Под дом на Рублевке ипотеку не дают
Для клиентов, оформляющих кредит на загородный дом или землю, банки повышают ставки и первоначальный взнос, а стоимость объекта занижают
Почти все банки, активно кредитующие физлиц, предлагают своим клиентам купить загородный дом с земельным участком в ипотеку. Условия у всех примерно одинаковые: первоначальный взнос от 25%, процентные ставки от 12 до 16% в рублях, сроки погашения - от 10 до 50 лет. Но на практике заемщики сталкиваются с трудностями. Банки занижают оценочную стоимость дома, уменьшают сроки кредитования, а первоначальный взнос увеличивают минимум до 40%. Кредиторы предъявляют очень жесткие требования к документам на землю и строения на ней. На рынке действует правило: чем дороже дом, тем неохотнее банкиры расстаются с деньгами.
«Условия кредита сильно зависят от кредитной истории заемщика, уровня его доходов, состава семьи, имеет ли он зарплатный проект в данном банке, от размера первоначального взноса и т. д.», – добавляет Сергей Глебов, вице-президент по управлению земельными активами группы ПСН. «Фактически кредит под залог готового коттеджа покрывает, в идеальном случае, от 40 до 50% его реальной рыночной стоимости», – сочувствует заемщикам Евгений Скоморовский, гендиректор «Century 21 Россия».
Доступная статистика по объемам загородной ипотеки весьма приблизительна. В общем числе выдаваемых банками кредитов этот вид кредитования часто даже не выделяется отдельной строкой. А идет в графе «прочие», наряду с ломбардным кредитованием (под залог не покупаемого, а уже имеющегося жилья) и коммерческой ипотекой (предоставляется на покупку нежилых помещений). В банковских портфелях она редко превышает 5%, обычно составляет 2-3%. Опрошенные «Ведомостями» эксперты оценивают ипотечные продажи на загородном рынке от 10 до 30% – в зависимости от сегмента (эконом или бизнес) и вида недвижимости (земля, коттеджи, таунхаусы). Те, кто строит и продает дорогое загородное жилье, уверены: продавцы бюджетных домов получают больше клиентов по ипотеке. И наоборот. Единообразия в оценках нет.
С корректными оценками на этом рынке вообще туго. Как признаются банкиры, занимающиеся кредитованием загородной недвижимости, у разных оценщиков один и тот же объект может различаться в цене в несколько раз. Особенно если он позиционируется продавцом как элитный. «Проблема в том, что в России нет оценщиков федерального уровня, которые могли бы работать по всей стране, нет единых баз недвижимости», – объясняет Георгий Тер-Аристокесянц, директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы.
Кредит на покупку коттеджа на Рублевке уже не возьмешь, признают банкиры и девелоперы. Недавний кризис показал, что этот продукт малоликвиден. «С большим отрывом лидируют кредиты на покупку готовых домов, следом идет кредитование строительства, и совсем немного ипотечных сделок проходит в отношении участков без подряда», – ранжирует сделки руководитель девелоперского направления «Гуд вуд» Игорь Тучков. На землю люди находят наличные деньги гораздо чаще, чем на строительство на ней дома, объясняет он. «Пустая земля менее ликвидна, чем земля с построенным домом», – добавляет гендиректор Altimus Development Владимир Щекин. По его словам, в загородной ипотеке велик риск невозврата кредита. Банк не хочет в случае неплатежеспособности заемщика остаться с голой землей, так как не знает, что с ней делать.
Число аккредитованных при банках поселков год от года растет. По данным Vesco Consulting, если в кризисный 2008 г. таковых было 72, то в марте 2013 г. насчитывалось уже 252. «Партнерские программы с крупными банками – признак ликвидности проекта», – объясняет Сергей Нагорный, коммерческий директор компании «Пробизнес-девелопмент».
Владимир Щекин считает, что развитию загородной ипотеки мешает ее дороговизна: «Стоимость денег велика. И поэтому человек лишний раз задумается, брать ему ипотеку или нет». Его поддерживает Наталья Картавцева, заместитель гендиректора по продажам ОПИН: «Развитию загородной ипотеки мешают, в первую очередь, высокие процентные ставки. Во-вторых, недостаточная гибкость банков. Если поселок строится, то это ограничивает возможности покупателей в использовании загородной ипотеки».
Еще проблематичнее, по словам застройщиков, получить кредит на строительство дома. Хотя интерес клиентов к этому виду кредитования довольно активен. Участки без подряда по-прежнему занимают львиную долю в предложении и сделках на загородном рынке. По данным irn.ru, в конце 2012 г. на первичном рынке участков без подряда Подмосковья только поселков с электричеством и газом насчитывалось 432.
Кредит на строительство дома является неким компромиссом между банком, девелоперами, торгующими участками без подряда, и покупателем-заемщиком. Основной проблемой для всех является то, что стоимость коттеджа оказывается выше, чем цена участка, на котором его планируется построить. «Если говорить про удаленные от Москвы поселки, то разница в ценах может быть в 3-5 раз», – говорит Евгений Копылов, коммерческий директор и управляющий партнер девелоперской группы «Интегра». Поэтому девелопер нередко предлагает клиентам направить часть средств, которые они хотели потратить на покупку участка, на строительство дома, а землю приобрести с использованием ипотечного кредита. Клиенты ПСН при покупке участка без подряда часто берут ипотеку, чтобы вложить средства в строительство дома, рассказал Глебов. А компания «Гуд вуд» готова давать ипотечным покупателям скидку в размере набежавших за год процентов - при условии, что те рассчитаются с девелопером в течение года, поделился Тучков.
Чтобы заполучить клиента, у которого не хватает всей суммы на покупку дома или земли, застройщики готовы предоставить рассрочку – обычно на три месяца, в самом крайнем случае до года. В 85% случаев клиенты могут договориться с девелопером о поэтапной (до года) оплате загородной недвижимости, свидетельствует Татьяна Алексеева, заместитель гендиректора Vesco Consulting. «Если человек приходит и говорит: я сейчас могу принести только 30%, а все остальное потом – тогда мы даем рассрочку на три месяца. Если платит 50%, то мы можем дать рассрочку и на полгода. Банки не дают ипотеку на полгода – это слишком короткий для них срок, невыгодно», – подтверждает Щекин. По его словам, в ипотеку в компании продается 30% объектов, а в рассрочку - 45%.