «Бриз», построившая «Галерею» в Санкт-Петербурге. ТРЦ был продан Morgan Stanley за $1,1 млрд. «Инвестиции в проект составили около $450–500 млн, из которых две трети – кредитные средства, – рассказывает Николай Казанский. – Таким образов, вложив $150 млн собственных средств, СК «Бриз» заработала $600 млн. Доходность проекта можно оценить в 70–100% годовых. Похожая история произошла и с ТРЦ «Метрополис», который фонд Morgan Stanley купил у Capital Partners».